Mietzinsminderung nur bei Anzeige iSd § 1097 ABGB

Die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB setzt unabh?ngig davon, ob es sich um ein dem MRG unterliegendes Objekt handelt oder nicht, eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus.     

Mietzinsminderung wegen Lärmbelastung; Minderung auch der Betriebskosten

Eine durch die Beschaffenheit des Hauses bewirkte L?rmbelastung praktisch rund um die Uhr infolge unzureichender Schalld?mmung ist eine erhebliche Bel?stigung, die den Gebrauch des Bestandgegenstands, wie er gew?hnlich nach der Verkehrsauffassung erwartet wird, erheblich beeintr?chtigt und eine Mietzinsminderung (hier: 15%) rechtfertigt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1096 ABGB ist es sachgerecht, den gesamten Mietzins einschlie?lich der Betriebskosten von einer dem MRG unterliegenden Bestandobjekt einheitlich zu mindern.     

Pflicht zum Ausmalen und Parkettversiegeln nach Mietende

Die Ausmal- und Versiegelungspflicht betrifft keine Ma?nahme, die eine Regelung im MRG erfahren hat. In der Rsp wird auch im Vollanwendungsbereich des MRG implizit überwiegend von einer Anwendbarkeit des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB ausgegangen: Das ergibt sich aus der Bezugnahme darauf, dass § 1096 ABGB dispositives Recht darstellt und davon abweichende Instandhaltungspflichten des Mieters zul?ssig vereinbart werden dürfen, soweit nicht Arbeiten nach § 3 Abs 2 MRG betroffen sind. Eine Klausel, wonach der Mieter die Pflicht übernimmt, nach Vertragsende die gemieteten R?ume neu auszumalen und das Parkett zu versiegeln, ist au?erhalb des Anwendungsbereichs des KSchG als blo?e Abweichung von § 1109 ABGB nicht sittenwidrig; sie muss sich allenfalls an gesetzlichen Mietzinsobergrenzen messen lassen.     

Erhaltungspflicht des Vermieters im MRG-Vollanwendungsbereich; Mietzinsminderung verdrängt Zurückbehaltungsrecht

Dort, wo die Erhaltungspflicht des § 3 MRG zum Tragen kommt, ist kein Platz mehr für eine Anwendung der Erhaltungspflichten des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB. § 3 MRG erweitert zwar die Erhaltungspflicht des Vermieters auf allgemeine Teile, diese Erhaltungspflicht ist aber auch daran gebunden, dass ein Grund des § 3 Abs 2 MRG gegeben ist. Der "dynamische" Erhaltungsbegriff gilt nur zur gesetzlichen Erhaltungspflicht. Das dem Mieter durch § 1096 ABGB gew?hrte zwingende Zinsminderungsrecht verdr?ngt für seinen Anwendungsbereich das allgemeine Zurückbehaltungsrecht des § 1052 ABGB.     

Entsch?digung nach § 8 Abs 3 MRG – Verh?ltnis zur Mietzinsminderung

Eine Konkurrenz des Entsch?digungsanspruchs nach § 8 Abs 3 MRG mit dem auf § 1096 Abs 1 ABGB zu gründenden Mietzinsminderungsanspruch (hier wegen verminderten Lichteinfalls nach Errichtung eines Zubaues) besteht nicht.     

Gesetzliches Bestandgeberpfandrecht nicht pf?ndbar / keine Exekutionsbewilligung bei offenkundiger Unverwertbarkeit

Das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters an den eingebrachten Sachen des Mieters (§ 1101 ABGB) ist nicht nach § 331 Abs 1 EO pf?ndbar, weil dem die Unverwertbarkeit aus dem Grund des § 42 Abs 1 MRG entgegensteht. Ist die Unverwertbarkeit des in Exekution gezogenen Rechts schon nach der Aktenlage offenkundig, ist die Exekutionsbewilligung zu versagen.     

