物业费纠纷中服务不到位抗辩的司法认定

当前,在物业费纠纷的司法实践中,鲜有被告业主获判减付物业费继而胜诉的判例。在这种"一边倒"的现象背后,物业企业确实存在着不同程度的服务不到位问题。当被告业主以此为由行使同时履行抗辩权时,法院应当本着对业主负责同时督促物业企业改善服务的宗旨,对于物业公司部分义务未履行或履行存在瑕疵,导致相应服务目的无法实现的情形,作出相适应的减付物业费的判决。     

物业服务企业物业费请求权探析

物业费请求权是物业服务合同有效成立后，物业服务企业享有的请求支付义务人对其提供的物业服务给付对价的权利，系属债权请求权；物业费请求权的行使对象限于业主或物业使用人，但两者的义务来源不同；物业服务企业在行使物业费请求权时，应当对收费的内容和依据进行公示，并接受业主或业主委员会的质询，对欠费业主应书面催告并给予合理的宽限期。为了均衡当事人之间的权利义务，业主对物业服务企业的物业费请求权享有抗辩权并得事实抗辩，但不得以非合同当事人或未享受及无须接受物业服务为抗辩事由。     

业主拖欠物业服务费的法律问题研究

目前,物业服务行业的发展存在一种问题,业主由于各种原因对物业服务企业存在不满,进而拖欠物业服务费,而业主认为这是一种维护自己权利的行为。于是就出现了实践中物业服务企业继续降低服务质量、业主继续拖欠物业服务费的恶性循环。因此,了解业主拖欠物业服务费相关法律原理,对于促进物业服务行业的良性发展能起到促进作用。     

住宅小区物业管理中存在的问题及对策

物业管理是一个新兴行业。目前，小区物业管理中存在的主要问题是物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，物业服务企业责任不明，不认真履行合同。究其原因，主要是物业管理业市场竞争机制远未形成，立法不完善，人员素质不高；大多数业主法律意识淡薄。应进一步完善物业管理法律。严格实施分业经营、规范物业服务，政府要进一步增强服务意识，业主要增强维权意识，物业服务企业要规范服务行为。     

《民法典》中物业服务人的管理权限

物业服务人系提供服务，但其又有一定的管理权限，这看似矛盾的现象需要一个妥当的解释，以厘清我国物业制度的基本架构。业主基于建筑物区分所有权中的成员权，可以为物的管理和人的管理，这是业主的物业管理。业主将物的管理中对共有部分的保存、维护内容，通过合同委托给物业服务人为之，这是物业服务人基于合同的物业服务。基于业主在人的管理上的天然不便，业主亦可将人的管理内容委托授权给物业服务人，从而形成物业服务人的管理权限。为避免必要的对人管理委托授权出现缺失，该委托授权有法定与约定两种类型。     

试论物业服务费用纠纷的解决机制

当前物业服务费用收缴困难成为物业服务工作中的一个矛盾焦点。物业管理纠纷中很大一部分是物业服务费用纠纷。产生物业服务费用纠纷的原因很多，从制度上看主要是物业服务收取对象不适当、物业服务费用性质不恰当、对不缴纳服务费用的处罚力度不大等原因所导致。有必要在立法上加以进一步的调整和完善。立法上应当规定由物业服务企业向业主自治机构（业主委员会）收取物业服务费，将物业服务费的交纳定位为法定义务并加大对欠缴费用业主的处罚力度，以从制度上为解决物业服务费用收缴纠纷提供法律依据。     

人身损害视角下物业保安义务研究

当前物业服务企业与业主之间的纠纷愈来愈多,法学界对于因物业保安之何种程度的过错造成物业服务企业应承担业主人身损害责任亦讨论颇多。对目前相关法律、行政法规和地方规范性文件进行梳理后,构建以合同约定为主、安全防范义务为辅的物业保安过错认定规制。在住宅小区越来越需求物业保安人员的大背景下,法律保护精细化与管理措施实际化是规制物业保安义务的适当路径。     

论我国业主委员会法律制度的构建与完善

业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织,随着我国城市化进程的加快,城市人口的骤增和人们住房条件的不断改善,在社会生活中发挥着愈来愈重要的作用。但在我国业主委员会的法律制度存在着诸多缺陷,限制了业主委员会作用的发挥,也给司法实践带来了许多疑难问题。文章通过分析我国现行法律规定和外国立法例,试图对我国业主委员会法律制度的构建和完善提出新的见解。     

业主委员会法律地位分析

业主委员会既非法人 ,也非独立的其他组织 ,而仅是特定的民事主体———业主大会的代表机构和执行机构 ,但又具有形式上当事人地位 ,在一定范围内可以自身名义对外实施具体行为。在此基础上 ,将业主委员会和物业管理企业分别定位为物业管理人和物业管理服务人 ,有利于促进业主自治 ,推动物业行业的发展     

