征收集体土地上“住改非”房屋时应补偿停产停业损失

土地管理法规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。人民政府征收集体土地上房屋时参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,对于被征收房屋“住改非”实际用于经营的情形,应当对被征收人的停产停业损失酌情给予合理补偿。     

国有土地上房屋征收与补偿条例

1.2011年1月21日国务院令第590号公布2.自2011年1月21日起施行第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主     

房屋征收补偿范围与标准的思考

国有土地上的房屋征收旨在消灭房屋占用范围内的建设用地使用权,使国有土地所有权回复到圆满状态,以便利于土地的重新开发和利用。因此,在理解房屋征收补偿范围与标准时,应以土地为基础,以我国《物权法》第149条确立的建设用地使用权续期制度为根据,对住宅建设用地与非住宅建设用地作出区分。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿范围与标准的界定明显过于偏狭、抽象。从体系解释和征收实践两方面看,房屋征收补偿在范围上既涉及土地(建设用地使用权)、房屋、道路、林木、花草等为单位或个人单独所有或共同所有的不动产,又与第三人对被征收不动产享有的租赁权、地役权等紧密相关。为实现公平补偿,可通过类推适用方法扩大征收补偿范围。     

房屋征收补偿决定非诉审查的若干问题探讨

《城市房屋拆迁管理条例》已废止,《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施,目前如何妥善审理房屋征收补偿决定非诉审查案件,值得深入探讨。本文就房屋征收补偿决定非诉审查的基本原则、审查的内容和审查标准作剖析。     

国有土地上房屋征收补偿协议法律性质的本相追问

合同类型化使房屋征收补偿协议法律性质认定成为必要.民事合同与行政合同的理论分野和客现存在是界定国有土地上房屋征收补偿协议法律性质的前提和基础.运用合同识别的抽象标准从微观的视角认定房屋征收补偿协议的法律性质,信服力不足.只有运用系统论的方法,将分析问题的视角扩展至宏观领域,房屋征收补偿协议行政合同的法律性质才能彰显.     

房屋拆迁补偿与公民财产权的宪法保护

房屋拆迁是对公民重大财产的剥夺,不仅涉及到公民财产所有权等民事权利的保护,更涉及到公民私有财产的宪法保护。我国宪法对公民财产权保护的制度性的不足,是导致房屋拆迁实践中种种问题的渊薮。尤其是此次修宪对“公共利益”的定义,和对征收、征用私有财产的补偿原则的缺失,使公民财产权利保护的原则在宪法层面上缺乏依据。在房屋拆迁方面,上述不足将公民房屋拆迁及其补偿造成至为不利的影响。因此,严格规制公共利益和公平补偿应当是对私有财产保护的宪法原则,也应当是房屋拆迁补偿中的核心原则。其中,拆迁补偿方式中, 原址产权调换在体现公平补偿原则方面具有特殊的重要意义。笔者认为,以原址产权调换为原则,来确定拆迁补偿方式或金额,并以此为房屋产权人户提供多种安置补偿方式,是当前解决拆迁纠纷的现实之举。     

论土地征收的公平补偿

土地征收是我国宪法上确立的一项重要法律制度。补偿是土地征收的固有属性,征收与补偿不可分割。我国在实践中奉行公平补偿的原则。土地征收补偿的范围、补偿标准、补偿方式、补偿费的分配是土地征收补偿的基本构成要素。在我国,土地征收的补偿存在很多问题,广大农民的利益没有得到很好的保障。因此,有必要完善我国的土地征收补偿制度,真正实现公平补偿。     

“公正补偿”与征收权的宪法限制

对土地和财产征收的公正补偿具有重要的理论与现实意义。从公共选择理论的视角讨论了美国联邦宪法规定征收必须给予“公正补偿”的理由 ,解释了美国法院通过判例确定“公正补偿”的计算标准 ,探讨了中国宪法修正案的补偿条款之解释。宪法修正案所要求的征收“补偿”必须是体现被征收财产市场公平价值的“公正补偿” ,且这项宪法要求必须在操作过程中获得立法与司法制度的适当保障。     

解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》

1月21日,国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新条例)。新条例自公布之日起施行。新条例的颁布和施行,将有助于规范拆迁活动,保障被拆迁人的合法权益,促进经济社会的和谐发展,对于规范国有土地上房屋征收与补偿行为,化解我国城市房屋征收中     

宅基地上房屋征收补偿的权源分析

除具备集体土地使用权与房屋所有权外,宅基地上房屋还因处于农业生产、农村经济、农民生活的宏观语境中而在客观上附带着居住权、农田生产保障权益、庭院经济权益、精神层面的情感利益、围合空间之舒适性利益。所有这些权益相互独立,在宅基地上房屋征收中被一并消灭,因此均应获得相应补偿。细分宅基地上房屋各类权利,有助于拓展征收补偿范围、提升征收补偿价值、最大限度地弥补权利主体的损失。     

