试论建立和完善我国不动产物权登记制度

随着《合同法》的颁布与实施，物权法的立法任务刻不容缓，立法机关已正式将其提到议事日程上。鉴于不动产在社会经济生活中的重大作用，不动产物权法应当是我国物权立法的重点，而不动产登记制度又是不动产物权法的基本制度，在不动产物权法中占据着显要的地位。笔者在物权立法之际，对我国不动产物权登记制度现状及存在的问题以及建立和完善我国不动产物权登记制度作一探讨。     

浅谈我国物权请求权的诉讼时效

我国2007年3月16日通过的《物权法》第三章对物权请求权进行了独立的规定．使其区别于债权性质的侵权请求权．这对于物权的保护是非常有利的．也是科学合理的。但令人遗憾的是，纵观整部物权法．也没有关于物权保护方式诉讼时效的规定，这也许与物权请求权是否适用诉讼时效存在较大争议有关。物权请求权的诉讼时效问题．关涉到如何更好地保护物权．采用何种方式保护物权．而这些与物权法的价值理念．与立法技术密切相关．因此．笔者认为有探讨的必要。     

物权法:制度审核与制度创新

《物权法》为新中国第一部形式物权法,它对我国既有的物权规范进行了制度审核,重构了不动产登记制度、征收制度、征用制度、遗失物规则和担保物权制度。《物权法》结合民事立法趋势、民法理论研究成果和我国基本国情,对我国尚付阙如的预告登记制度、建筑物区分所有权制度、善意取得制度、地役权制度和占有制度进行了创造性的构建,显示出立法者顺应时事发展潮流、借鉴他国制度设计、填补我国法律空白的勇气与信心。将来的民法典应当进而补充规定先占取得制度、添附制度、取得时效制度、典权制度,并规定占有与登记的权利推定效力,明确业主大会和业主委员会的法律地位。     

物权变动时交付的意义

我国《物权法》规定,物权因法律行为而发生变动时,除了需要当事人之间有债权合意外,还需要登记(不动产)或交付(动产)的形式,才发生物权变动的效力.依此我们可以看出,物权的取得和交付并不是同时的,这就造成了实践中一物二卖或者标的物风险转移责任承担争议问题. 一、交付行为在物权变动中的法律地位 物权变动需要公示,不动产的公示方法为登记,动产则为交付和占有.关于交付的分类包括现实交付、指示交付、占有改定、简易交付等,而债权的设立、变更只以双方合意或者法律规定为准.对于动产来说买卖合同成立后,交付动产的时间就是所有权和风险转移给买受人的时间.当然在简易交付、在途货物交易时,合同成立时间即为交付时间.     

论非基于法律行为的不动产物权变动——以我国《物权法》为参照

我国物权法吸收借鉴其他立法例的成果，比较全面地建立起非基于法律行为导致的不动产物权变动规则体系。但是物权法对该制度中若干关键问题规定得较为原则抽象，需要结合法理与实践对笼统模糊之处进行具体分析解释，以探讨法律规范背后的真正意旨，明确在非因法律行为引起的不动产物权变动后登记公示原则回归的必要性，从而为准确实施与适用法律奠定基础。     

构建不动产物权变动法定公证制度的探讨

登记是不动产物权变动的公示方法.当前我国物权立法对不动产物权变动引入法定公证制度的规定阙如,使得我国物权制度的法律价值大打折扣.因此,对我国不动产物权变动设定法定公证制度的必要性和可行性进行分析,以期将法定公证制度引入我国不动产物权变动领域.     

不动产登记

<正>2014年12月22日,国务院总理李克强签发第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),自2015年3月1日起施行。《条例》所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物,不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,     

读懂不动产登记的核心内涵

<正>国务院2014年12月22日公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。这一备受瞩目的新规对于不动产登记信息的整合与共享作出了详细而明确的规定。读懂《不动产登记暂行条例》的核心内涵,才能理解其制度价值与制度意义。作为我国《物权法》确立的一项新制度,《不动产登记暂行条例》最主要的制度目的与制度价值,是保护合法产权、防范交易风险,以满足市场经济的需求。确如     

预告登记的不动产能否查封之探讨

《物权法》对预告登记制度作了明确的规定,这对于我国预告登记制度的进一步构建和完善而言,是一个关键性的突破,对于保护不动产交易中债权人的利益,借此维护交易安全和稳定,防止＂一房二卖＂现象的发生具有重要的意义。执行实践中,对于被执行人系预告登记房产的所有权人时,能否对该预告登记的房产进行查封,是执行法官必须面对和回答的问题。从预告登记的性质和现有的法律制度来看,答案是肯定的。     

知识园地

物权法(草案)名词解释预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。建筑物区分所有权:     

表见理论的权利秩序与安全观分析

表见制度跨越民法总则、物权法、债法、商法四大法域,涉及表见代理制度、公示公信原则、动产占有制度、不动产登记制度、善意取得制度、表见债权让与、外观主义原则、票据制度等等民事法律制度。如何解释表见制度,需要立足于表见制度的基本价值是维护市民社会交易秩序,市场经济越发展,社会交易越频繁,现代民法更加注重对于交易安全的保护。     