§ 1096 ABGB und das MRG

In neuester Zeit wird – wohl in einem nicht zuf?lligen Zusammenhang mit Verbandsklagen nach dem KSchG – nachdrücklich die These vertreten, dass die Erhaltungspflicht des § 1096 ABGB auch im Vollanwendungsbereich des MRG anwendbar ist, um auf diese Weise auch im Vollanwendungsbereich des MRG zu einer unbeschr?nkten Erhaltungspflicht des Vermieters auch im Inneren der einzelnen Mietobjekte zu kommen. Dabei wird allzu sehr mit reiner Wortinterpretation gearbeitet, die im Wohnrecht, das weitgehend von Politikern und nicht so sehr von der Rechtswissenschaft gepr?gt wird, leicht in die Irre führt; auch der Charakter des Mietverh?ltnisses als Dauerschuldverh?ltnis wird dabei ignoriert.     

Rückforderung einer verbotenen Ablöse – Aufrechnungsverbot

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG ist auf die Verknüpfungen eines Mietvertrages mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenst?nde anwendbar. Sind nach dem festgestellten Sachverhalt die Voraussetzungen des Aufrechnungsverbotes nach § 1440 Satz 2 ABGB erfüllt, kann diese Bestimmung auch ohne ausdrückliche Berufung der davon begünstigten Partei angewendet werden.     

Passivlegitimation für einen nachbarrechtlichen Ersatzanspruch nach § 364a ABGB

Stehen das Grundstück, von dem die Kontamination (oder eine sonstige St?rung) ausgeht, und das beeintr?chtigte Grundstück je im Miteigentum derselben Personen, kommt ein Anspruch eines Miteigentümers gegen den anderen nach § 364a ABGB nicht in Betracht. Dies gilt auch, wenn beim beeintr?chtigten Grundstück Rechtsnachfolge bei einem der Miteigentümer eintritt. Eine nachbarrechtliche Klage, wie jene nach § 364a ABGB, ist gegen alle Eigentümer der Liegenschaft, von der die St?rung ausging, als notwendige Streitgenossen zu richten.     

Verjährungsfrist für Zinsen bei Rückforderung einer verbotenen Ablöse

Der Bestimmung des § 27 Abs 3 MRG ist eine Derogation des § 1480 ABGB nicht zu entnehmen. Die "gesetzlichen Zinsen", deren Rückzahlung § 27 Abs 3 MRG anordnet, unterliegen – unbeschadet der für die Rückforderung geltenden Verj?hrungsbestimmungen von drei bzw zehn Jahren – jedenfalls der Verj?hrungsfrist des § 1480 ABGB.     

Wohnungsgebrauchsrecht – Verjährung

Zur Vermeidung der Verj?hrung des Wohnungsgebrauchsrechts (§ 521 ABGB) ist eine bestimmte hohe Qualit?t oder Intensit?t der Ausübung nicht erforderlich. Nur v?llige Zwecklosigkeit kann den weiteren Rechtsbestand einer pers?nlichen Dienstbarkeit vernichten. Es genügt, wenn der Berechtigte die Wohnr?ume im Rahmen seiner jeweiligen Bedürfnisse benützt. Dies ist im Rahmen einer Gesamtschau zu beurteilen. Dabei sind die von der Rsp zum Kündigungsgrund gem § 30 Abs 2 Z 6 MRG entwickelten Leitlinien nicht analog anzuwenden.     

Erhaltungsarbeit als ordentliche Verwaltungsmaßnahme für die WE-Liegenschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 unter dem Gesichtspunkt "wirtschaftlicher Wiederherstellbarkeit" – Erlöschen des WE infolge Sachuntergangs?

Nach § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 samt dem verwiesenen § 3 MRG ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, von den übrigen die Wiederherstellung des besch?digten oder zerst?rten WE-Objekts (hier: in einem einsturzgef?hrdeten, baupolizeilich gesperrten Geb?udetrakt, der einen ernsten Schaden des Hauses erlitten hat) als grunds?tzlich ordentliche Verwaltungsma?nahme zu begehren, wenn der Wert der gesamten WE-Liegenschaft diese Erhaltungsarbeit im Verh?ltnis zu den Kosten der Wiederherstellung wirtschaftlich vertretbar erscheinen l?sst. Nur eine dauernde rechtlich oder tats?chlich unm?gliche Wiederherstellung l?sst das WE am zerst?rten WE-Objekt unter den Voraussetzungen des § 35 WEG 2002 erl?schen. Die Notwendigkeit, ernste Sch?den des Hauses im WE-Objekt zu beheben, relativiert den Kostenfaktor der ordentlichen Verwaltungsma?nahme auch in Hinblick auf § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG. Die "wirtschaftliche Wiederherstellbarkeit" entscheidet darüber, ob eine Erhaltungsma?nahme iSd § 28 Abs 1 Z 1 iVm § 3 MRG als ordentliche Verwaltungsagende oder als au?erordentliche nach § 29 WEG 2002 vorliegt. Hiebei kommt es auch auf die Bewahrung des Hausbestands an. Zum Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung/Erhaltung nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 und nach § 833 ABGB. Im Fall des rechtlichen (oder tats?chlichen) WE-Untergangs müssen die Wohnungseigentümer der unbenützbar gewordenen WE-Objekte abgefunden werden, was – wie die Abbruchkosten – in die Wirtschaftlichkeitsprüfung einzubeziehen ist.     

