美国法律中的不可抗力和政府干预

<正> 国家对民事合同履行的干预是美国法律中的一个老问题。作为历史惯例,合同法把这种干预归入不能履行(Impossibility of performance)或非法合同之列,其结果是受到干预影响的一方可被免除合同规定的义务。近来,国家干预问题则以新的面目出现于法庭,其中心问题已不再是传统的合同问题。本文的目的在于简略地回顾历史上存在的难题,然后展示那些伴随国家干预的不断增长而出现的新问题。     

开发商偷换“面积”是否违法?

读者来信读者栏目:您好!我们是河北省保定市万和城B区底商部分业主。在2011年~2013年间我们购买了保定隆远房地产开发有限公司预售的万和城B区底商。开发商为了利益,利用合同约定面积与房管局测绘部门测绘面积的巨大差异,欺诈我们10%~17%的房款。在预售房屋时,开发商以底商分摊系数为5%核定建筑面积、单价和总价与我们签订《商品房买卖协议书》,收取全款并将数据备案。2013年11月23日,我们违背真实意愿换签《商品房买卖合同》。其中,该《合同》第5条规定,合同约定面积与产权登记面积有差异的,     

“潜规则”何时终结

每个行业都有既定的“潜规则”，有些尽管说起来骇人听闻，但在业内却早已司空见惯。房地产业也毫不例外，从铺天盖地、眼花缭乱的楼盘广告，到令人后怕的房屋质量隐忧；从地王高价拿地拖延入市，到开发商捂盘惜售；从银行贷款失约到购房者信息被贩卖……楼市“潜规则”伴随了购房者买房的整个过程。     

商品房面积缩水逾3％ 开发商双倍返还“房款”

商品房与一般商品不同，一般商品人们通过肉眼即可发现“缺斤少两”，而商品房需要专业的测量，才能发现面积误差，加之公共面积的分摊是一个专业性很强的问题，普通老百姓很难掌握。有的开发商正是利用购房者的这一弱点，故意在签订合同时，通过模糊不清的条款使消费者所购商品房的实际面积缩水，由此引起的纠纷时有发生。     

“房”不胜防:购买房屋谨防“房钱两空”

正2013年多项措施的出台以及购房者的观望情绪,使得近期房价又开始有所松动,众多刚需族或许又在等待好时机可以购买到自己心仪的房屋。而现实中,问题房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及出卖人的不当引诱,使得购房人最终落得房钱两空的情形并非罕见。购买商品房本是安身立命的大事,为此,笔者选取了近期北京市密云县法院审理的因购买房屋而导致房钱两空的典型案例,希望能给购房者提个醒,避免悲剧重现。     

“图纸房”背后的政府责任何在？

只要拍下一块土地．印出简单的户型图就能吸引大批购房者，收到预售款后再开工建设，这是国家级贫困县河南省光山县的房地产开发模式。在某种程度上，这可能意味着楼市高烧开始蔓延至普通县城（2月14日《中国证券报》）。     

“小产权房”:想说爱你不容易

近年来,房地产市场异常火热,房价呈现大幅上涨的趋势,北京市大部分区域的房价在近两年内翻了一倍。以北京市房山区良乡的房价为例,房价从2009年的每平米7000元左右,一路走高,到2011年初短短两年的时间,房价已经翻了一倍,而到了2012年初,部分楼盘的价格达到了每平米18000元左右。虽然在2008年10月,国家就明确表示"小产权房"违法,但在这种情况下,"小产权房"再次在政策的模糊地带异军突起,形成了规模化建设的趋势,并以价位低廉的优势吸引了很多购房者的目光。但是,由于"小产权房"实际上就是"无产权房",必然会给购房者带来一些使用和处分上的不便利。因此,擦亮双眼,识别"小产权房"显得尤为重要。     

定了个“纠结”的房子 你该何去何从

有人戏称,这是一个房子击溃爱情的时代。购房者似乎永远都有问题需要咨询,开发商也总是会出现各种问题让购房者犯难。买房子,不仅仅是交钱人住这么简单,还有各种各样的纠结不断挑战着购房者的承受底线。面对购房时遇到的各种纠结,你该何去何从呢?纠结一:一个车库许配两家2011年底,吴先生买下某楼盘内的一套房子。为了给自己的爱车找个遮风     

商品房“五方验收”引发的思考

正一、五方验收在房市交易中的争议商品房预售具有很强的技术和法律政策方面专业性,购房人往往处于弱势地位,其权益常常受到开发商预售行为的侵害。最近,一些地方房地产市场商品房买卖合同中约定的五方验收交房条件,成为购房者与开发商纠纷的焦点。     

政府与律师团体：“管制”与“牵制”吗？

位于朝鲜半岛之南、与中国“一衣带水”、隔黄海而相望的韩国，历史上曾与中国有过长期的交往、有着深厚的渊源。但从20世纪50年代起，中韩两国由于意识形态、社会制度的不同，特别是在“抗美援朝”战争之后，两国便成了相互敌视、互相封闭、“海涛之声相闻，老死不相往来”的邻邦。在1992年8月中韩建交之前，中国还不承认它是一个国家。只称之为“南朝鲜”。因此，自童年时代始，韩国在我心中就是一个陌生而神秘的地方。     