我国城市房屋拆迁补偿制度概述

城市房屋拆迁补偿是城市房屋拆迁工作的核心内容,是确保城市房屋拆迁工作顺利开展的关键,同时也是关系到城市规划、建设,城市经济发展的大事,还是关系到政府威信、信用,居民基本生活保障的头等要事。从这一点上说,对城市房屋拆迁补偿的立法和执法是不容忽视的。     

美国征收补偿的公平市场价值标准及对我国的启示

美国财产征收中的公正补偿具体体现为公平市场价值标准。被征收财产的公平市场价值是一种虚拟状态下的市场交易价格,需要通过各种评估技术手段予以确定,并以财产的最高最优使用为基础。依据公平市场价值标准确定的补偿是不完全赔偿也是非个性化赔偿,经过美国一个多世纪的司法实践却被证明是最为经济有效的补偿标准。我国征收补偿制度的改革应当借鉴美国公平市场价值标准的经验,剥离附着于征收补偿的社会保障功能,建立以被征收财产价值为核心的补偿制度,确立公平市场价值标准和最高最优使用规则。     

房屋征收与补偿的司法审查标准

2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新征收条例)公布并施行。较之已废止的《城市房屋拆迁管理条例》,新征收条例在立法理念、立法内容上都发生了重大变化。从拆迁到征收的历史性跨越,体现了公民私人财产权与公共权力相互     

房屋征收行为中行政权力的滥用与约束——兼论《国有土地上房屋征收与补偿条例》

随着我国经济发展、城市化进程的加快,因房屋拆迁而引发的社会恶性纠纷日益增多,一边是不由分说的＂强拆＂,一边是不惜以死抗争的＂抗拆＂,行政权力的无限膨胀,对个体财产权的肆意侵犯,已成为我国在建设法治国家过程中必须正视的问题。伴随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台,备受社会各界非议的《城市房屋拆迁管理条例》也同时废止。新拆迁条例在限制行政权力,保障私权上作出了巨大的努力,但仍未达到一个相对完善的境界,可以结合新拆迁条例,从公共利益的界定、程序正义、公平补偿三个方面思考如何进一步防范行政权力的滥用,以真实保障公民的财产权利。     

补偿博弈与第三方评估

从对公共利益、公众参与、公平补偿的强调来看,《国有土地上房屋征收与补偿条例》相比《城市房屋拆迁管理条例》进步显著。然而,引入经济学中博弈论概念工具对该征收条例的解读表明,公平补偿能否实现在很大程度上取决于评估机构。该征收条例中一些模糊的规定,以及《国有土地上房屋征收评估办法》赋予评估机构以垄断地位的制度设计,为政府和评估机构的机会主义行为留下了极大的空间。由此,构建有效的第三方评估市场,并在政府报价之后赋予被征收人以真正的自由选择评估机构的权利,是构建法治社会中和谐的征收关系的关键。     

新条例下被征收房屋承租人的权利分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收补偿条例》)相比原有的《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)无论是对公共利益范围的界定还是对强制执行征收的限制均有明显的进步.但在亮点背后,《征收补偿条例》并没有明确被征收房屋承租人的法律地位.为此,本文拟在比较新旧条例差异的基础上对被征收房屋承租人的权利进行分析,进而充分保护承租人的合法权益.     

城市拆迁中公众参与机制的功能与立法建议——对“新《条例》”制定困境的思考

公共利益的界定和补偿标准的确定是城市房屋征收与拆迁立法的两大难题。公众参与具有约束公权力、保障私权利之功能,是合理界定公共利益、确定补偿标准的有效途径。因此,将公众参与中的听证和协商机制引入"新《条例》",有助于走出城市房屋征收与拆迁的立法困境。     

房屋征收与补偿案件的行政审判思路

2011年1月21日,国务院第590号令公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》),同时废止了2001年《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)。2011年2月18日,浙江高级法院行政庭下发《关于切实做好<国有土地上房屋征收与补偿条例>实施后相关司法应对工作的通知》(以     

国有土地使用权补偿问题初探

在我国土地公有制背景下,国有土地使用权作为用益物权,是被征收人的重大财产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的房屋征收模式虽然理顺了被征收人(被拆迁人)、政府和建设单位之间的法律关系,但是土地使用权补偿的付之阙如,将使条例实施的社会效果和功能大打折扣。作为我国特有的财产形态,在房屋征收中,土地使用权的补偿问题事关被征收人重大利益,不容回避,土地使用权的价值不能被房屋完全吸纳,给予全面充分补偿才符合现代法治的公平理念,从而有利于化解现实中因补偿不足所引发的拆迁困境。     

美国不动产征收的价值补偿问题研究

不动产征收补偿的焦点主要集中于被征收不动产价值的计算,而不动产价值计算的关键在于按照何种时间节点确定其市场价值以体现公平补偿原则。通过制定法及判例确定的传统征收过程的时间维度,以及政府征收前行为实质性影响被征收不动产价值的时间维度,是美国立法和司法、行政实践中同时采用的两个节点。美国立法和司法中出现的各种不同类型征收行为及对应时间节点的界定,本质上对政府行为起着制约作用,目的是为了保障和回归公平补偿的核心原则。