试论我国土地使用权转移的法律性质

实行土地有偿使用是我国土地使用制度改革的一项重要内容,土地使用权转移(含出让和转让),是实行土地有偿使用的重要形式。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括     

浅议上海涉外房地产的发展趋势与法律对策设想

上海房地产业的迅速崛起已引起了世界瞩目。一个包括土地使用权有偿出让、土地开发、房屋营造、房屋销售和买卖、土地使用权有偿转让和出租,土地使用权抵押、房地产评估、房地产咨询服务等经济活动在内的房地产市场体系已初步形成。1992年上海土地批租的地块已达201块,土地批租面积已达1518万平方米。     

我国土地征收纠纷解决机制存在的问题及其完善

文章对我国土地征收的情况以及土地征收纠纷的特点进行概括,并从立法和实践全面分析了土地征收纠纷产生的主要原因,提出完善我国土地纠纷解决机制的针对性建议。包括:非公益性用地由农民出让土地使用权,政府只能在"公共利益"需要情况下征收土地;建立与被征地农民和被拆迁居民平等协商的机制,保障被征地农民的知情权、参与权和申诉权;完善征地补偿制度,推行补偿标准听证;建立和健全农村社会保障机制,采取多项措施解决农民生活和生存问题;建立公平、公正、可行的征地纠纷裁决制度;完善诉讼等救济途径等。     

对我国农地征收补偿制度的经济学思考

形成于计划经济时代的征地补偿制度,已经暴露出很多问题和矛盾,越来越不适应发展变化了的情况,必须进行根本性的改革。改革的基本思路是:确保农村集体所有制的土地所有权和农民的土地权益不受侵犯;土地应当作为商品来转让,土地价格应当以市场调节为基础;农村耕地转变为城市非农建设用地,应当由国家统一征购和统一供应,但政府不得以盈利生财为目的;应当允许农村非农建设用地进入土地市场流通,并和城市土地二级市场共同形成全国城乡土地统一市场;解决失地农民的安置就业和社会保障的费用,不应当来自征地的价款,而应当由政府负责和统筹解决,并给予失地农民当地城镇居民的待遇。     

以招标拍卖为切入点把国有土地使用权出让做大做活

招标拍卖国有土地使用权在一些外地已成为投资者获取土地使用权的主要途径。在杭州参与竟拍的还有杭州市经济适用房公司。有的市领导认为:城市建设靠土地,一个市长不会经营土地,就不会经营城市。他们的基本经验是:政府垄断土地一级市场。所有征地和收购土地都是土地管理部门所辖的土地储备中心承办,任何单位不得直接参与。以招标拍卖的形式出让土地使用权有利于土地管理上有兴利除弊。一是克服了土地部门随项目被动供地的局面,形成了以供地条件引导项目需求的主动式供地和集约供地;二是克服了用地上的不正之风和土地资源浪费;三是防止了国有资产的流失,真正保证了市场经济条件下国有土地资产的量化和增值;四是减轻了土地管理部门的压力,使复杂的问题得到了简单化的解决,提高了土地管理执法的质量;五是从机制上堵住了暗箱操作的黑洞,有利于清正廉洁和保护干部。我省招标拍卖国有土地使用权已开始启动,但多是协议出让的方式进行,其盲目性、随意性非常大。因此,各级政府要解放思想,转变观念,增强推动国有土地招标拍卖工作的责任感,大力推动国有土地使用权招标拍卖工作。     

国有土地使用权出租主体范围的扩大

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。”该条的第一款对土地使用权出租进行了解释,第     

完善我国土地出让市场的拍卖模式

拍卖作为一种竞争最激烈的国有土地使用权出让方式,为搞活土地市场起到了一定的积极作用。但近几年来土地拍卖市场上由于政府的短期行为和开发商的不成熟,导致地价非理性上涨,不利于土地市场的健康发展,也不利于房地产业的可持续发展。为了规范土地拍卖行为,必须从制定科学合理的城市土地开发供应计划、限制竞买人资格、实行最高限价、建立多渠道的土地拍卖供应市场、完善住房供应体制等措施,促进土地拍卖市场的理性发展。     

划拨地转性出让进行商品房开发的法律问题探讨——以补交土地出让金的义务主体为视角

社会实践中相当数量上存在划拨用地转化为出让用地进而进行商品房开发、入市交易的行为。《城市房地产管理法》第39条规定的"……应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金"自生效以来,在法学理论界和法律实务界引发了广泛争鸣,而在现实生活实践中,更是促发了商品房买受人被以各种形式和理由要求承担补交土地出让金或其中一部分的情况,寻根溯源,厘清补缴土地出让金的义务主体是"变性"后的土地使用权受让人,对于统一理论认识和实务操作意义匪浅。     

论开发区土地出让方式选择之法律问题

论开发区土地出让方式选择之法律问题贾和平按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让方式有三种，即协议、招标和拍卖。这三种方式是针对一般城镇国有土地使用权出让而言的。而开发区土地使用权的出让，必须以开发区建设的方...     

