我国业主自治组织存在的问题及立法完善

2003年6月8日由国务院颁布并于同年9月1日实施的《物业管理条例》中规定了业主大会和业主委员会的职权和议事规则,赋予了业主大会和业主委员会若干权力。但是,却没有涉及其法律性质与法律地位问题。业主自治组织在实际运行中也存在诸多问题:业主自治组织权威性不够,不能正确行使职权,作用发挥不明显;对业主委员会的监督难;业主自治组织的运作缺乏外部的约束;这些问题已成为业主自治发展道路上的障碍,严重制约着业主自治的发展。明确业主自治组织的地位和职权,赋予业主大会以诉讼主体资格是发挥业主自治组织功能,完善业主自治组织制度的有效途径。     

论业主自治组织的经费保障

小区自治组织面临的主要问题是小区自治组织成立难、生存难,其根本原因是自治组织的经费没有可靠保障,这严重影响自治组织发挥正面作用。解决自治组织经费问题有三个办法:一是把公共维修资金划归业主自治组织管理,实现公共维修资金的保值增值,业主自治组织从其孳息中提取一定比例的管理费。二是业主自治组织从所的管理物业共用部分经营所得收益中提取一定比例。三是业主自治组织向物业服务企业收取物业服务用房的使用费。如果业主自治组织向业主收取物业费,为物业企业提供了收费服务,也应当向业主自治组织支付服务费。     

业主自治制度研究

业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。近年来,业主自治在实践中显现出来的问题日益突出,业主自治纠纷逐年呈上升趋势,严重的影响了社会的安定。笔者认为,立法上的缺失、业主民主参与意识的淡漠以及信息障碍是引发业主自治纠纷的主要原因。尽管《物权法》对业主自治制度有新的规定,但还不能解决业主自治问题,为此,加强立法,建立有效的法律救济手段以及提高业主的自治能力和参与意识是预防和解决这类纠纷的有效措施。     

对业主自治与业委会监督机制的思考

由业主大会选举出来的业主委员会是代表业主管理小区和进行维权的重要自治组织,但实践中,二者间的冲突有成上升趋势。这除了是因为业主民主权利意识淡薄外,很重要的一点是缺乏对业主委员会的监督。文中分析了业主委员会存在的法律缺陷,并探讨了如何培养业主自治管理意识和建立业主委员会监督机制,以求对我国和谐社会建设的基层民主自治提供一些思路。     

论业主自治机制的法律思考

随着我国住房制度的改革以及建筑物区分所有权的发展,业主自治成为创建和谐社会的重要因素。但业主自治在实践中显现出来的问题使很多物业管理问题没有得到很好解决,这除了业主参与意识淡薄外,重要的一点是业主委员会的法律地位不明确,以及缺乏对业主委员会权利监督机制。本文考察了村民自治的管理模式,提出了完善业主自治的建议,以期有益于健全我国和谐社会建设中的基层民主。     

我国非主流物业管理模式法律分析及其制度完善

我国<物权法>确立了业主自行管理、委托物业服务企业或其他管理人管理等物业管理模式.各模式的内涵和外延、适用法律范围以及形成的法律关系均有所差异.其他管理人的范围界定为符合一定资质条件的自然人和非法人组织,设立市场准入制度,完善物业保险制度是其他管理人模式建构的内容.明确业主自治机构法律地位,细化业主委员会的权利与义务及其责任、建立业主自治机构的监督机构为业主自行管理模式完善的关键所在.     

对业主自治组织法律地位现状的分析

中华人民共和国国务院2003年颁布实施的((物业管理条例》更多是对物业管理企业的行政管理规范,从保护业主权利角度对业主自治组织的规定并不全面。司法实践中,各地法院在认定业主自治组织是否有诉讼主体资格上有较大分歧,给司法审判带来了不统一。     

完善业主委员会的法学思考

在物业管理自治组织中,作为业主大会执行机构的业主委员会对于维护业主们的共同生活秩序,协调彼此之间之利益纷争,真正实现业主自治管理目的具有重要意义。但由于历史和现实的诸多原因,目前我国业主委员会在运作中还存在很多问题,就此笔者提出相关法律完善思路。     

物业管理与业主自治制度

住宅小区的业主自治是近年来我国住房制度改革的重要成果。但是,我国城市住宅物业管理尚处于十分不规范的状态,业主自治管理体制自身存在缺陷、业主自身管理住宅小区的综合素质及业主委员会的尴尬法律地位已成为业主自治管理的巨大阻碍。如何解决这些问题已成为目前实践者及理论者共同关注的问题,本文试从剖析上述众人关注的问题入手,探讨业主自治管理中存在的法律问题并试图找出解决对策。     

我国业主自治与物业管理制度的冲突

现阶段物业管理与业主自治存在很多现实冲突,出现各种物业管理企业损害业主的利益行为。本文重点从物业管理中委托的不平等;业主委员会被控制无法行使权利;政府在业主自治中缺位和越位等方面研究业主自治中存在的问题。     

