土地经营权信托设立的理论构建——以“三权分置”为背景

"三权分置"背景下,农村土地信托以土地经营权为信托财产,以《信托法》为设立准则。《信托法》对信托的涵义、性质、财产归属界定不清引致我国信托设立制度存在诸多不妥,应对《信托法》第二条、第八条作出修正,重新明确信托是兼具物权性质和债权性质的法律关系。基于此,土地经营权信托设立由信托合同、土地经营权设立登记、信托登记三部分构成。土地经营权信托合同和土地经营权设立登记同时有效成立时信托关系成立,土地经营权信托登记完成时信托生效。     

“三权分置”的中国民法典确认与表达

"三权分置"改革是继家庭联产承包责任制后深化我国农村土地制度改革的又一重大政策制度创新。中国民法典物权编编纂应当与《农村土地承包法》修改联动进行,积极回应"三权分置"改革。"落实集体所有权"并不要求创设农村集体经济组织法人土地所有权,应当继续坚持《物权法》的立法设计,农民集体为农村集体土地所有权主体,农村集体经济组织法人为行使主体。"土地承包权"与"土地承包经营权"具有同质关系,应当增加规定国家保护农村土地承包关系稳定并长久不变的宣示性规范,强化土地承包经营权的期限以及承包期内发包方不得随意调整或者收回承包地的义务,并充实土地承包经营权的抵押权能。土地经营权应为中国民法典物权编新增用益物权类型,应增加一章专门规定土地经营权的基本内容,并明确土地经营权的物权变动模式为登记生效主义。     

我国土地经营权信托模式的法律思考

我国目前典型的土地经营权信托模式有“草尾模式”“沙县模式”“绍兴模式”“中信模式”等.土地经营权信托实践中的法律问题有:频繁调整土地承包经营权及土地流转金、政府角色越位、信托财产权利属性不明、农户利益保护缺位、改变耕地农业用途以及土地经营权信托设立中的不合法或不规范问题等.这些问题产生的根源在于相关法律法规的滞后或缺位.要构建我国土地经营权信托模式,就要适时地制定或修改与土地经营权信托相关的法律法规,诸如:《农村土地承包法》中有关土地承包经营权调整、收回以及流转原则的法律条文;《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条有关转包的法律条文.修改《物权法》,确立集体土地所有权、土地承包经营权、土地经营权相分离的农地产权制度.鉴于我国《信托法》规定得过于宏观以及土地经营权信托的独特性,应对土地经营权信托进行专门立法.     

农地制度变迁下的土地经营权信托财产属性

我国土地经营权信托实践在浙江绍兴、福建沙县、湖南益阳和安徽宿州等地取得了不错的经济效果和社会效果,但实践中信托财产权利属性不明成了制约土地经营权信托进一步发展的桎梏.其根源在于我国农地产权制度供给不足,“两权分离”已滞后于土地经营权信托实践,“三权分离”迫切需要从政策到法律的转化.应将农地产权界定为集体土地所有权、土地承包经营权和土地经营权的权利结构,确认实践中土地承包经营权的类所有权性质,确认土地经营权是在土地承包经营权上设定的派生用益物权.三权分离视域下,土地经营权信托财产属性为土地经营权,利于保护农户利益与土地的物权性利用,进而促进土地经营权信托的持续发展,繁荣农村现代规模经济.     

保护合法权益 整治土地闲置(上)——国土资源部有关负责人解读《闲置土地处置办法》

国土资源部6月1日发布新修订的《闲置土地处置办法》,并将于7月1日起施行。就当前国内闲置土地处置相关热点、焦点、难点问题,国土资源部相关负责人接受了记者专访。避免拆迁纠纷禁止"毛地"出让问:为什么要对1999年实施的《闲置土地处置办法》进行修订?     

