土地承包经营权及其在《物权法草案》中的完善

土地承包经营权归为物权有利于保护包括广大农民在内的权利人权益。为完善土地承包经营权在《物权法草案》中的立法,需要科学设计《物权法草案》土地承包经营权章节体例,强制施行当事人登记制度,确立包括抵押、继承在内的多种土地承包经营权流转方式,消除对土地承包经营权转让的限制,列明土地承包经营权期限及其消灭情形。     

论兵团土地承包经营权的物权化改革

我国现行的土地承包经营权在一定程度上调动了广大农工的生产积极性,维护了土地承包经营长期而稳健的发展。但是由于兵团的特殊体制,使得团场土地的承包经营权缺乏物权的保护。兵团土地承包经营权物权化改革,必须建立兵团土地承包经营权的登记公示制度,依法保护土地承包经营者的物权权利;依法推动土地承包经营权流转方式的创新,最大限度地优化土地资源的利用;进一步规范土地承包费用,切实减轻职工负担。     

债权物权二元财产权体系视角下的农村土地经营权

农村土地经营权是从农村土地承包经营权中分离出来的一种相对独立的权利,是新型农业经营主体对农村土地所享有的占有、使用、收益和处分等民事权利的统称。按照现行法律,农村土地经营权本质是不动产租赁权,具有债权的请求性和相对性,转让、转租和质押等受到限制。未来应当将农村土地经营权作为一种新型的物权,颁发农村土地经营权证书,纳入不动产统一登记的范畴。国务院应当总结各地改革试点经验,在《不动产登记暂行条例》的基础上,适时出台《农村土地经营权登记暂行办法》。     

我国台湾地区不动产信托登记的经验与借鉴

随着我国信托业的发展,迫切需要完善信托登记制度。在我国推进不动产统一登记制度之际,构建不动产信托登记制度的时机已然成熟。我国台湾地区将不动产信托登记纳入不动产登记制度之中,区分信托公契与信托私契,平衡当事人隐私权保护与交易安全价值维护之利益的经验,值得借鉴。信托关系当事人及受益权的信息,应当纳入登记范围,以实现登记之目的。登记簿之设置则不宜采取“双登记簿”模式,而应将信托登记内容纳入不动产登记簿。     

土地经营权物权化规则构建路径

土地经营权之物权化,需基于权利设立的不同方式,对土地经营权予以类型化划分,并根据其权利设立方式的不同,明确其法律的性质,进而构建土地经营权物权规则。以承包经营权为成员权自物权,以经营权为用益物权,更加契合我国物权实践和理论。对此,应围绕土地经营权得丧的权利变化,在权利设立方式、权利期限、登记规则、流转规则、担保物权设置和实现等方面,按照物权的基本原理构建土地经营权。     

土地承包经营权公示方式的思考

我国《物权法》和《农村土地承包法》对于土地承包经营权的公示方式没有做出明确的规定,只是将土地承包经营权合同确立为土地承包经营权设立的生效要件,以及规定了在其流转时,如不登记,则不具有对抗第三人的效力。这都与土地承包经营权的物权属性相矛盾,在现实中也造成了诸多问题。因此,随着我国立法的不断完善,土地承包经营权的日益市场化,在立法上应进一步完善土地承包经营权的公示方式,确立土地承包经营权登记公示制度,真正落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,切实维护好最广大农民的根本利益,实现土地承包经营权的规范有序化。     

“流转”训诂——以土地承包经营权制度为对象

“流转”一词属于政策话语,并非是谨严的法律术语。对于土地承包经营权而言,“流转”一词遮蔽了物权性流转形式与债权性流转形式的实质区分,“流转”这一抽象概念应在物权立法中扬弃,而改成在物权立法中直接规定获得允许的土地承包经营权物权性流转的具体形式,债权性流转的具体形式则原则上可以自由创设,只是不得规避法律,并且受到监督。通过对实践中的物权性流转形式的规范化概念整合,得出转让、继承、抵押、入股和信托五种形式。除了信托暂缓待议之外,转让、继承、抵押、入股都应当作为土地承包经营权物权性流转的具体形式直接在物权立法中予以规定。     

《民法典》中两种“土地经营权”的体系构造

《民法典》规定了两种土地经营权：一种是土地承包经营权流转而设立的去除身份属性的次级用益物权，另一种是与土地承包经营权并列但无身份属性的农地用益物权。从设立规则看，两种权利所依据的权利来源虽不同，但都是直接支配农用地的权利。《民法典》没有规定土地承包经营权流转的土地经营权再流转的条件，只在第342条规定了其他方式承包的土地经营权流转的条件，需要适用《农村土地承包法》规定的再流转的条件，再流转的限制条件会影响到物权变动的后果。两种土地经营权设定的担保物权均属于抵押权，公示的效力分别为登记对抗和登记生效。     

从《物权法》看物权登记制度

物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态.登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力.登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本.根据不同的标准,登记可以分为不同的类型.     

土地承包经营权设立的分析

在现有的法律中,土地承包经营权的设立,只需发包方与承包方达成合意即可,法律并不要求该项物权的设立以登记或权证为要件。之所以采用这一模式,与我国农村的现实密切相关。因此,在承包地确权的过程中,对土地承包经营合同的签订及其规范性应予以高度重视。登记颁证是对承包经营权予以确认的程序,而不是土地承包经营权设立的对抗要件。厘清涉及土地承包经营权的相关法律的法理,有助于我们明确工作的重点和方向。