房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

论承租人的优先购买权

一、承租人优先购买权的法律性质　　承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。　　承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：　　1.承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人…     

房屋承租人优先购买权合理性质疑

房屋承租人优先购买权是我国民事优先购买权中一个比较有特点的权利，以这一权利为基础的房屋承租人优先购买权制度也成为了中国特色房屋租赁制度中的一个重要组成部分。然而，在法制不断完善、房地产市场繁荣的现今社会，我国的房屋承租人优先购买权制度无论是在理论、价值上，还是在现实适用中都显示出不适宜性和不合理性。     

房屋先买权若干问题探讨

根据《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第10条、第11条的规定,房屋所有者出卖共有房屋,“在同等条件下,共有人有优先购买权”;房屋所有人出卖出租房屋时,在同等条件下,“承租人有优先购买权”。这是我国关于房屋先买权的法律规定。在处理房屋买卖案件时,应当遵照执行。对于侵犯先买权的,应宣布买卖关系无效。但是,涉及房屋先买权的情况比较复杂,在处理房屋先买权案件时,值得研究和注意的问题是: 1.我国现有法律只规定房屋共有人和房屋承租人有先买权。那么,没有共有关系和租赁关系的房屋相邻权人是否有先买权?根据我国传统习惯和司法实践,房屋相邻人享有先买权。我国宋代的法律制度就有规定“应先问房亲,次及四邻”。在目前     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

未提前通知承租人的房屋买卖行为有效

依目前法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，此即为“承租人的优先购买权”。此权利属于形成权，包含两层意思：一是出租人负有在出卖前提前通知承租人的义务；二是出租人未履行此义务时承租人有何救济途径。     

承租人优先购买权的损害赔偿研究

我国民事立法中关于优先购买权的规定不多,但一直规范有房屋承租人的优先购买权.不过,多数规定只是对承租人优先购买权的确认,该权利的行使及受到侵害后的救济措施却很不明确.最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>中,虽然规定侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求损害赔偿,但如何赔偿没有加以明确.承租人优先购买权是具有债权性的形成权,形成权具有可被侵害性,因此,在法律规定的合理期限内末通知承租人导致优先购买权不能行使、行使优先购买权的意思表示过程中受到不合理阻碍、优先购买权行使后导致该权利目的落空的,都构成对承租人优先购买权的侵害,应当承担相应的损害赔偿责任.     

关于承租人先买权的几点思考

在房屋租赁关系中,《德国民法典》及我国《合同法》均规定:出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是承租人在行使先买权时往往会同共有权人的先买权、次承租人的(如果存在转租关系的时候)先买权以及在拍卖时同第三方之间权利相冲突。本文拟从这几个方面解决在实际生活中承租人先买权行使过程中可能存在的问题。     

房屋承租人优先购买权的几个问题

我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋时,承租人基于租赁合同,享有对租赁房屋同等条件下的优先购买权.但在转租以及强制拍卖方式下,承租人对租赁房屋是否享有优先购买权,则是需要理论和立法进一步解决的问题,避免因审判人员的理解不同而导致同类案件审判结果不同.另外,《中华人民共和国物权法》在涉及按份共有物处分时由共有人"全体同意之原则"改采"多数决原则".在按份共有人根据"多数决原则"出售共有物而少数共有人主张优先购买的情况下,为避免共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞合,应对多数共有人的处分权进行必要的限制:当多数共有人要求出售共有物时,应首先满足少数共有人优先购买多数共有人的共有份额的权利.     

我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析

本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为:我国的承租人优先购买权为法定优先购买权,不能约定排除;是既得权,形成权,是具有债权效力的优先购买权,其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《房屋租赁解释》)中对承租人优先购买权效力的规定,认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上,通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。     

论房屋承租人的优先购买权——以陈惠贞诉胡元强案为例

自陈惠贞诉胡元强案发生后,相关案件不断涌现,"房屋承租人的优先购买权"问题引起了法学理论与实务界越来越多的关注。房屋承租人的优先购买权是《合同法》第230条明确规定的一项法定权利,但司法实践中仍出现不少问题。本文认为,承租人行使优先购买权需具备三个条件,即:出租人须"出卖租赁房屋";承租人须以"同等条件"表示购买;须出租人与第三人已缔结了一份房屋买卖合同。     

共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》中承租人优先购买权评述

本文结合最高人民法院审判委员会于2009年6月22日第1469次会议通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》中关于承租人优先购买权相关规定来论述《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》对承租人优先购买权性质的认定,对承租人优先购买权行使情形的补充,对承租人优先购买权行使的限制,承租人优先购买权的救济以及该司法解释对承租人优先购买权提出的新问题和笔者对这些新问题的看法。     

权利优先行使辨析

我国现行民事法律在许多方面存在着权利优先行使的规定。如担保物权中的优先受偿权,租赁和共有关系中的优先购买权,破产程序中的优先清偿权。各种优先权在行使过程中以何种权利更为优先,笔者就此略作阐释,以供参考。 一、关于共有和租赁优先购买权的行使。在共有关系中按份共有人对其他共有人出让的份额有优先购买权,在房屋租赁中承租人在出租人转让租赁物时有优先购买权,当二者在同一时间发生时,何者更为优先?例如某一房屋由甲、乙两人按份共有,其中甲将自己享     

加强对房屋承租人优先购买权的法律保护

关于房屋买卖中承租人的优先购买权问题,我国的民法通则虽然未作规定,但有关的行政法规和司法解释中却作了明确规定.例如,1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人.在同等条件下,承租人有优先购买权”.最高法院于1984年发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条也规定:“对公民之间因房屋租赁而发生的纠纷,应首先查明原因,本着既保护房主的房屋所有权,又维护房客的正当承租权的原则处理.……房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护”.     

论“优先购买权”及其法律保护

优先购买权的概念及特征 所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或者出租人出卖出租房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权具有以下特征: 一、优先购买权是期待权。优先购买权并不是共有人或者承租人在任何时候都享有的一种现实权利。     

论承租人同等条件下房屋优先购买权的法律适用和完善

房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对     

承租人优先购买权异议

房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立,这些规定对稳定房地产租赁法律关系,保障承租人可以优先得到房屋所有权,促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统,实际操作比较困难,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,严重损害了承租人的权利。况且,对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质,并主要针对《最高人民法院司法解释》对承租人的优先购买权规定的一些不健全之处进行了深入的探讨和研究,提出了一些合理建议,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益、促进安全交易。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。