方燕:建立养老信托制度

今年两会政府工作报告提出,"十四五"时期,我国将实施积极应对人口老龄化国家战略,健全多层次社会保障体系,基本养老保险参保率提高到95%。《法人》记者从全国人大代表、陕西省律协副会长方燕处获悉,对于人口老龄化的问题,她在议案中提出,参照慈善信托的模式,建立养老信托制度,由银保监会、民政部、卫生与健康管理委员会、住建部等相关部门联合制定养老信托管理办法。     

麦田房产电话骚扰客户没完没了

《办法》明确规定中介机构禁止泄露委托人信息、未经委托骚扰他人等20种房地产经纪行业违规行为。麦田房产敢"顶风作案",背后隐藏着什么?明明没有卖房、出租房屋的打算,可一直不断接到房产中介人员的电话,给自己的生活造成了很大的影响。2013年8月,《法人》杂志发表文章《麦田房产内享客户信息数月打上千骚扰电话》,曝光了麦田房产经纪有限公司(下称"麦田房产")电话营销被指骚扰客户,引起强烈反响。9月15日,受害者李先生告诉《法人》记者,麦田房产故伎重演,一如既往的给自己打电话,有时候还会发短信,询问房屋租售信息。     

农村土地流转制度的法律思考

"三农"问题一直是党和政府高度重视的问题。十七大以来,改革发展的重心从城市转向城乡统筹,举全党全社会之力解决"三农"问题。2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》指出,加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。当前农村土地流转存在着诸多问题,主要表现在农业基础仍然薄弱,农村发展仍然滞后,农民增收仍然困难。这些问题阻碍了农村经济的发展,本文将从这些主要问题着手,分析问题并结合《决定》试图给出若干有益的解决方案。     

论基金会法人财产运用中的“近似原则”及其适用

基金会法人财产的特殊属性在于财产的非分配性,而"近似原则"则是这一属性的典型表现。"近似原则"使致力于慈善目的的财产能够在现实情况发生变化时仍然能留在广义的慈善领域,也使得意思自治的私法原理获得更为深刻的内涵。"近似原则"适用于慈善基金会法人慈善目的和剩余财产,以及公益信托、慈善捐赠形成的慈善财产。《基金会管理条例》和《中华人民共和国信托法》虽然规定了"近似原则",但在其适用范围和具体的适用规则上仍需完善。     

俄罗斯联邦私人土地权利法律制度研究

1991年颁布、2001年修订的《俄罗斯联邦土地法典》确认了俄罗斯公民和法人的私人土地所有权,并要求改革初期所形成的土地长期使用权及可继承终身占有制度迅速转化为土地所有权,从而彻底实现土地的私有化。俄罗斯土地权利制度的演进对我国土地立法有重要的启示。     

土地信托与农地“三权分置”改革

农地“三权分置”改革从国家、集体、经营者和农民角度分别回应了土地制度变革的需求.相比较于其他农地流转方式,通过信托方式流转农地可以更好实现更新农地经营模式,确保农民土地利益以及实现农地保护制度等目标.当前,我们有必要梳理“三权分置”改革背景下土地信托的法律结构,从注重制度建设、完善土地信托的配套制度,并树立信托法思维等角度完善土地信托制度.具体而言,政府可以通过在村集体组织内设置专门的咨询机构,为有意向参与土地信托流转的农户提供咨询服务,让农户发现土地信托制度的优点,进而运用该项制度.需要明确土地上各项权利的内容,厘清权利的边界.建立不动产信托登记制度,公示土地信托的信托财产和信托关系.为投资于农地流转信托所获得的收益实行适当的税收优惠,发挥信托的融资功能.     

