未提前通知承租人的房屋买卖行为有效

依目前法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，此即为“承租人的优先购买权”。此权利属于形成权，包含两层意思：一是出租人负有在出卖前提前通知承租人的义务；二是出租人未履行此义务时承租人有何救济途径。     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

危险增加的种类与通知义务的免除——兼评保险法第三十七条

保险法上的危险增加应做出细致的分类,只有符合规范的危险增加才具有法律评价的意义;依据违反义务种类的不同,课以不同的法律后果。危险增加,投保人负通知义务为一般原则,在某些情况下,应免除投保人的通知义务。文章拟从类型论视角作一探讨,并对现行保险法规定一并评析。     

几种特殊出卖情形下的先买权行使问题辨析

特殊出卖情形下的先买权问题,应当肯定先买权在拍卖情况下可得行使,必须通过设计合理的程序兼顾好先买权人、拍卖人和竞买人的利益。在招标出卖情况下能否行使先买权,须区分不同情况而定,如果招标出卖之目的仅在于获取高价,则可行使先买权。在强制执行程序和破产程序中的出卖情况下,先买权可得行使。在为实现担保物权的出卖情形下,担保物权人关注的是特定标的物的交换价值即出售所得的价金,先买权完全可得行使。在互易情形下,只要先买权人能提供替代物,则可行使。在向近亲属、好友出卖情形下,先买权可以行使是原则,不可以行使是例外。在混合赠与情形下,要根据特定标的物所有人真实意愿中的买卖因素大小决定能否行使先买权。以物抵债从本质上讲也属于"有偿转让"的买卖范畴,先买权当然可得行使。以物出资之目的在于获取出资人的身份并享有出资人相应的收益权,与出卖的性质大异其趣,应当排除先买权之行使。     

优先购买权刍议

优先购买权是公民、法人在特定的买卖中,在同等条件下,优先于其他人购买某项财产的权利。优先购买权的特征如下: 1.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是先买权人任何时候都享有的一种现实权利。先买权人对其所享有优先购买权的那项财产,在出卖人出卖以前,仅仅存在实现优先购买权的可能性,而只有当出卖人将这项财产出卖时,先买权人才能行使自己的先购权,将这项权利的可能性变成现实性。 2.优先购买权是一种限制权。这种限制表现在两个方面。其一是对出卖人的限制,在优先购买权存在的情况下,出卖人出卖财产时,必须优先卖给先买权人,这是出卖人应当履行的法定义务,对此,我国民法通则和《城市私有房屋管理条例》都有规定。其二是对先买权人的限制,先买权人只有在同等的条件下,才能优先购买出卖人出售的财产。所谓“同等条件”是指先买权人所接受的买卖标的和价格条件、交付货款的时间、方式等与其他购买人相同。也就是说,先     

试论承租人的优先购买权

优先购买权亦称“先买权”,是特定人依约定或法律规定于所有人(义务人)出卖动产或不动产时有依同样条件优先购买之权利。优先购买权是法律赋予特定人的一项特别权利,其存在是以对他人的限制为必须,因而有必要对其性质及使用条件进行研究,以使该制度在保护权利人时不致损害他人利益,使其功能得到最大发挥。     

房屋先买权若干问题探讨

根据《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第10条、第11条的规定,房屋所有者出卖共有房屋,“在同等条件下,共有人有优先购买权”;房屋所有人出卖出租房屋时,在同等条件下,“承租人有优先购买权”。这是我国关于房屋先买权的法律规定。在处理房屋买卖案件时,应当遵照执行。对于侵犯先买权的,应宣布买卖关系无效。但是,涉及房屋先买权的情况比较复杂,在处理房屋先买权案件时,值得研究和注意的问题是: 1.我国现有法律只规定房屋共有人和房屋承租人有先买权。那么,没有共有关系和租赁关系的房屋相邻权人是否有先买权?根据我国传统习惯和司法实践,房屋相邻人享有先买权。我国宋代的法律制度就有规定“应先问房亲,次及四邻”。在目前     

公司减资违反通知义务时股东的赔偿责任——《最高人民法院公报》载“德力西案”评释

《公司法》第177条第2款未规定公司减资违反通知义务时股东的赔偿责任。实践中,公司减资违反通知义务的类型包括未履行通知义务和通知形式不适当。违反通知义务的法律后果,一是债权人的法定救济权被阻却,二是债权人获得对股东的求偿权。股东承担赔偿责任的公司法理据系资本维持原则,请求权基础系《公司法解释(三)》第14条第2款而非第13条第2款或《民法通则》侵权责任之规定。股东赔偿责任的性质为法定责任、有限责任、补充责任、内部连带责任;股东赔偿责任的构成要件包括减资决议有效、公司违反通知义务、公司不能清偿债务使债权无法实现以及股东主观存在过错。股东赔偿责任的确定基准为减资数额,赔偿范围包括减资额和利息。     

配偶权、忠实义务与隐私权保护——承认配偶权前提下的分析

隐私权是一种具体的人格权,是绝对权,配偶权是一种身份权利,是相对权,其权利内涵不包含忠实义务,法律对配偶权的救济只能是禁止一方把意志强加于另一方.因此,不能以侵犯配偶权为由否认侵权人的隐私权,不能以侵权人违背了道德准则而否认其应受隐私权保护.法律可以对婚外性行为予以调整,但配偶权的设置并不能完成这一任务.     