Ausmalverpflichtung des Bestandnehmers bei Rückstellung nicht sittenwidrig

Aus der Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverh?ltnisses mit neuer Malerei und neu versiegelten B?den zurückzustellen, ergibt sich bei Interessenabw?gung keine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen und somit keine Sittenwidrigkeit iSd § 879 Abs 1 ABGB, wenn das Mietverh?ltnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, durch Eigenkündigung des Mieters endete und das Mietobjekt überdies dem Mieter auch neu ausgemalt und versiegelt übergeben wurde. Dies rechtfertigt das Interesse des Vermieters, das Objekt in eben diesem Zustand zu übernehmen, um es ohne weitere Verz?gerungen und Kosten wieder neu zu vermieten k?nnen. Die blo?e Abweichung der Vereinbarung von der dispositiven Bestimmung des § 1109 ABGB begründet noch keine Sittenwidrigkeit (hier: Mietvertrag im Vollanwendungsbereich des MRG, jedoch au?erhalb des KSchG).     

Nachbarrechtlicher Unterlassungsanspruch gegen eine im "vereinfachten Verfahren" bewilligte Anlage

Ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nur gegen alle Miteigentümer eines Hauses als Vermieter gerichtet werden, weil das Begehren gegen alle diese Personen notwendigerweise ein und dasselbe sein muss. Ein Antrag bei der Schlichtungsstelle gem § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist im Zweifel schon dann inhaltlich als gegen "die Vermieterseite" ("Hausinhabung") eingebracht anzusehen, wenn er nur gegen die namentlich genannte Person (oder deren Rechtsnachfolger) gerichtet wurde, die im Mietvertrag als Hauseigentümer und Vermieter aufscheint. Dies erm?glicht und erfordert die amtswegige Beiziehung der übrigen Miteigentümer und steht einer Abweisung des Sachantrags mangels Passivlegitimation entgegen.     

Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts bei Wasserversorgungsverträgen

Nach § 1497 ABGB unterbricht die Geltendmachung des Anspruchs im dafür vorgesehenen Au?erstreitverfahren Verj?hrungsfristen. Die einem Auftrag nach § 9 Abs 2 Au?StrG entsprechende Pr?zisierung eines Geldleistungsbegehrens wirkt auf den Zeitpunkt der Einbringung des Antrags zurück. Der Anwendungsbereich des § 1501 ABGB erstreckt sich auch auf das au?erstreitige Verfahren. Kommt der Antragsteller der aufgetragenen Pr?zisierung seines bisher unbestimmten Begehrens – trotz ungenügender Verfahrensergebnisse – nach, konsumiert er diese gesetzlich einger?umte M?glichkeit und legt den Gegenstand des Verfahrens iSv § 36 Abs 3 Au?StrG bindend fest. Unterl?sst er die Pr?zisierung, kann er einen allenfalls ergehenden Zurückweisungsbeschluss nach § 9 Abs 3 Au?StrG bek?mpfen. Wird ein Anspruch mit Klags?nderung oder -ausdehnung geltend gemacht, tritt die Unterbrechungswirkung erst ab diesem Zeitpunkt ein, und zwar auch dann, wenn sich das neue Begehren auf den schon davor in der Klage vorgebrachten Sachverhalt stützt. Dies gilt auch im Verfahren au?er Streitsachen.     

Keine Frist für den Antrag des Kindes auf "Vätertausch"

§ 163b ABGB erg?nzt die Bestimmung des § 163 ABGB insoweit, als das Bestehen einer – auch ehelichen – Vaterschaft die Antragstellung nach § 163b ABGB nicht hindert. Der Antrag auf "V?tertausch" nach § 163b ABG steht dem Kind zeitlich unbeschr?nkt offen.     