政府信息公开中“内部管理信息”的判定

内部管理信息不予公开在国务院办公厅《关于做好政府信息依申请公开工作的意见》中进行规定后,法院通过个案对如何判定内部管理信息进行了回应。通过判决梳理,可见法官在审查时关注到内部管理信息的主体、内容、程序和效力四个方面;其中"不具备外部效力"作为效力标准是法院判定内部管理信息的主要考察因素。然而针对现行规范的梳理却显示出不同的结论,信息所涉内容的"内部性"方是内部管理信息的核心,即在行政机关"履行职责"之外,属于"日常工作"中的内部管理事务;同时部门、地方性信息公开规范通过列举式规定,将人事信息、设备管理信息、内部规章制度列为内部管理信息的典型类别。以"内部性事务"作为内容标准判定内部管理信息相较于"不具备外部效力"作为效力标准而言,更符合立法原意且契合已有的规范体系。     

打造“看得见的政府”

河南省十一届人大常委会第十一次会议分组审议了《河南省实施监督法办法（草案）》，办法草案规定，财政预算通过审议批准后，政府在执行过程中需要做部分调整，涉及相关内容的，应当编制预算调整方案，列明原因、项目、数额，提供有关说明，并及时将预算调整方案提请人大常委会审查和批准。     

虚报灾情“摧残”政府公信

倒塌房屋226间,损坏房屋52间,直接经济损失8900万元……这是湖南省桃江县今年5月12日遭受洪涝灾害灾情汇报材料中的一组数据。近日,湖南省防汛抗旱指挥部经核实后认定:桃江县在"5·12"洪涝灾害过程中,灾情统计失实。一场波及6个乡镇的暴雨灾害,竟由当地政府一夜之间完成了灾情"评估",甚至能够"精确"到冲毁渠道、河堤、塘坝和损毁房屋等具体数字。如果不是媒体记者到实地考察发现了"水分",人们还真以为当地工作效率如此高超。记者的"较真",不但让真实的灾情还原,也让     

政府怎能有“不得不违法”之苦衷

近日,广东省法制办及省高级法院向省人大常委会汇报中,披露了行政执法中存在的问题。《报告》称,2012年发生了多起因集体土地征收程序不合法引起的行政争议,其中政府为尽快出让土地给重大建设项目而忽视法定的征地程序是纠纷的重要成因。在案件审理过程中,行政机关领导甚至"一把手"随意出面干预案件,有些还以政府名义发函要求法院考虑其不得不违法的苦衷,甚至对法院受理有关行政相对人的起诉提出严厉批评。政府"不得不违法"的苦衷,并非孤案,而作为政府内设机构的法制办在汇报中能够对此问题进行披露,是一大进步。但报告所揭示的一些地方政府对违法行为的理直气壮,令人忧虑:政府行为,系由法律授权而来,自然应成守法之楷模,怎能"不得不违法"?!事实上,守法律秩序,循法定程序,本是政府行政治理中符合其切身利益,也是保护地方政府官员的理想状态。依序而行,自能依法而治。然而,在各地经常出现政府先定调子,再找依据,甚至只考虑"初衷"不考虑后果的情况。而在出现不良后果之后,或者要求执法部门按照政府意愿"执法",或者对不利于自己的司法裁决不予理会。如此破坏自己需大力倡导的守法秩序,令人费解。     

WTO的争端解决机构对“政府行为”和“私人行为”的界定

WTO作为政府间组织,它的所有协议旨在规范并力图削减一国政府实施干预世界贸易的措施,创造平等充分竞争的市场条件。私人(包括非赢利性的商会、行业协会等其他社团,赢利性的商事组织,自然人)不是WTO协议的直接权利义务主体,不受WTO协议约束。WTO成员方也不能就私人行为向WTO的争端解决机构(DisputeSettlementBody)提起诉讼。理论上,根据WTO协议的基本原则,WTO的成员国实施的任何政府行为(措施),无论该行为是否与WTO协议相抵触,只要另一个成员国认为该政府行为使它在WTO协议项下直接或间接获得的利益正在丧失或减损,它就有权向W…     

“地方发展型政府”抑或“地方企业家型政府”?——对中国地方政企关系与地方政府行为模式的研究述评

在中国财政和行政分权的制度条件下,地方政府行为、地方政企关系与地方发展动力机制密切联系。根据地方政府机关是否直接参与营利性生产经营活动,可以把地方政府行为模式划分为"地方发展型政府"和"地方企业家型政府"两类。用单一的政府行为模式不太可能完全概括中国政府行为的所有面向。一般而言,中国的中央政府和地方政府普遍具有发展型和企业家型的特点,并且在未来一段时期内仍将继续保持。但政府行为也表现出因时因地而变化的差异性和多样性,具体表现为中央政府和地方政府以及地方政府之间,在不同改革时期发展型和企业家型特点的显著性、着重点和表现形式的区别。在全面深化改革的新时期,必须更加重视发展型国家和企业家型国家模式运作的成果分配问题。     

“假按揭”案件之民事法律适用

一、假按揭案件民事法律适用之分歧假按揭案件的民事法律适用关键在于如何有效的维护合法利益和社会公共利益。在目前的司法实践中,对假按揭中两种合同效力的认定,存在较大分歧。     

浅析我国市场化政府经济行为之“有奖发票”制度

本文通过对"有奖发票"制度出现的经济原因、它与政府经济行为的关系以及其存在的问题进行分析,提出建议性观点。同时指出必须从制度化的层面上,把有奖发票办法纳入相关的法律法规制度体系,使之制度化,从而达到以票控税的效果,也因此达到政府采取"有奖发票"经济行为构建和谐社会、打造服务型政府的目的,为国家经济的发展保驾护航。     

浏阳市邮电东路路边土地是否“一女二嫁”

公民合法取得的国有土地使用权为何被收回?收回土地的法定理由是否成立?有没有遵守法定程序?收回土地用于修路、建变电站的事实是否存在?以这种理由和事由征收的土地政府何以又拍卖给了一家房地产公司用于商业性开发?带着这些问题,记者近期到案发地湖南省浏阳市进行了采访。