对预告登记和查封登记之间博弈的考量

预告登记制度在我国刚设立不久,大量的涉预告登记制度与相关法律制度冲突的案件随之相继出现,预告登记制度作为舶来品,加之我国立法对其的规定又比较原则和抽象,在司法实践中,必然面临与查封登记的衔接。当买卖之标的物被另案查封,此时定会出现两种利益的冲突,如何平衡各方权益,合理协调冲突,成为现实而又迫切的问题。本文从两种情况、四个问题出发,以求能明晰两者之间的关系。     

司法查封与行政查封间的关系和处理

执行实践中,人民法院与行政机关对同一标的物产生查封冲突的情形时有发生。在此类情况下,该如何界定重复查封和轮候查封?对查封的财产如何处分和分配?     

预购商品房抵押预告登记的法律效力

作为商品房预售的重要配套机制,预购商品房抵押预告登记旨在加强放贷银行的法律地位,但银行对标的物没有优先受偿权。这种预告登记具有弹性架构,随着商品房建设的进度,其义务人会从预购人扩张到开发商,标的物会从预购商品房转变为现房,预购人或开发商处分现房的行为会受影响,从而能保障银行取得房屋抵押权。银行的房屋抵押权顺位基于预购商品房抵押预告登记的时间来定,它优先于之后的预查封登记或查封登记,这体现了保全顺位的效力。     

以民事司法查封财产设定抵押的效力分析

虽然《担保法》《物权法》以及《民法典》明确规定不得以依法被查封的财产设定抵押,但不能据此认定其属于禁止性规定,从而将违反该规定而设定抵押权的行为一律归为无效。查封虽在公法上具有绝对效力,但就其对债务人的效力而言,尤其是在最高人民法院于2004年制定《查封规定》之后,已经由绝对效力转为相对效力。结合《民法典担保制度解释》第37条第2款规定来看,若查封已经充分公示,债务人以查封物设定的抵押权仅是相对无效,不得对抗申请执行人(包括轮候查封的申请执行人)以及其后参与到执行程序中的债权人,但对于其他债权人而言仍是有效的。如果查封的公示效应不达,则允许成立善意取得,就查封物取得抵押权的债权人有权对抗前述主体。     

抵押预告登记优先受偿效力的解释论

作为预告登记的一个子类型,按照法教义学的逻辑推演,抵押预告登记并不产生优先受偿效力。但该制度的创设目的在于满足商品房预售交易中当事人的担保需求,若抵押预告登记权利人最终无法实现优先受偿权,这一制度将难以发挥其应有的作用,最终沦为具文。当符合已办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效等条件时,抵押预告登记转本登记的实质条件已满足,允许抵押预告登记权利人直接行使优先受偿权并不违反物权法基本原理。虽然《民法典担保制度解释》最终未对强制执行程序中抵押预告登记的效力作出规定,但不妨碍预告登记权利人依照该司法解释第52条第1款的规定行使优先受偿权。在破产程序中,抵押预告登记权利人行使优先受偿权无须以已办理建筑物所有权首次登记为前提,优先受偿的范围也不应限制在人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内。     

房屋和土地没有同时抵押时抵押登记的效力

担保法第三十六条第一款、第二款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”据此，绝大多数人认为，房屋和土地应当同时抵押，没有同时抵押的，其抵押登记一律无效。笔者不同意这种观点，理由如下：第一，有人认为，根据担保法的上述规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这里的应当属于强制性规范。如果没有同时抵押，其抵押登记无效。但笔者认为，…     

借名登记与查封的效力

一、基本案情2007年12月21日,沈某诉至A法院,要求吴某偿还借款及利息计21.8万元。同日,A法院根据沈某的申请制作了民事裁定书,将吴某名下的坐落于某市淮海西路246号的房屋以及绅士花园9-3-102室及9-3-04号地下室予以查封,同时向房屋产权管理处送达了协助执行通知书。2007年12月28日,A法院向吴某送达了诉状副本以及民事裁定书。     

抵押贷款公证与抵押登记的关系

在抵押贷款中,往往是借贷双方分别签订借款合同和由贷款双方或由借方（抵押权人）与第三人（抵押人）签订抵押合同。在这种情况下,借款合同是主合同,体现着借贷双方的权利义务;抵押合同是从合同,体现着保证主合同履行的担保方式。抵押贷款公证是证明借贷双方对借贷的权利义务进行约定行为的真实性、合法性。因此,公证部门要对签订合同的行为进行全面的审查,包括审查各方行为主体的资格;审查各方的意思表示是否真实;审查合同内容是否符合法律、法规及有关行业的规定;审查各方的印鉴、印章、签字是否属实;审查有关材料、证据等是否…     

从立案审查到立案登记:法院在社会转型中的司法角色

立案登记制的确立,标志着选择性司法的终结。但转型期人民法院通过立案审查对纠纷进行选择性司法又有其深刻的政治、社会和法律原因。以立案登记制取代立案审查制,首先体现为法院在立案程序上已从职权模式转向诉权保障模式,更深层意义在于法院的司法角色或说职能应该有一个很大的变化。但在通过立案审查制采取选择性司法的三大因素仍然存在,在我国社会仍将处于较长时期的社会转型这一大背景下,平衡好立案登记制有诉必理、有案必立与受理依法应该受理的案件之间的关系,必须处理好几个方面问题:第一,把握好立案过程中登记与审查的关系;第二,确立司法有限的理念,明确受案范围;第三,倡导纠纷多元化解,尽快建立诉前强制调解程序;第四,规制与防范不当行使诉权特别是滥诉行为。     