Durchsetzung von Rechnungslegungsansprüchen gegen den verwaltenden schlichten Miteigentümer im Außerstreitverfahren nach § 838a ABGB

In das Au?erstreitverfahren nach § 838a ABGB idF FamErbR?G f?llt seit 1. 1. 2005 die Durchsetzung der mit der gemeinschaftlichen Verwaltung und Benützung "unmittelbar zusammenh?ngenden Rechte und Pflichten" der Miteigentümer, somit jedenfalls die Auseinandersetzungen nach den §§ 833 bis 838 ABGB. Dazu z?hlen daher Rechnungslegungsansprüche gem § 837 ABGB gegen einen Miteigentümer, der die gemeinschaftliche Verwaltung mit allen Rechten und Pflichten eines Machthabers iSd §§ 1002ff ABGB besorgt. Zur Umdeutung einer Klage in einen verfahrenseinleitenden au?erstreitigen Antrag bei Zweifeln über die richtige Verfahrensart gem § 40a JN.     

Änderungskündigung

Für Bestandverh?ltnisse, auf die noch § 1 Abs 2 Z 4 MRG aF weiterhin anzuwenden ist (§ 49d Abs 2 MRG), gilt auch § 45 Abs 3 MRG nF wie für Mietgegenst?nde nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG nF (weiter). Ab dem Anhebungsbegehren des Vermieters nach § 45 MRG gelten ua die §§ 18ff MRG. Nur wenn das Verlangen nach einem Erhaltungsbeitrag wegen der H?he des vereinbarten Hauptmietzinses nicht m?glich w?re, der vereinbarte Hauptmietzins aber zur Erhaltung des Hauses nicht ausreichte, k?me eine "?nderungskündigung" in Betracht. Es ist n?mlich lediglich die Einhebung eines Erhaltungsbeitrages, nicht aber eine ?nderungskündigung mit dem Ziel m?glich, den Mieter zu einer Erh?hung des Hauptmietzinses auf das angemessene Ma? zu bringen.     

Konkurrenz zwischen Leistungskondiktion und Aufwandersatzanspruch

Die Leistungskondiktion des Verkürzten gegen seinen ursprünglichen Vertragspartner nach § 1431 ABGB (analog) schlie?t einen Verwendungsanspruch gegen den Bereicherten nach § 1042 ABGB nicht aus; dabei sind die beiden Anspruchsgegner des Verkürzten Solidarschuldner. Das Erfordernis einer endgültigen Befreiung des Schuldners l?sst sich aus § 1042 ABGB nicht ableiten. Der Anspruch gem § 1042 ABGB besteht insoweit nicht, als die fremde Schuld noch nicht f?llig war     

Zu den Voraussetzungen der Verbindungspflicht von Verfahren auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 6 MRG) und auf Erhöhung der Mietzinse (§ 18 MRG)

Eine Verbindungspflicht nach § 6 Abs 4 MRG besteht nur dann nicht, wenn der Vermieter die Notwendigkeit einer Erh?hung der Hauptmietzinse zur Finanzierung der schon verfahrensgegenst?ndlichen und der von ihm beabsichtigten anderen Erhaltungsarbeiten nicht schlüssig darlegen kann. Nur dann (oder im Fall von privilegierten Arbeiten) ist eine Beschlussfassung nach § 6 Abs 1 MRG ohne Verbindung mit einer Entscheidung über die Erh?hung der Hauptmietzinse zul?ssig. Wird kein Widerspruch von der Mehrheit der Hauptmieter und dem Vermieter gegen die beantragten Arbeiten iSd § 6 Abs 4 Satz 1 MRG erhoben, verbleibt dem Vermieter als einzige M?glichkeit zur Abwendung der Finanzierung der verlangten Erhaltungsarbeiten aus verrechnungsfreien Geldern die Antragstellung nach den §§ 18ff MRG, wobei eben diesfalls die Verfahren zu verbinden sind und noch weitere Erhaltungsarbeiten mit einbezogen werden k?nnen. Es ist dem Vermieter aber verwehrt, ohne ein solches Vorgehen die Abweisung des Antrags nach § 6 Abs 1 MRG mit dem Argument, dass noch weitere Arbeiten erforderlich w?ren, zu erwirken.