适足住房权实现之国家义务研究

适足住房权是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的、有良好的物质设备和基础服务设施的、具有安全、健康和尊严,并不受歧视的住房的权利。它主要包括:居住权、安全与健康权(或称舒适权)、住宅公平权、住宅隐私权、住房选择偏好权、住宅救济权以及住宅不受侵犯权和自由处分的权利。人权实现与国家义务之间存在密切的内在关联,对于人权的实现国家既具有消极义务,更具有积极义务。我国政府在公民适足住房权实现上具有不可推卸的义务,应从尊重、保护、促进和实现四个方面对国家义务进行分析,使之具有较强的体系性和可行性。     

论重复保险——兼评我国《保险法》第41条之缺失

重复保险制度作为保险法律中一项防范投保人道德危险的基本制度,对保险功能的发挥具有重要意义。但是,我国重复保险的法律规定存在着诸多漏洞和不足。缺乏对违反通知义务法律后果的规定,缺乏恶意复保险的规定和重复保险的保险费处理方式的规定,另外,重复保险的适用范围不清、法律效力规定不恰当等,也导致了该制度无法正常发挥应有的效用。     

《合同法》第158条评注(买受人的通知义务)

买受人的通知义务是法定不真正义务。本条一体适用于民商事买卖,适用于原给付义务与次给付义务形态下的物之瑕疵,不得准用于权利瑕疵。收到标的物,构成本条前置性事实要件。怠于通知是本条唯一构成要件,包含通知不适格或期间经过两种情形。买受人怠于通知的,视为标的物数量或质量符合约定,系法律上的事实推定,而非法律拟制。通知为观念通知,形式自由,内容须具体明确。在承认(真正的)质保期独立功能的前提下,本条的质量保证期,实为不真正质保期,即约定的最长客观检验期间。本文采实体抗辩权路径,法院不得依职权主动援引。本条不排除侵权责任与缔约过失责任,与缔约过失责任构成自由竞合,与性质错误构成有限竞合。     

试论我国农民信息帮助权的立法保障

我国现行宪法和法律对农民的物质利益方面的权利作了相对较多的规定,然而对农民的信息获得权基本没有涉及。在当今的市场经济时代和国际竞争大环境中,行政主体为农民提供有益的信息实际上更有现实意义。笔者从农民信息帮助权的必要性、信息帮助权的立法保障等方面对这一问题作了较为系统的探讨。相关立法应确定信息主体、及时信息义务、良性信息义务、信息法律责任。     

释明权在法律适用中的运用

释明权是法官应尽的一项义务,是诉讼当事人享有的一项权利。我国目前法律规定中的释明权并不完善,特别对于法律适用释明权的规定在立法上仍是空白。法官对法律适用的释明义务,要求法官就法律适用与当事人进行讨论,向当事人公开可能作为裁判基础的法律观点,赋予当事人表明意见的机会。这对于保障民事诉讼目的得以实现、促进实质正义、提高司法效率都有着非常重要的作用和意义。     

浅析社会保障权的主体

社会保障权是每个社会成员都应平等地享有的一项基本权利,其权利主体具有普遍性的特征,不仅仅限于劳动者群体、弱势群体等特定的主体;在主权国家内,它的享有者也不仅仅限于其公民,还应包括其范围内的所有居民。社会保障权的义务主体具有多元化特征,国家是社会保障权的第一义务主体,对社会保障权的实现负有终极义务和责任;用人单位基于与个人的雇用关系而对其雇员的社会保障权负有一定的义务。     

当代中国社会保障权之可诉性透视——基于《人民法院案例选》（1992-2010）的文本分析

国家义务是实现社会保障权的法定义务。探讨社会保障权的可诉性,对全面把握和评判社会保障权之国家义务履行状况,具有决定性意义。以《人民法院案例选》（1992-2010）为参照系,当前中国对社会保障权的维护主要体现在社会保险权之工伤保险领域,在内容上主要表现为国家的尊重和保护义务。在明显具有给付性质或特征的社会保险权之养老保险、社会救助权、社会福利权等领域,国家对其法定义务的履行还任重而道远。在工伤认定案件中,法院对劳动者权利诉求的支持;以及在社会优抚权案件中,法院对《行政诉讼法》的扩张性解释,这些人性化举措都将如星星之火,可以燎原。     

从基本权功能看我国社会保障权的问题与完善对策——以若干焦点案例为例

从基本权的功能看,社会保障权可以区分为防御权功能、受益权功能以及价值秩序功能,分别对应国家的消极义务、给付义务、保护义务。我国的社会保障权历经休眠阶段、萌芽阶段和发展阶段,时至今日还存在着诸多制度障碍,如社会保障制度僵硬,公众信任不足;社会保障权的收益权受到不合理限制;政府权力异化;社会保障权的自由权丧失;社会保障被社会治理挤压;社会力量参与社会保障受到瓶颈制约等等。为此,需要进一步强化国家在社会保障方面的给付义务、严格国家的消极义务、明确国家的保障义务、健全国家的救济义务,积极引入社会力量,对中央和地方政府的保障义务进行妥善平衡。     

共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权的竞存

房屋优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的在时间上先与他人购买房屋的权利。优先购买权关系的主体是出卖人自己分得的财产的共有人或其他原共有人，或者出卖房屋的出租人和承租人。优先购买权关系的内容是其他原共有人或承租人享有的在同等条件下优先购买标的物的权利和出卖人承担的在同等条件下优先出卖标的物的义务。     

论保险法上的危险通知义务

危险通知义务包括保险事故发生前的危险增加通知义务与保险事故发生后的出险通知义务.其目的在于使掌握信息优势的投保方将危险变动情况及时通知保险人,实现双方的利益平衡与交易公平.从危险通知义务的履行条件、履行主体、履行方式、履行期限以及怠于履行此义务的法律后果等方面进行探讨,以期完善我国保险立法.