土地承包经营权信托流转主要法律问题研究——以中信——农村土地承包经营权集合信托计划1301期为例

土地承包经营权是一项特殊的权利,并不能随意自由流转,采用转包、租赁等方式流转土地承包经营权,则农户依然享有土地承包经营权。若采取信托的交易结构,则会引起信托财产的性质不够确定的问题。信托财产的不确定会直接造成信托财产权利主体的不同,甚至会影响信托的生效。在土地承包经营权信托中,较为复杂的法律关系会造成法律关系的不稳定,权利义务关系主体不够明确,同时农民并不是直接的信托当事人,如此并不利于保护农民利益。     

“采访须审批”是权力越位

近日，有记者就金浩茶油被传致癌物质“苯并芘”超标6倍一事前往湖南省质量技术监督局采访时，被要求填写《新闻媒体采访申请表》，等待相关处室负责人、分管局领导等各级层层审批。湖南经济电视台一名记者透露，湖南省质监局的这种采访审批制度是从今年开始实施的。     

重庆价值16亿元国企土地流失再追踪

本刊2013年第一期刊发了题为《重庆价值16亿元国企土地流失黑幕》的封面报道,引发舆论剧烈反响,众多人将目光投向了发生在重庆的这场涉及国有企业改制中土地流失问题的事件。半年后,《法人》记者再次前往重庆合川追踪这起事件的后继走向,却惊讶的发现,涉及资产16亿元的康润丝绸破产案仅是重庆市国企破产案中的冰山     

浅析农村土地信托制度的社会保障功能

近年来党中央国务院对民生问题和三农问题给予了高度重视,建立健全农村社会保障体系成为改善农村民生的关键举措之一。在当前农村社保体系还不健全的形势下,土地在农村社保方面发挥着至关重要的作用,是农民赖以生存的物质生产资料。本文将对当前农村社会保障的现状、土地信托的社会保障优越性进行深入分析,并结合农村实际提出进一步发挥土地社会保障功能的政策建议。     

信托在农村土地流转应用中的问题及其对策

农村土地信托作为一种比较新兴的事物,具有传统土地流转方式所不具有的优点,有着广阔的发展前景,然而由于土地信托本身的性质以及相关配套设施的不完善,使得信托在农村土地流转的应用中存在一些问题,本文将针对这些问题提出一些解决措施.     

湖南通道县司法局抓教育促发展

今年以来，湖南省沅江市律师深入农村开展法律服务做实事。一是无偿担任村委的法律顾问，为村委的科学决策，依法行政当好参谋和助手，为农村的土地承包经营、土地征用补偿安置、小额贷款发放，农资采购、农产品销售、劳务输出等提供法律服务。二是积极参与村级事务管理，指导、帮助建设完善的村级管理体制，协助搞好产业调整，     

农村土地流转的合宪性分析

农村土地流转问题在今天中国的理论与实践中饱受争议。有学者主张放开农村土地的自由流转,改变国家垄断土地一级市场的现状,使农民从土地增值中获益,进而彻底废除集体所有制,实现土地私有;有学者则认为需要认清农村的现实和农民的需要,正视"土地财政"的积极作用,主张"土地发展权"国有。所有这些主张都未从宪法角度对现行《土地管理法》所设立的相关制度进行分析,也并未从宪法角度分析农村土地制度中集体与个体的权利属性与权利边界,因此有必要对宪法第10条所确立的农村土地制度以及"集体所有制"进行规范上的分析,结合土地制度的历史演进、现状与宪法的变迁,对"集体所有制"中国家、集体、个体之间的相互关系进行重新界定,并对《土地管理法》所确立的农村土地流转制度进行合宪性分析。     

有人走了,有人仍在坚持 地产中介从业者众生像

作为观察楼市的典型样本,地产中介的业绩可以看做是房地产行业的"晴雨表"。过去的2021年,对于房地产经济人来说,是难忘的一年。2021年最后一天,《法人》记者采访多位房产经纪人,他们表示,由于楼市不景气,身边不少同事黯然离场。有经纪人向记者透露,近日公司改革考核绩效,不少人不适应而选择离开。有人离开,也有人坚守,后者的执着更令人为之动容。     

2009,我被感动着

2009年,又一个365天,转眼间就过去了,一切似乎还在昨天。过去的一年,我发表的文章不多,上半年《全国两会:本刊记者近距离接触高官》和下半年《一起治安案件背后的领导秘书身影》。