土地租赁论

土地所有权与使用权的分离已成为事实,但如何有偿取得土地使用权?依《土地管理法实施条例》第29条规定,分为土地使用权出让、土地租赁、作价出资或者入股三种方式。实践中往往采取以土地使用权出让为主,土地租赁为辅的模式,但是从土地使用权出让理论的形成历史以及其他国家的法律规定来看,土地使用权出让就是土地租赁,我国应在今后的立法中抛弃土地使用权出让的理论,采用土地出租的理论,避免重复立法。     

征地过程中地方政府行为的经济学分析

地方政府具有"经济人"特性和机会主义行为倾向,征地过程中存在过度征用和滥用的行为,规避地方政府行为必须明确农村土地所有权主体;建立统一的城乡土地管理制度;把集体土地推向市场,取消政府对土地一级市场的垄断;改革现行的地方政府官员政绩考核制度。     

征地过程中地方政府行为的经济学分析

地方政府具有“经济人”特性和机会主义行为倾向，征地过程中存在过度征用和滥用的行为，规避地方政府行为必须明确农村土地所有权主体；建立统一的城乡土地管理制度；把集体土地推向市场，取消政府对土地一级市场的垄断；改革现行的地方政府官员政绩考核制度。     

经济特区法讲座 第五讲 经济特区土地和商品房产管理制度

一、经济特区土地、商品房产的所有权和使用权根据《中华人民共和国宪法》关于城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地(包括宅基地、自留地、自留山)除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有的规定,《深圳经济特区土地管理暂行规定》第二条规定:“本特区范围内已开发和尚待开发的矿藏、水流、荒地、耕地、山林和其他陆海资源,均由广东省深圳市人民政府统一管理;市人民政府可根据建设需要,依照有关法令规定,对土地实行征购、征用或者收归国有。”“经批准使     

从房产权和地产权的关系看土地使用权的年限和期满的法律后果

从房产权和地产权的关系看土地使用权的年限和期满的法律后果赵红梅１９８７年，我国开始实施国有上地使用权有偿出让制度，１９９０年，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称《土地使用权出让和转让条例》）。该条例规定，国家将国...     

农业可持续发展途径：完善农村土地流转

实行农村土地流转,实现农业产业化经营,是实现农业现代化的基本前提,也是增加农民收入的主要途径,对于更好地应对市场风险,统筹城乡发展,实现农业可持续发展意义重大。目前农村土地流转制度改革已成为农业现代化过程中亟待解决的问题。完善农村土地流转实现农业可持续发展,可以采取以下措施：遵循农村土地流转基本原则;建立健全农村土地使用权流转规则,确定土地使用权的物权化;规范农村土地流转,注重宣传与更新观念;建立农村土地使用权流转市场,允许与鼓励土地使用权的有偿转让或交易;健全农村土地流转管理制度,强化监管;优化农村土地流转的外部环境。     

会计集中核算面临的问题与对策

会计集中核算,是指在单位预算管理体制、资金所有权、使用权和财务自主权以及会计主体不变的前提下,取消单位银行账户,由会计核算中心负责单位账户管理,统一会计核算、资金结算和实行会计监督的新型核算模式,是会计委派制改革中融     

国有企业红筹上市过程中物业问题的解决及启示

国有企业在红筹上市过程中出现子公司之间物业产权界限不清晰、缺少物业产权证明文件等问题,影响了公司上市的进程。对于国企自有物业产权的瑕疵,据香港联交所《上市规则》的要求,企业必须把划拨土地转化为出让土地或补签土地使用权出让或转让合同,对办理不了产权证明文件的物业则坚决予以剥离。同时也给我们带来一些启示,如现代产权制度的确立是国企红筹上市的基础条件、应确定统一的不动产登记机关、国有企业红筹上市必须注重解决物业法律问题等。     

地下建设用地使用权的设立

地下建设用地使用权作为建设用地使用权的一种,其设立方式应采取划拨和出让两种方式.设立地下建设用地使用权,必须从地下空间的特殊性和用途两方面来综合考量,可以参照共有人优先购买权的法理,赋予在先建设用地使用权人于国家在其土地之下设立地下建设用地使用权之时取得一项优先权.在先建设用地使用权人在同等条件下,得以优先于他人取得其土地之下的地下建设用地使用权,地下建设用地使用权为在先权利的情况下,亦是如此.     

国有土地使用权出让合同若干法律问题探析

国有土地使用权出让合同是取得国有土地使用权最为重要的方式,也是国家对土地进行有效管理的必需。本文仅针对国有土地使用权出让合同的一些理论争议和实践问题提出自已的粗浅的看法。     

征地乱象与农村土地征用制度改革

改革开放以来,我国征地规模巨大,违法违规征地现象屡禁不止,其根源在于征地范围过大、农村集体土地产权虚置、征地程序不完善不规范、土地财政和政绩考核的驱动、征地政策监督不力等。加快农村土地征用制度改革,必须明确界定国家征地的公共利益范围、进一步明晰农村集体土地产权主体、建立完善的土地征用程序规范体系、实行多元化补偿安置方式、推进农村集体建设用地合法入市、严格征地监督制约等。