论前期物业管理合同的法律性质

由于前期物业管理合同是开发商和物业管理企业签定的,业主没有机会也没有可能参与合同的谈判、签约,却需要履行前期物业管理合同中约定的相应义务,这就导致了大量的前期物业纠纷。本文将就前期物业管理合同的法律性质及对业主的效力进行探讨。     

从刑事诉讼立法角度谈侦检关系改革

我国1996年修改后的刑事诉讼法,借鉴了英美法系当事人主义诉讼模式的做法,提高了对检察官公诉职能的要求,即要在法庭上亲自举证,通过事实说服法官,有效的行使国家追诉犯罪的职能。然而,我国刑事诉讼法中有关侦检关系的规定,造成检察机关与侦查机关不仅难以形成合力,共同服务于公诉职能,而且有时还相互擎肘,在一定程度上弱化了检察官的公诉职能。通过考察国外的做法,我国应重新调整侦检关系,强化公诉职能,加强检察权对侦查权的控制,完善我国侦检关系。     

拆迁补偿争议和解的困境与出路

蕴涵平等、民主、自由和契约理念的和解制度在拆迁补偿争议解决机制中的引入，对于有效化解拆迁矛盾和纠纷，促进社会稳定与和谐无疑具有重要作用。目前，我国拆迁补偿争议和解制度之有效运行尚面临行政价值观念错位、行政和解体系和制度缺失、拆迁补偿争议和解自身制度不完善、房屋拆迁制度设计不合理、相关配套制度滞后等诸多困境。为此，应在转变行政价值观念的基础上，建立健全相关制度，以使我国拆迁补偿争议和解走出困境，有效运行。特别是要制定《城市房屋拆迁管理法》，改革完善房屋拆迁制度。     

一位出租车司机的“科学管理”之道

生活与管理往往贯通着相同的哲理，学管理不仅要在课堂上，也应该从生活中领悟。一位普通出租车司机从自身实践中形成的时间成本意识、换位思考方式和强调主观态度的观点恰恰也是管理者所需要的，远远超出了行业领域的界线，上升到了管理哲学的高度，给各级管理者以有益的启示。     

后农业税时代基层政府职能定位的路径探析

为了更好地推动农村发展,转变基层政府职能,进行正确的定位至关重要。本文从基层政府自身、基层政府和各级政府之间关系以及基层政府的乡村关系这三个方面探究实现基层政府职能正确定位的途径。     

法律运行过程纵向的动态展开——以习惯法为例的宏观考察

法律运行过程纵向的动态展开,是在法律运行过程横向的动态展开基础上的一种历时性的动态展开。文章通过对古今中外国家法律对前法律因素——习惯——吸纳情况的宏观的历史考察,证明法律运行过程受到前法律因素的极大影响:当现行法律重视对前法律因素习惯的吸纳并取得了较好效果的时候,现行法律社会化就会得到前法律社会化的支持,法律运行过程就顺畅;反之,法律运行过程就不畅甚至严重受阻;说明了国家主义法律运行观的局限性和不足。     

论合同"有效"与"生效"的界分

合同"成立、生效"的两分法遗漏了"合同有效"的独立层态,因此也造成了某些具体合同制度中的矛盾难题。合同的"有效"和"生效"相互独立、不能等同,不能相互包容、吸收或替代。"有效"是指合同符合合法法律行为的三要件,它是法律对合同的肯定性判断,"生效"是指合同中权利义务开始运行的层态,属于事实判断。已经"有效"的合同不一定已经"生效",附生效条件的合同即例子,此外,已经"生效"的合同不一定"有效",可撤销可变更合同是为其例。     

解决当前执法问题务求"四个必须"

当前公安机关在执法过程中存在不少问题.要解决这些问题,当务之急是端正执法思想、转变执法观念、改变执法作风、规范执法行为,务求"四个必须".     

中国临时仲裁制度的具体设计

中国是否需要建立临时仲裁制度,目前学界和实务界已论战多时。本文从临时仲裁具体设计的角度出发,提出了临时仲裁在中国实施的若干设想,以期为临时仲裁的施行作有益的探讨。     

诱惑侦查的界定

诱惑侦查作为侦查中一种特殊的侦查手段,目前在我国尚无明文规定,但在司法实践中却频频使用,并由此引发了诸多法律问题,因而实践中有必要对诱惑侦查构成要素,即诱惑侦查主体、内容以及客体三方面重新进行认定,重构诱惑侦查,以使诱惑侦查在实践操作中更具规范性、正当性,并为其立法构建提供合理的依据。     

对必须牢固树立群众观点的思考

党群关系,关系到党的兴衰成败,生死存亡。共产党人必须尊重人民,深入基层,深入实际,始终保持同人民群众的血肉联系,代表和不断实现最广大人民群众的根本利益。