浅谈我国《物权法》的物权变动模式

随着《物权法》的颁布，关于我国物权变动模式选择的讨论更加激烈，本文以解释学的方法对《物权法》的条文进行分析，欲达到对我国《物权法》所选择的物权变动模式进行准确的判断与合理的解释。由于《物权法》关于物权变动模式规定的不完善，在对我国的物权变动模式的选择进行定位的时候必须结合其他相关的民事法律规定进行分析，得出我国的物权变动模式以债权形式主义为主，以相对的债权意思主义为辅的结论。最后，将从我国的国情出发进一步分析我国此物权变动模式选择的正当性。     

统一不动产物权登记制度的行政协助理论探析

《中华人民共和国物权法》第十条中以较为原则性的法律语言规定了国家对不动产实行统一登记的制度。但具体到这一制度如何建立还存在理论上的争议,并且实践中就如何设计出逐步向统一的登记机关过渡的可行性方案还亟待研究。行政协助制度可以从完善现有的不动产登记制度、协调登记机关之间的行为出发,最终向统一的登记制度过渡。     

论不动产纠纷专属管辖

民事诉讼中的专属管辖是法律强制规定某些案件只由特定人民法院管辖,其专属性表现在排斥其他法院管辖,排斥当事人协议管辖.不动产纠纷适用专属管辖是考量其特殊性,为满足公益需求所设置,以期维护社会稳定.但审判实践中,不动产纠纷的界定莫衷一是,有人认为涉及不动产的纠纷均为不动产纠纷,皆适用专属管辖;有人则认为仅就不动产物权纠纷专属不动产所在地法院管辖.世界主要国家和地区都规定不动产纠纷的专属管辖制度,并严格区分不同性质的不动产纠纷并限定适用专属管辖的不动产纠纷的范围.我国<民事诉讼法>应以"一个前提两个原则"为框架,规定不动产物权纠纷与不动产债权纠纷适用不同的管辖,进而突出专属管辖之效力.     

不动产登记 牵动你我他

<正>《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)于2014年12月22日颁布,并将于2015年3月1日正式实施。《条例》的颁布实施,是我国物权制度建设中具有里程碑意义的重大事件。《条例》不仅关乎国家治理体系和治理能力的现代化,还关乎千家万户的生产生活。什么是不动产、不动产登记?《条例》规定,不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的     

没有过户的房屋有哪些法律风险

<正>没有过户的房屋存在三大法律风险,这是因为根据物权法规定,房屋属于不动产,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在房屋买卖中,即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的法律风险,难以保障在购买的房屋内长期"住下来"。风险一:枉替他人还贷款房屋遭恶意出售2000年,刘某与王某签订了     

论我国不动产统一登记制度的建立

一、不动产统一登记行为性质不动产统一登记,是指不动产权利人依法律和相关规定,向国家依法设置的统一登记部门对本人所属的不动产权属变动事项记载于不动产登记簿的行为。关于不动产统一登记的性质,目前国内大致有三种观点:一是公法行为说,该说认为不动产统一登记属于一种公法上的行政行为,体现国家对不动产物权关系的干预,干预     

论不动产登记错误下登记机构的责任追究

新的《物权法》颁布，其21条对不动产登记错误下的责任追究进行了规定，但该规定过于原则。纵观我国已实施的其他有关不动产登记的法律，对相关问题规定得都普遍模糊。为此，笔者谨就此问题进行探讨。     

论我国不动产善意取得制度

日耳曼法中有关善意取得的雏形即“以手护手”原则，与罗马法“发现己物，我即收回”原则相比较，均注重保护原物权人利益。随后在商品交易频繁发生的社会，日耳曼法的“以手护手”原则被重新定义，最终形成当今的善意取得制度。由于不动产采用登记的公示方式，将不动产纳入普遍意义的善意取得制度后，造成了与动产善意取得的诸多差异。如何处理物权公示公信原则与善意取得制度的关系，我国应将对不动产交易的保护从善意取得制度中剥离，并借鉴德国不动产登记簿的公信力原则，形成我国动产适用善意取得，不动产适用公信力原则的区分保护模式。     

不动产统一登记已有时间表

近年来，虽然一些地方成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于不动产登记涉及土地、房屋、承包地等不动产权利，涉及国土资源部、住房和城乡建设部等多个部委，国家层面没有建立统一的不动产登记制度，导致《物权法》相关内容无法落地。日前，酝酿多年的不动产统一登记制度有了明确的时间表：国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，从今年开始，将用三年时间全面建立不动产统一登记制度。姜大明强调，建立和实施不动产统一登记制度是一项重点改革任务，是贯彻党的十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”“赋予农民更多财产权利”“健全自然资源资产产权制度”等精神的内在要求。