物业管理若干问题刍议——兼评《物业管理条例》制度设计之缺陷

国务院2003年6月8日发布,自2003年9月1日起施行的<物业管理条例>,为了规范物业管理活动,就业主与业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等问题进行了相应的规定.实践中,有关业主委员会的法律地位、物业服务合同的法律性质,以及物业管理制度设计等问题,并未因该条例的出台而中止争议,相反,该条例在物业管理制度设计中存在的缺陷,再次引发人们对物业管理制度设计的思考.     

物业管理合同的性质及其法律适用

物业管理合同是我国现行立法肯认的一种有名合同,但因法律规定过于简陋、主体交易经验的积淀欠缺、市场发育不成熟等因素,再加上对该类合同相关问题理论认识不一,导致物业管理合同在履行过程中产生很多纠纷。讨论物业管理合同的法律性质,进一步确定其法律适用规则,在法律适用过程中充分体现对当事人意思自治的尊重,对妥当解决纠纷,彰显民法的基本精神,具有重要意义。     

论区分所有住宅物业管理法律关系

近年来,随着高层建筑物、居住小区的大量出现,物业管理行业发生了许多具有影响性的事件,如小区内业主伤亡、公共设施权益纠纷、物业管理纠纷等,都对物业管理立法提出了挑战。本文将在剖析物业管理合同法律性质的基础上,对物业管理法律关系进行理论与司法实践上的解析,期望能够对物业管理的行业发展有所裨益。     

物业管理若干法律问题之探讨

随着我国城镇住房制度的改革及城市房地产市场的飞速发展，物业管理行业进入了一个迅速发展的新时期。物业管理行为作为一个新兴的行业，在发展中也存在着一些亟待解决的矛盾和问题。     

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。 二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。 三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。     

物业管理相关问题再探析

《中华人民共和国物权法(草案)》第84条、第85条和第87条对物业管理作出了相应的规定。该草案与国务院令第379号公布的,并自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》有所衔接,但却过于原则。鉴于《物业管理条例》实施两年多来,在物业管理权的性质、物业管理合同的归类及业主委员会的法律地位等问题上一直存有争议,人们期盼《物权法(草案)》能给予一个明确的说法。然而,就《物权法(草案)》的现行条款来看,仍然是不够明晰的,故进一步探讨物业管理的相关问题实属必要。     

物业管理与业主自治制度

住宅小区的业主自治是近年来我国住房制度改革的重要成果。但是,我国城市住宅物业管理尚处于十分不规范的状态,业主自治管理体制自身存在缺陷、业主自身管理住宅小区的综合素质及业主委员会的尴尬法律地位已成为业主自治管理的巨大阻碍。如何解决这些问题已成为目前实践者及理论者共同关注的问题,本文试从剖析上述众人关注的问题入手,探讨业主自治管理中存在的法律问题并试图找出解决对策。     

土地使用权出让合同之法律性质

目前法学理论界对土地使用权出让合同之法律性质争议颇多。主要有以下二种观点:第一种是行政合同说;第二种是民事合同说。要明确土地使用权出让合同的法律性质,须先明确行政合同的涵义。一、行政合同的特征行政合同,又名行政契约、行政协议或政府合同。长期以来,它是行政学和行政法学界一个颇有争议的概念。在美国、英国和澳大利亚等普通法系国家是没有“行政合同”这一提法的,凡是涉及政府为一方当事人的合同都统称为“政府合同”或“采购合同”。确切地说,只有大陆法系存在“行政合同”的概念。在法国,以“公务理论”(合同与公务有关或者…     

物业公司能否依据前期物业管理合同要求我缴纳物业费

我去年初购买了某小区商品房一套。今年，小区物业公司贴出公告，并上门向我催要物业费。我认为我购买房子后没有实际居住，物业公司没有给我提供什么物业服务，而且我与物业公司也没有签订合同，他们拿着与开发商的前期物业管理合同向我催要物业费是否有法律依据？     

民事合同与商事合同之辨

民事合同与商事合同在当事人认定、交易结构的繁简、"名""实"相副与否、"穿透"合同关系的允许与禁止、合同瑕疵的容忍抑或矫正、商业逻辑的地位及作用、坚守"正位"抑或"错位"处理"火候"把握等方面存在差异.认识、重视和研讨之,目的 和意义之一是,在法律适用时必须顾及商事合同的特殊性,不得僵硬地套用关于民事合同的规定.目的 ...     

