土地使用权若干问题探讨

本文将视野集中在土地使用权之上,先回顾了土地使用权的概念之争,再根据《物权法》对土地使用权的分类,对建设用地使用权、宅基地使用权进行了细致的探讨。     

土地使用权投资法律问题：企业建设用地使用权实务指引

土地使用权投资既是一个公司法问题，也是一个不动产法问题。中国的土地使用权种类繁多、性质多样，给现实操作带来许多问题，本文首先界定可出资的建设用地使用权种类，同时也介绍了出资的程序要件。在此基础上，本文讨论中国土地使用权出资的特殊问题，即合资企业的土地使用权出资、国有企业改制中国有土地使用权出资、划拨土地使用权出资、农村土地使用权出资等问题：通过这些探讨，笔者试图向人们提供较为清晰的实务操作指引。     

土地上下空间使用权问题的思考

土地上下空间的使用权具有不同的名称,其中包括区分地上权说、分层地上权说和空间权说。我国理论界采纳空间权说。对于土地空间使用权的法律性质学界也存在争议,有人主张独立物权说,也有人认为不是独立的物权,而主张综合权利说,也有人否认独立权利的观点,认为应包括在建设用地使用权中。土地空间使用权的客体应该是独立于土地的空间,空间也可以成为物权的客体,视为不动产。     

中外合资经营企业土地使用制度若干法律问题研究

通过分析我国中外合资经营企业土地使用制度中存在的问题 ,认为 :《中外合资经营企业法》及其实施条例中所使用的“场地使用权”概念与 1988年《土地管理法》修改后形成的具有物权性质的“土地使用权”概念不同 ,场地使用权不宜作为出资物 ;农村集体土地使用权由于其不能自由流通和转让 ,亦不宜用作注册资本 ;根据房屋所有权与土地使用权一致的原则 ,一旦中方出资者以房屋所有权出资 ,它便有义务向合资企业转让土地使用权。     

略论破产企业土地使用权

<正> 随着我国社会主义市场经济体制的建立和运行,在企业经营机制转换过程中,优胜劣汰的法则使一些企业兴旺发达,一些企业濒临破产。濒临“死亡”的企业其承载的土地仍然具有它特有的价值,尤其是破产企业原来赖以生存发展的土地使用权,已成为企业的物质财富和最重要的财产权利。因此,正确认识和依法处理破产企业的土地使用权,不仅有利于保护破产企业财产权,而且对人民法院审理好破产案件,防止国有资产流失具有十分重要的现实意义。 一、破产企业土地使用权的概念和法律特征 破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。破产企业土地使用权具有以下法律特征: 一是主体的特定性 即在清算组处分破产财产之前土地使用权只属于破产企业。 二是来源的合法性 破产企业原来赖以生存发展的土地使用权不论是以何种方式取得,     

城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题浅析

本文通过对城市房屋拆迁过程中涉及的土地使用权的补偿状况及其法律属性进行分析,指出由于相关法律法规的不明确,导致在实践中出现了大量的纠纷与矛盾,因此在相关的行政法规和地方性法规中应明确规定对被拆迁人享有的土地使用权进行补偿,采取科学合理的方法制定具体操作标准,以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况,对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。     

土地使用权的法律特性

我国法律中的土地使用权是租地权被物极化的结果。它既不同于香港现行的土地批租权，也不同于传统物权法中的地上权，而是我国法律特有的用地制度。本文对土地使用权的法律特性，对于认识其在物权法中的地位，发展和完善我国的用地制度，作了较为详尽的探讨。     

土地使用权的物权法定位——《物权法》规定之评析

不动产物权是根植于特定社会的法律制度,土地使用权便是独具中国特色的不动产物权,它是我国土地物权化的制度工具,是公有制与市场经济接轨的纽带。土地使用权在某种意义上属于他物权范畴,但因与大陆法国家用益物权的社会基础或功能不同,它并非大陆法国家意义上的用益物权。在我国,土地使用权充当自物权的功能,土地使用权自身不仅可以转让、处分,而且还可以设定用益物权。《物权法》将各土地使用权放入用益物权编规范,不仅不能凸显土地使用权在我国不动产物权上的基础地位,而且不利于建立清晰的土地使用权体系和用益物权体系。在笔者看来,我国不动产物权应当分土地所有权、土地使用权和用益物权三个层次,除地役权外,《物权法》并未规定真正意义上的用益物权。     

“土地使用权”是独立的不动产物权

本文首先对“土地使用权”提出新的含义，再从所有权的四项权能阐述“土地使用权”的不动产物权属性，再就‘土地使用权’作为不动产物权的独立性作进一步探讨，并建议将“土地使用权”改称为“土地财产权”，进而针对当前在“土地使用权”立法上的误区提出相关的建议。所有这些探讨，意在明确“土地使用权”是独立的不动产物权，冀望对物权立法有所裨益。     

