关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

论合同相对性原则在处理商品房买卖合同纠纷中的司法适用——基于最高人民法院相关司法解释及其判决的评判和反思

合同相对性原则在合同法规则体系中具有基石性的地位,在实体法和司法审判方面都具有重要的功能。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款的规定背离了合同相对性原则,造成了理论上的缺陷和实践中的困境。应当对该条司法解释的原意作出诠释,使其符合合同相对性原则,尊重合同当事人的约定,赋予当事人诉权及选择权,赋予法官自由裁量权,并在司法实践中正确处理合同相对性原则与司法裁量权的关系。     

从本案谈人身损害赔偿司法解释的适用

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《人身损害解释》）于2004年5月1日起正式施行，至今已有一年多的时间：由于该解释对人身损害赔偿所涉及的赔偿标准、赔偿范围和赔偿数额等具体问题的统一，与现行民法基本法和特别法的规定不尽一致，与此前有关司法解释也有较大差异，造成司法实践中尤其是基层法院对审理人身损害赔偿案件时如何正确适用《人身损害解释》存在一些误区。本文拟结合一起具体案例，对有关问题进行具体分析，希望对审理好类似案件有所启示。     

司法解释的缺陷及其补救——兼谈中国式判例制度的建构

司法解释虽然是我国最经常、最重要的法律解释方法 ,然而由于其自身的固有缺陷 ,并不能有效完成统一法律适用诸价值。在分析司法解释缺陷以及判例制度性功能的基础上 ,笔者认为构建中国式判例制度是我国法治建设的重要内容 ,并提出了若干具体思路     

从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)在区分物业管理与物业服务、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业服务合同、解决业主欠费难题等方面,有诸多亮点,是依据《物权法》及法理,结合中国物业服务实践所做出的具有操作性的规定,为处理实务中的大量纠纷提供了准绳,对业主     

防止驰名商标异化:司法解释的制度设计及其评价

驰名商标异化是一些企业在驰名商标认定的目标、路径和结果上,采取各种行动和策略来背离或偏离驰名商标立法目的或权利本质的现象.司法解释为了防止驰名商标异化,进行了针对性的制度设计,但只能在防止围绕认定路径的驰名商标异化行为上发挥有限作用,而且有进一步刺激驰名商标异化的可能性.在适用相关司法解释时,应当将市场声誉列为驰名商标认定必须考虑的因素,从商标与商品两个方面对商标驰名进行举证,从而保证驰名商标认定符合法律的本意.     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

在现实与文本之间的谨慎选择 从实务角度看建筑物区分所有权司法解释

最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)自2007年列入司法解释立项计划开始,就一直备受社会各界关注。其原因首推该解释文本的两项第一——它既是《物权法》颁布实施后的首项相关司法解释,又针对的是我国首次确立的建筑物区分所有权制度,因此无论对     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

商品房预售中的无效制度及其责任体系

司法实务中的主流观点认为。无预售许可证而进行商品房预售是一种违反我国行政许可制度且没有获得特许经营权的非法经营行为，为此而签订的商品房预售合同属于无效合同。此种观点在有关司法解释中已得到印证。但是，最高人民法院针对此类问题所作的司法解释存在明显的缺陷，主要是对预售合同的无效性作了扩大化解释，一刀切地规定“无证即无效”，显然过于武断。     

论德国关联合同制度及其借鉴意义

借贷消费或者借贷购买行为在当下越来越普遍,但是相应的法律问题也很突出。借贷消费或借贷购买行为存在两个合同,三方法律关系,但这种由三方法律关系所带来的法律问题接踵而至。如消费者与卖方签订了买卖合同后,为支付买卖合同的价款消费者又与银     

符合如下几个条件即构成事实劳动关系

一、房地产开发仅限于国有土地。我国目前的土地使用权可分为国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据城市房地产管理法的规定，房地产开发商所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，国有土地的使用权方可有偿转让。     

人身损害赔偿司法解释第35条存在的缺陷及其修正意见

《最高人民法院（关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释）》第35条规定：“本解释所称‘城镇居民人均可支配收入’、‘农村居民人均纯收入’、‘城镇居民人均消费性支出’、‘农村居民人均年生活消费支出’、‘职工平均工资’，     

中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善

立法应当回应构建和谐社会的政治诉求。房地产立法的目标之一应该是为发展利益均衡社会营造法律环境。本文以商品房预售制度体系的梳理为基础,考察了商品房预售的法律文本和实施现状,分析了该制度的缺陷与缺位,提出了废止商品房预售制度是必然趋势的论断。然而,取消预售制度并不等于解决了房产交易中的一切问题,更不意味着解决了中国房地产业发展大计的问题,由此也提出相应的制度功能替代上的改革思路。     

我国无效劳动合同制度的缺陷及其完善

本文结合合同法的有关理论,从分析现行无效劳动合同制度研究的现状、制定无效劳动合同的立法技术等方面,揭示了现行无效劳动合同制度存在的不足,并通过分析无效劳动合同认定制度的理论基础,提出了有关建立完善我国无效劳动合同制度的建议。     

质疑最高人民法院关于我国申请执行期间制度的司法解释——从一起执行异议案谈起

笔者曾受中国工商银行H市分行（下称工行）的委托，代理其参加案外人A公司申请撤销工行申请执行B工业发展总公司、B集团公司财产案的听证活动，A公司以最高人民法院执行办公室于1999年4月21日给广东省高级人民法院《关于如何处理因当事人达成和解协议致使逾期申请执行问题的复函》[[1999]执他字第10号]（下称复函）的规定主张工行已经丧失实体权利，不能受偿B集团公司抵押土地盘整后的补偿款480万元。案件涉及执行期间的法律性质和由此所引起的当事人权利义务的变更与灭失等，直接关乎当事人裁判利益能否实现以及利益变更后的救济。因此，探讨执行期间的法律性质、执行期间届满引起当事人权利义务的变更、执行期间利益的归属以及执行期间制度的价值评判和救济方法具有重大的现实意义。     

从司法解释的现状透视制定统一证据法典的前景

一、最高法院有关司法解释的功能与定位为了适应审判实践的迫切需要,最高人民法院已于2001年和2002年分别颁行了《关于民事诉讼证据的若干规定》和《关于行政诉讼证据若干问题的规定》,具有划时代的影响力。因为它们是以准立