先查封处分权与先受偿权冲突时的处理

法律实践中，同一被执行人在不同地区、不同审级法院经常出现同为被告或被执行人的情形，也就经常出现享有优先受偿权的债权人申请执行的法院与首先采取控制措施获得优先处分权的法院不一样的情形，本案即属此类。在处理本案过程中，执行法院虽无法定优先处分被查封股权的权力，但是经过与查封在先法院及其他债权人协调后，取得了他们的配合与支持，使得本案获得圆满解决。     

不动产抵押合同的效力与责任——谈谈没有办理抵押登记的不动产抵押合同的认定与处理

所谓不动产抵押合同是指抵押人和抵押权人为了担保债权的实现，以特定的不动产为债权设定担保的权利与义务的协议。不动产抵押作为抵押担保的一种类型。是当事人签订担保合同所采取的普遍形式之一。但毕竟不动产抵押中涉及的抵押登记是个非常复杂的问题，尤其是在实践中，当事人签订抵押合同后未办理抵押登记的现象比较突出，而正是因为没有办理抵押登记，致使合同的效力发生法律上的障碍，抵押权人无法享有债     

预告登记制度的理解与适用

预告登记制度是德国中世纪民法创立的制度．是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记。该制度的设置旨在保全一项将来发生的不动产物权变动。预告登记又称预登记，日本法上称为假登记，是不动产物权登记的特殊类型．     

利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理

预售商品房未进行房屋所有权登记,人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封,涉案房产一经预查封,原房屋权利人(被执行人)即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后,如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同,意图转移预查封房产,为法院处置该财产设置障碍,应认定该行为损害了其他债权人的利益,属于规避执行的行为,该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。     

企业名称与注册商标冲突的司法处理 企业名称登记满五年的司法意义之分析

商标权人在企业名称登记满五年后以企业名称侵权为由提起诉讼时,法院应否将企业名称登记满五年作为侵权与否的考量因素,或者作为何种因素进行考量,对此,理论界尚未有论及,司法实践也存在几种代表性的做法。通过对已有案例的梳理和比较,得出比较合理和可行的观点是,企业名称登记满＂五年＂不应成为侵权救济的硬性障碍,而宜作为侵权判定综合考量的重要因素。具体法律适用上,应从商标侵权与不正当竞争的基本原理出发,充分利用现有法律资源,如部门规章、具有可参照性的法律规定,从其立法精神着手进行深度阐述,通过架桥的方式转入适用《商标法》及《反不正当竞争法》的相关条款,从而实现司法审判有理、有据。     

司法权威与法院判决的公信力

司法程序是国家和公民个人之间的纽带,也是衡量司法权威的基本要素.作为司法程序运作最终结果的法院判决,是人民法院在审理程序终结时对案件的实体问题作出的权威性、强制性的判定.法院判决公信力的高低,是考量程序状态的一个标尺.所以,加强司法权威,应着力提高法院判决的公信力.为此,不但要强调法院判决在实体上正确,还要在程序上合法,特别强调案件处理的公正和透明.     

中国司法转型期的法院管理转型——兼对司法行政权与司法审判权在法院内部分离管理的论证

“思辨终止的地方,……正是描述人们的实践活动和实际发展过程的真正实证的科学开始的地方。”——马克思、恩格斯《德意志意识形态》管理是一门科学,管理也是一门艺术。但管理首先是科学,所以必须以科学的精神去认知、把握和利用它。法院管理〔1〕作为一种专门管理,同其他的专     

在法院文化中体现司法的公正与文明

近年来，宜兴市人民法院在抓好法院思想建设、队伍建设、业务建设的同时，积极推进法院文化建设，努力使其成为各项工作持续发展的强大动力。     

未经登记重复抵押并出售房产的行为如何处理

在市场经济活动中,一些当事人为获取利益,往往非法实施欺诈。实践中,如何区分民事欺诈和刑事诈骗,比较复杂,特别是在当前日益增多的房屋买卖、抵押等活动中进行这种区分的难度就更大一些。近日,本刊选择典型案例,与北京市朝阳区人民检察院共同邀请专家,就房产抵押中的民事欺诈和刑事诈骗行为的区分及处理问题,进行了探讨。     

主题:财产查封与最高额抵押反担保债权确定的关系

抵押财产被查封、扣押为债权强制执行程序的开始,即开始实现债权人利益,此时对最高额抵押权人的利益进行保护同样是法律应有之义,故需在两个利益之间平衡。民法典第423条在原物权法第206条的基础上,将抵押财产被查封、扣押作为最高额抵押所担保的债权确定的法定事由进行了修改和完善,使这一制度设计更具有可操作性。对于近年来商事活动中出现的最高额抵押反担保的债权确定同样受其调整,但在适用时应当注意反担保债权形成的特殊性,给予抵押权人一定期限作出有利的选择。     

《民法典》预告登记制度的司法适用——以效力问题为中心

预告登记保障债权实现的功能主要体现在权利保全、顺位保证及破产保护等效力方面.新修订的《民法典物权编解释一》第5条明确不动产物权变动协议"被解除"不再是预告登记失效的原因,扩大了预告登记的适用范围.《民法典担保制度解释》第52条则进一步拓宽了抵押权预告登记的效力空间,突破预告登记不具有优先受偿物权属性的传统理论.这些变化...