论承租人的优先购买权——以房屋非整体出租为视角

我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议。从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键。     

部分房屋承租人是否能对整幢房屋行使优先购买权的探讨

在我国立法上和实践中,将房屋出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务的法律效果与优先购买权的保全联系在一起,而没有将承租人的优先购买权的保全与承租人在同等条件下购买该房屋的后果联系起来,就使得这种优先购买权的保全与承租人实际是否行使优先购买权相脱节,并缺少了实际意义,从法律规范和交易实践上看,承租人对部分房屋的优先购买权是难以实现的。     

承租人优先购买权的损害赔偿研究

我国民事立法中关于优先购买权的规定不多,但一直规范有房屋承租人的优先购买权.不过,多数规定只是对承租人优先购买权的确认,该权利的行使及受到侵害后的救济措施却很不明确.最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>中,虽然规定侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求损害赔偿,但如何赔偿没有加以明确.承租人优先购买权是具有债权性的形成权,形成权具有可被侵害性,因此,在法律规定的合理期限内末通知承租人导致优先购买权不能行使、行使优先购买权的意思表示过程中受到不合理阻碍、优先购买权行使后导致该权利目的落空的,都构成对承租人优先购买权的侵害,应当承担相应的损害赔偿责任.     

《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》中承租人优先购买权评述

本文结合最高人民法院审判委员会于2009年6月22日第1469次会议通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》中关于承租人优先购买权相关规定来论述《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》对承租人优先购买权性质的认定,对承租人优先购买权行使情形的补充,对承租人优先购买权行使的限制,承租人优先购买权的救济以及该司法解释对承租人优先购买权提出的新问题和笔者对这些新问题的看法。     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

房屋承租人优先购买权的行使

优先购买权只在出租人与第三人成立买卖合同时才产生,先买权行使期间只有自出租人将与第三人成立的合同完整准确地通知承租人时才能起算。出租人与第三人的买卖合同不应一律认定无效,应结合《合同法》第52条、第三人善意与否以及租赁合同是否备案等因数综合判断。必须妥善处理承租人与抵押权人、竞买人、共有人、善意买受人等相关权利人的利益冲突。在强制执行程序和破产程序、共同承租、部分承租、转租、混合赠与及承租人违约等特殊情形下房屋承租人优先购买权的行使应视不同情形而定。     

论房屋承租人的优先购买权——以陈惠贞诉胡元强案为例

自陈惠贞诉胡元强案发生后,相关案件不断涌现,"房屋承租人的优先购买权"问题引起了法学理论与实务界越来越多的关注。房屋承租人的优先购买权是《合同法》第230条明确规定的一项法定权利,但司法实践中仍出现不少问题。本文认为,承租人行使优先购买权需具备三个条件,即:出租人须"出卖租赁房屋";承租人须以"同等条件"表示购买;须出租人与第三人已缔结了一份房屋买卖合同。     

我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析

本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为:我国的承租人优先购买权为法定优先购买权,不能约定排除;是既得权,形成权,是具有债权效力的优先购买权,其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《房屋租赁解释》)中对承租人优先购买权效力的规定,认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上,通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。     

论房屋拍卖中承租人优先购买权法律保护制度

随着房地产交易市场的日益活跃,拍卖作为新兴的买卖方式,已开始成为房地产交易买卖的主要方式。但由于许多房屋在现实生活中是已被出租的,而法律为了保护承租人的利益,承租人对房屋有了优先购买权,当房屋所有权人将正在租赁期间的房屋进行拍卖,那么房屋竞买人的竞拍权与承租人的优先购买权在同等价格下便出现了不可调和的冲突,同时使拍卖原则和承租人优先购买权受损。在有关房屋拍卖的《拍卖法》以及其他法规中,承租人是否能够在拍卖过程中对房屋行使优先购买权,我国目前还未作出具体规定。因此,如何在使承租的房屋顺利进行拍卖,及保护竞拍人的竞买权,使房屋拍卖能够正常进行,又能保护承租人的优先购买权,使得作为社会弱势群体的承租人的利益受到保护,这是一个现实又值得探讨的问题。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨

出租房屋承租人的优先购买权 ,必须具备实质条件和形式条件才能行使。以一次性付款方式条件下的价格界定“同等条件” ,才能真正体现公平交易 ;承租人优先购买权的性质 ,是法律、行政法规创设的一项财产请求权 ,而非实质意义上的物权。承租人以行使优先购买权为名而提起的恶意之诉 ,不应得到人民法院的支持     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

试论我国房屋承租人优先购买权制度的完善

承租人的房屋优先购买权制度经历了一个较长的立法过程,最高法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》虽进一步完善了优先购买权制度,但因未对优先购买权的性质、“同等条件”的内涵以及“合理期限”的具体时间等问题作出明确界定,因此,实践中仍存在较多争议,本文试从房屋优先购买权制度的立法回购以及对其法律性质进行辨析,从而对完善我国房屋优先购买权相关制度提出立法建议,以期对解决我国房地产交易过程中因承租人行使房屋优先购买权导致的纠纷有所裨益.     

论现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善——从《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》看

最高人民法院通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》,其中对承租人房屋优先购买权做出了进一步规定,对承租人优先购买权的性质、限制行使的情形以及救济方式都重新界定,但其在个别问题上还有可斟酌之处,且该解释对同等条件、合理期限和赔偿数额等方面仍未明确。因此本文对这些问题进行了深入分析,以求进一步完善我国的承租人房屋优先购买权制度。     

承租人优先购买权异议

房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立,这些规定对稳定房地产租赁法律关系,保障承租人可以优先得到房屋所有权,促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统,实际操作比较困难,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,严重损害了承租人的权利。况且,对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质,并主要针对《最高人民法院司法解释》对承租人的优先购买权规定的一些不健全之处进行了深入的探讨和研究,提出了一些合理建议,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益、促进安全交易。     

房屋优先购买权案件探讨

房屋优先购买权的概念及分类（一）房屋优先购买权的概念所谓房屋优先社买权，是指在房屋所有权人出卖与他人共有房屋或出租的房屋时，房屋共有人或承租人享有的同等条件下优先购买该房屋的权利。房屋优先购买权具有三个特点：第一，房屋优先购买权的设立是对房屋所有权人处分权的限制。所有权包括占有、使用、处分、收益四项权能，对所有物的处分权，是所有权人享有的最重要的一项权能，而房屋优先购买权的设立、却使房屋所有权入不能任意、自由地行使自己的处分权，对所有权人房屋处分权的行使有了一个限制。第二，房屋优先换买权的设立是…     

承租人优先购买权行使的限制

本文从案例入手,对承租人的优先购买权问题进行探讨,重点探讨了承租人行使优先购买权应当受到的限制。文中认为,限制承租人优先购买权行使的因素主要包括:租赁合同的效力、合理期限、共有人的优先购买权等六种因素。     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

论我国房屋承租人的优先购买权

我国立法以及司法解释对房屋承祖人优先购买权作出了规定,但关于权利的主客体、行使条件以及权利效力的规定尚未具体化,司法实践中适用混乱,难以合理解决纠纷和保护承租人的合法权益.本文通过对我国房屋承租人优先购买权进行梳理,分析了现存规定的不足,提出了完善该制度的建议,以期发挥应有的功能.     

论房屋承租人优先购买权的保护——以《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第21-24条为视角

优先购买权以出租人与第三人订立买卖合同为前提,是法律赋予承租人获得优先购买的一项权能。从《民法意见》到《合同法》对该项权利进行了确立,司法实践中却长期存在权利行使的程序模糊和救济保障的缺陷,导致承租人未能真正获得法律上的救济。2009年《房屋租赁合同司法解释》对承租人优先购买权的性质进行重新界定,权利的行使条件和救济也进行明确,在通知期限和赔偿责任的范围等方面仍存在很大的模糊性。