土地所有权权利结构重构

在土地公有制基础之上建立土地市场法律制度,必然导致土地使用权与土地所有权的分离。我国经过20多年的土地有偿使用法律制度的实践,已经在事实上将土地使用权置于一个独立物权法律地位。以土地使用权为核心构建的中国土地法律制度,应当突破传统的土地所有权占有、使用、收益、处分的四项权能,并代之以土地的设定权、收入权、使用权、发展权和回归权。传统的土地所有权的四项权能,则相应地纳入新型权利结构的土地使用权之中。     

建立农用土地使用权制度

随着农村经济体制改革的推进,家庭联产承包责任制发生了重大变化,特别是农地流转制度的确立,导致农地利用市场的初步形成,国家政策不断做出调整和让步,但其应急权宜色彩明显,不仅使农民的利益处于不确定状态,也使农村土地市场的形成缺乏法律保障,建立规范的农地使用权制度,尤其是农地使用权的物化权是解决问题的根本。     

论企业改制中土地使用权处置

企业改制的目的是建立现代企业制度。企业改制中的土地使用权处置是企业改制中所面临的一个重要问题。土地使用权处置有多种方式,每种处置方式都存在一定的问题。为此需要探讨充分发挥土地资产效益、减轻企业负担、促进国有企业改制和发展的土地使用权处置途径。     

不能直接依据土地开发许可权证办理土地使用权变更登记

【裁判要旨】国有荒地经过土地规划开发后具备了耕种条件,土地开发许可权可以进行国有土地使用权的初始登记,但不能直接变更登记到第三人名下。因为土地开发许可权证不具有土地使用权证相同的效力,国有土地使用权转让的前提要件是国有土地使用权证,否则程序不合法。     

非法转让、倒卖土地使用权罪探析

我国《宪法》规定了土地所有权和土地使用权相分离的土地制度。土地所有权归国家或者集体所有;土地使用权依照法律规定的条件可以转让,由此形成了土地使用权市场。近年来,在实践中出现了非法转让、倒卖土地使用权的行为,情节严重的已经触犯刑法,构成犯罪。这些行为严重破坏了国家的土地管理制度,扰乱了土地市场的交易秩序,因此,有必要对刑法中所规定的这一犯罪行为的构成要件以及实践中出现的具体情况进行分析和归纳,为认定这一具有严重社会危害性的犯罪行为提供更为具体和准确的标准,从而更有效地打击非法转让、倒卖土地使用权的行为,保障土地使用权市场的规范、有序。     

我国土地使用权收回类型化研究

土地使用权收回,是我国土地法律体系中一个独特且复杂的概念。目前,无论是行政法学界还是民法学界,对于土地使用权收回的理论基础、种类、性质和适用条件等都缺乏足够关注。通过对我国现行法律和行政、司法实务的梳理发现,客观上存在着"公法上的收回"和"私法上的收回"两种性质不同的土地使用权收回。其中,公法上的收回又可分为征收性收回、处罚性收回、确权性收回三类;私法上的收回又可分为契约性收回和身份性收回两类。不同性质和种类的土地使用权收回生成的理论背景不同,适用条件和范围各不相同,是否补偿和救济途径也有所差异,这些皆需在修改土地管理法等相关法律法规过程中加以明确和细化。     

论以出让方式获得土地使用权的流转限制

依《城市房地产管理法》,＂房地产转让＂是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为;而以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;（2）按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件,否则不得转让。     

论农用土地使用权

目前法律规定的抽象土地承包性质与现实生活中土地承包权表现出的特征并不一致,土地承包权表现出债权的特征有明显的弊端。应当以尊重历史、承认现实、讲求公平为原则,改造土地承包权为农地使用权,这种权利应是在借鉴传统用益物权的基础上,在我国改革中创造的一种物权形式     

论我国经营性划拨土地使用权制度之改造

经营性划拔土地使用权是我国原有的划拨土地在适应市场经济发展过程中被法律在某种程度上加以改造的产物.相关立法在其取得上同时存在"无偿论"和"有偿论"两种相对立的观念,造成法律适用上的混乱和当事人间利益的失衡;且法律设计上该种权利的受限制性与市场的流动性要求也不相符.因此,应以"充分的有偿论"和物尽其用的思想对现行经营性划拔土地使用权立法进行修订,国家对特殊企业的扶持也应转为以出让的土地使用权出资的方式实行.     

山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案

[裁判摘要] 一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权．起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的．应当认定合同有效。     

小产权房合法化的土地基础思考

中国的土地公有制分为国家所有和集体所有,由于集体土地所有权自身的缺陷和土地政策的偏好,集体土地所有权出现了被国家土地所有权虚化的局面,大量出于商业目的的土地征收,严重侵害了集体所有的土地,也侵害了农民应有的收益。小产权房的产生正是农民为了维护自身的利益,试图与国有土地使用权抗衡,自力实现自己的权益的自发行为。所以,在不违背现有保护耕地的政策下,最大限度地保护农民的利益,应该首先建立农村集体建设用地使用权流转制度,促使小产权房合法。