物权原理与物业管理

物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度.基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理,物业管理制度调整的对象,不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同项下的物业管理活动.基于物业管理为共有人对共有物的管理,物业管理区域的划分依据只能是业主间的共有关系.基于区分所有关系,业主团体为物业管理的主体;业主大会,是业主团体的权力机关;业主委员会是业主大会决议的执行机关.业主大会表决权的发生,既取决于业主人头因素,又取决于物业面积因素,以平衡双方的利益.基于物的性质,以及房地相连的属性,房屋底下停车库除当事人有明确约定外,应当属于业主共有.共有的车库,可以约定一人专用.     

论物业管理公司与业主委员会的关系

一、物业的定义及由来 物业一词是从英语的“Property”中翻译的粤语方言发展而来，是东南亚地区和我国香港、澳门地区作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用。     

土地拍卖合同效力探析——从国有土地使用权出让合同的性质入手

土地是人类社会物质生产活动中不可缺少的生产资料，它与劳动、资本一起被称为生产三要素，其中，尤以土地与劳动为最基本的生产要素。我国实践探索出了旨在市场化土地资源的国有土地招拍挂出让制度，但是行政民事不分的弊病使得我们对招拍挂出让土地的理解定位出现了偏差，这不仅不能使这项制度有效融入现存的法学体系，更使实践中问题丛生。本文意在从最有代表意义的拍卖入手，通过从体系、价值、实践等方面对拍卖程序和国有土地使用权出让合同的性质进行剖析，明确二者各自的性质及任务所在，得出它们分属私法和公法调整，效力各自独立的结论。并将此结论引申到招标、挂牌中得到体系化效应。     

劳动合同与一般民事合同之比较

劳动合同是劳动者与用人单位之间明确双方权利义务、确立劳动关系的法律凭证;民事合同是确立当事人之间民事权利义务的协议。劳动合同与民事合同是两种不同性质的合同,主体不同、内容不同、订立方式不同、解决纠纷方式不同等等,两种合同适用不同的法律规范,法律对当事人的保护范围也有很大区别。因此,正确划分合同类型,对不同类型合同当事人合法权益的保护,具有非常重要的现实意义。     

合同诈骗罪与民事诈欺行为界限分析

从行为的构成特征看, 合同诈骗罪与合同中的民事诈欺行为有许多相似之处, 但它们毕竟是两种不同的违法行为, 具有不同质的规定性。在主观方面, 民事诈欺行为既可以由直接故意构成, 也可以由间接故意构成, 而合同诈骗罪则只能由直接故意构成; 同时, 后者必须以 “非法占有”为目的, 前者则无须有此目的。在客观方面, 民事诈欺之欺骗行为方式既可以是作为, 也可以是不作为; 而在合同诈骗罪,仅表现为作为。另外, 在正确把握主、客观特征的同时, 不能忽视行为所侵害的财物的数额对行为性质的影响     

业主、业主大会与业主委员会的法律定位——以《海南省经济特区物业管理条例》为考察样本

业主、业主大会、业主委员会的法律定位，是物业管理相关法规需要重，点解决的问题。本文以《海南省经济特区物业管理条例》的相关规定为样本，在探讨该《条例》立法得失的基础上，对海南特区、乃至全国的物业管理法规中对上述三者的法律定位提出笔者的见解，即：赋予业主大会以独立的法人地位，厘清业主、业主大会、业主委员会相互间的关系，在合理的法律定位中，设定三者各自的权利义务范围。     

解析两则最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定

最高人民法院关于金湖新村业主委员会一案的复函和温州市银都花园一案的裁定都对业主委员会的民事诉讼原告资格问题做了解答,有人认为后者否定了前者所持的观点,本文将针对这一问题做简要分析并提出解决思路。     

从一起再审民事官司中论合同的成立与生效

案情介绍 申请再审人(一审原告、二审被上诉人)陈某，女，汉族，1960年11月出生，住澄迈县老城镇。