业主及其自治团体的法律地位确立问题探讨

近年来,随着中国房地产的快速发展,物业服务企业与业主之间的纠纷也随之产生。其中,业主不交物业管理费和物业服务公司挪用业主共有收益的纠纷较为常见。本文通过界定业主在物业管理中的法律地位,认为纠纷产生主要原因在于业主自治团体的缺位所导致的业主的权利受到侵害;因此,应当通过确立业主自治团体的法律地位来理顺物业管理中的法律关系,维护业主的合法权利,为业主营造良好的居住环境。     

政府公权力对业主自治权的介入——以行政法为视角

物业小区是一个地缘共同体。物业小区采取业主自治的方式管理小区事务,不受任何行政机关、居民委员会或其他组织的干涉,但有的业主委员会出于某种目的,滥用业主自治权利,欲摆脱任何公权力的监督和约束,造成物业小区管理混乱。此时,有关公权力机关应当根据物业管理法规的授权及时介入指导,理顺物业管理秩序。     

善治目标下我国业主委员会建设的路径选择

业主委员会作为一种新兴的社区组织受到了政府以及社会的广泛关注,探讨业主委员会与政府、居民委员会、物业公司的关系可以有效地实现社区自治.本文指出治理论强调建立在不同利益主体方面的合作精神是核心,也是解决问题最有效的良性模式,由此构成社区发展的合力可以更好得促进业主委员会的建设.     

小区停车位权属分析

物权法草案第六稿确定了业主对小区的停车位享有优先使用权,尊重了业主的利益和开发商的利益.但其停车位的归属采用约定的方式作为优先的选择方式,虽体现了意思自治,但不利于保护业主的利益,应采用法定方式优先,以约定为补充.     

业主自治团体法人化研究

随着住房制度改革的深化,区分所有权制度以及小区物业管理等相关制度在我国也逐步确立,但是业主自治团体的法律性质在现行法中仍未明确。本文通过比较世界各国关于业主自治团体的有关规定,结合中国国情,从法人化所给予的实益、法人制度理论的张力来论证在中国业主自治团体法人化的合理性。     

业主自治协议中专有权限制条款效力探析

管理规约及业主大会决议能否对业主专有权进行限制在实践中素有争议。专有权限制条款的存在源于实践的需要,承认其效力有正当性基础。与传统所有权相比,业主专有权具有特殊性,对其施加更多限制并不违背保护业主物权的理念,而业主自治协议则是限制专有权的合理方式。同时,专有权限制条款具有其弊端,有可能损害少数业主的利益,应当借助一定方法对之加以防范。我国应当借鉴美国做法中合理的成分,允许业主自治协议对专有权进行限制,同时确立效力规则对不当的限制条款进行规制。     

我国现代住宅小区物业管理中的业主自治

业主基于建筑物区分所有权依法对小区的物业管理享有自治权,但在我国物业管理实践中,业主的自治权益不断受到来自政府和物业管理企业的漠视和侵害。笔者认为,要真正实现住宅小区物业管理的自主化,必须从完善相关立法、规范政府行为入手,健全业主自治权益保障体系并培植业主自治的生态环境。     

社区自治管理:博弈与妥协——S小区业主委员会的十年维权记

本文以深圳某业主委员会维权个案为切入点,对城市基层社区管理制度的运作过程予以考察,从中探讨各社区自治管理主体和行政力量相互作用的状况和现实途径。由于目前业主委员会还不具法人资格,导致诸多业主委员会的维权诉讼失败。社区业委会作为非法人组织,如何在城市社区建设的制度变革中通过从事相应的合法的民事活动维护社区根本利益,是社区自治管理体制稳定和完善的关键所在。     

业主委员会法律地位分析

业主委员会法律地位是法律理论界和司法实务界广泛争议的焦点，本文从业主委员会与业主大会的关系出发，认为在我国目前的法律框架下，业主大会是真正意义上的业主自治组织，而业主委员会只是业主大会的执行机关，不具备独立的意志，不是独立的组织，不自甚成为诉讼主体。在诉讼中，业主委员会的角色还只是基于业主大会的授权作为业主大会的代表出现，不论诉讼权利还是实体权利的处分均应该有业主大会的授权。     

论业主委员会的法律地位及制度完善

随着我国《物业管理条例》的颁布和实施,物业管理在法制化进程上又迈向新的一步,但该条例对业主委员会的法律地位规定尚未明确。业主委员会既非法人,也非社会团体等经济组织,其权利来源于全体业主的授权,是业主大会的执行机构,代表全体业主实施业主对物业的自治管理,应确立业主团体的概念以理顺物业管理外部关系,参考现代企业制度中董事薪酬制保障业主委员会对内责任能力。