论商品房预售法律关系

本文对商品房预售行为中涉及的法律关系分三个方面予以审视和分析,即商品房预售合同法律关系、商品房预售贷款法律关系和商品房预售行政法律关系,进而对涉及商品房预售的一些问题提出了的看法。     

中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善

立法应当回应构建和谐社会的政治诉求。房地产立法的目标之一应该是为发展利益均衡社会营造法律环境。本文以商品房预售制度体系的梳理为基础,考察了商品房预售的法律文本和实施现状,分析了该制度的缺陷与缺位,提出了废止商品房预售制度是必然趋势的论断。然而,取消预售制度并不等于解决了房产交易中的一切问题,更不意味着解决了中国房地产业发展大计的问题,由此也提出相应的制度功能替代上的改革思路。     

买卖“楼花”纠纷新趋势

近些年来，随着北京旁地产市场的火爆，因商品房预售纠纷涉诉的案件也在逐年增多，并且在法院受理案件的总数中占有绝对高的比例，成为民事审判中的主要案件类型。商品房预售是一种特殊的买卖关系，即俗称的买卖“楼花”，其交易过程较—般的现房交易要复杂，交易风险高。前一时期，尤其是在最高法院颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释漩：后，人民法院经过对于大量案件的处理，司法审判权在化解个案纠纷的同时，也在规范商品房预售市场方面起到了积极的作用，开发商的售房行为逐渐规范，业主的维权意识大幅度地提高。但在最近半年时间内，人民法院在审理该类案件时发现此类案件在争议的内容和形式上出现了变化，呈现出新的特点，值得引起关注。     

对销售“小产权房”行为的法律规制之分析

本文结合当前小产权房违建销售乱象,从小产权房的定义、特点,分析其社会危害和影响,进而剖析当前立法体制下对"小产权房"的法律规制现状,进而提出单设非法建设、销售商品房罪的立法建议。     

经济法视角下预售商品房转让的“禁”与“放”

对于预售商品房转让问题,我国尚无明确立法,各界对于禁止预售商品转让褒贬不一。笔者认为应承认预售商品房转让的合理性,明确其合法地位并将其纳入经济调整范畴,引导其健康发展,为构建社会主义和谐社会服务。     

预售商品房开发商“隐性违约”新三招

随着我国经济回暖，作为经济复苏重要晴雨表的房地产交易也开始逐渐显现出活跃的态势，“楼市”开始走出低迷逐渐复苏升温。当前，由于我国房地产法制的El臻完善和购房者的维权意识日益增强，开发商在建设预售商品房本身的过程中出现明显违约的“硬伤”逐渐减少，然而，在预售楼盘的相关物业环境方面开始出现“偷工减料”的现象，业主人住时才发现与预售楼盘时广告宣传的物业环境标准相距甚远。     

商品房“五方验收”引发的思考

正一、五方验收在房市交易中的争议商品房预售具有很强的技术和法律政策方面专业性,购房人往往处于弱势地位,其权益常常受到开发商预售行为的侵害。最近,一些地方房地产市场商品房买卖合同中约定的五方验收交房条件,成为购房者与开发商纠纷的焦点。     

“小产权房”问题及合法化的必要性

2007年，北京宋庄画家村“小产权房”纠纷引起了很大的议论，它并非新出现的事物而是存在已有30多年的历史了，它是在市场经济发展的过程中，我国特有的二元土地制度下的产物。随着我国城市商品房价格的飙升．“小产权房”引起了广泛关注。“小产权房”是指建在农村集体土地上的、向集体以外的成员销售的房产，它以城市商品房25％-30％的价格吸引了众多购房者。目前，“小产权房”已经占到整个售房面积的20％，成为了我国房产体系中重要的房产类型。但是，“小产权房”处于法律的灰色地带且事关我国经济发展、改革、民生的重大问题。所以如何分析和解决“小产权房”是当前重要任务。本文将通过分析“小产权房”的概念、特点及相关法律问题来论证“小产权房”合法化的必要性。     

“小产权房”保护性法律法规的探讨

"小产权房"有几个定义,文章所涉及的是"乡产权",即由享有该土地所有权的乡(镇)政府、村委会的允许下开发建设并发放乡(镇)或村委会印发的权属证书的房屋。因为"小产权房"并没有经过房管部门的备案,国家对此类房屋的建设又持否定的态度,所以,基本上得不到法律的保护。笔者认为,单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的,国家应该出台针对"小产权房"的相关法律,对已有"小产权房"的归属做法律规范,对以后建设"小产权房"做法律上的条件限制。只有将"小产权房"予以正名,才能从法律层面保护产权所有人的和政府的权益。     

利益衡量视角下“小产权房”的出路探究

近年来,房价上涨引起"小产权房"热销的局面。在现有法律框架下,集体土地使用权不能自由流转,导致"小产权房"违法,其买卖合同无效。"小产权房"问题关系政府、集体经济组织、农民、购房者、开发商等多方利益,从利益衡量的角度分析,合法化更能体现社会公平。通过类型化处理是目前解决"小产权房"问题的合理做法,但要从根本上解决问题,还有待于集体土地使用权制度的改革。     

职场白领 谨防“隐性侵权”

在现实生活中许多白领在职场中常常遭遇许多薪资“雷区”,如何快速识“雷”、有效排“雷”呢？为此，笔者特例举企业“隐性欠薪”的种种现象，并对其中的法律关系进行剖析，希望给职场白领带来些许启发。     

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》,却以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》,可以推定业主关于已提出异议的主张成立。根据合同法第一百零七条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。     

“一房三卖”卖出了合同诈骗罪

被害人:"买房号"买回了法律风险出生于石家庄市的牟某毕业后来到河南省濮阳市工作,是该市一家单位的普通职工。2009年5月,牟某单位为解决职工住房问题,决定由濮阳市非凡置业有限公司统一开发建设福利房小区,牟     

评析“最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”

随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化．商品房买卖合同纠纷逐年增加．而相关法律规定比较原则，使得实践中人民法院在处理此类纠纷中遇到了许多具体适用法律的问题。针对此，最高人民法院2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称解释)，该解释自2003年6月1日起施行。     

“财富航母”断桅之后……——黄山区法院成功执结157位申请人商品房买卖系列纠纷案

2009年5月4日，浙江省杭州市下城区居民陈天香乘坐5个多小时的长途汽车后，来到安徽省黄山市黄山区人民法院执行局，从法官手中领取了20余万元的执行款。她是157位申请人中最后一位前来领取执行款的人。     

“小产权房”相关问题的法律探索

近年来，随着我国房地产行业的迅猛发展，城市房价日益攀升，多数市民无力承受如此的“天价”，于是，越来越多的人纷纷将目光转向小产权房。然而，产权本无大小之分，房屋产权缘何会有大产权与小产权之说呢？     

避讳“不吉利”数字属恶俗，法律不予认可

一起因避讳“不吉利”数字引发的离奇商品房买卖纠纷案件，随着法院的终审判决而尘埃落定了。避讳“不吉利”数字，在民间已形成一种习俗，那么，这样的习俗为什么得不到法院的认可呢？     

谨防大V变“大谣”

从秦火火到周禄宝再到傅学胜，还有一些乐于传谣的网络大V，他们利用网络便利，借着造谣传谣形成所谓的影响力．进而谋取不当利益。他们殊途同归，都成了危害社会的“大谣”、对此法律专家、社会学者以及广大网民纷纷指出，对于这些网络“大谣”必须重拳出击，依法严惩，还网络以清明空间。