Richtwertmietzins – Ermittlung der Lagezu- und -abschläge

Bei der Ermittlung der Lagezu- und -abschl?ge nach der gesetzlichen Anordnung des § 16 Abs 3 MRG ist zun?chst der der Lage des Hauses entsprechende Grundkostenanteil je m² Nutzfl?che zu berechnen. Dazu bedarf es der Feststellung der in dieser Gegend üblichen Grundpreise für unbebaute, aber für Wohnbauten geeignete Grundstücke und der Umlegung dieser Preise auf die unter Berücksichtigung der Bauvorschriften erzielbaren Wohnnutzfl?chen. Von der Differenz zwischen dem auf diese Weise errechneten und dem der Richtwertfestsetzung zugrundegelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs 2 und Abs 5 RichtWG), der aus dem gem § 4 Abs 1 RichtWG mit dem Richtwert kundgemachten Prozentanteil rückgerechnet werden kann, bilden schlie?lich 0,33% den Lagezuschlag bzw -abstrich.     

Rechtssicherheit und Einzelfallgerechtigkeit im Wirtschaftsprivatrecht

Das Wirtschaftsprivatrecht ist von professionellen und planenden Akteuren beherrscht, die zur Minimierung der Transaktionskosten auf die weitestm?gliche Vorhersehbarkeit und Durchsetzbarkeit der Rechtslage angewiesen sind. Das entspricht nicht dem Blickwinkel des Richters, der nach Einzelfallgerechtigkeit in einem Rechtsstreit zwischen zwei konkreten Parteien strebt, aber auch nicht der begleitenden Wissenschaftler, die schon aus Gründen der Profilierung im wissenschaftlichen Umfeld zu innovativen und nicht selten gesetzesfernen Konzepten neigen. Der folgende Beitrag pl?diert daher für einen judicial und academic self-restraint, der sich unter Berücksichtigung der überindividuellen Auswirkungen um eine ermessensund beweisarme Rechtsatzbildung bemüht. Umso mehr sollte sich auch der Gesetzgeber des Postulats der Rechtssicherheit im Sinne der Rechtsklarheit, -stabilit?t und -durchsetzbarkeit und vor allem auch im Sinne der Vorhersehbarkeit richterlicher Entscheidungen wieder st?rker bewusst werden.     

Berücksichtigung fiktiver Mietkosten als Naturalunterhalt

Der fiktive Mietwert einer dem Unterhaltsberechtigten überlassenen Wohnung ist wegen der damit verbundenen Verminderung des Unterhaltsbedarfs ganz oder teilweise als Naturalunterhalt anzurechnen. Dies setzt nicht voraus, dass der Unterhaltspflichtige (noch) Kreditrückzahlungen für den Erwerb der Wohnung leistet. Sowohl bei der Anrechnung der fiktiven Mietkosten als auch der Wohnungsbenützungskosten ist darauf Bedacht zu nehmen, weshalb der geldunterhaltspflichtige Ehegatte die (vormalige) Ehewohnung verlassen hat. Das Verlassen der Ehewohnung infolge einer polizeilichen Wegweisung und einer einstweiligen Verfügung nach § 382b EO ist einem grundlosen Wegzug gleichzuhalten. Naturalunterhalt ist grunds?tzlich nur im angemessenen Umfang anzurechnen; dem Unterhaltsberechtigten hat stets ein in Geld zu leistender Unterhalt zuzukommen, weil er von der Wohnung allein nicht leben kann. Wo diese Angemessenheitsgrenze liegt, ist nach den Umst?nden des Einzelfalls zu beurteilen. Jedenfalls dann, wenn sich der Geldunterhalt aufgrund der Wohnversorgung um mehr als ein Viertel mindert, ist zu überprüfen, ob der Restunterhalt noch zur angemessenen Deckung der Restbedürfnisse ausreicht. Eine weitergehende Anrechnung ist dadurch jedoch nicht ausgeschlossen. Prozess- und Anwaltskosten sind grunds?tzlich aus dem Anspruch nach § 94 ABGB zu decken und nicht als gesonderter Vorschuss zuzusprechen. Wenn sich allerdings ein besonderer Unterhaltsbedarf ergibt, den der Unterhaltsberechtigte aus dem laufenden Unterhalt nicht decken kann, hat der Unterhaltspflichtige einen Vorschuss zu leisten, wenn ihm das neben der laufenden Unterhaltszahlung zumutbar ist.     

Zu den Beratungs- und Belehrungspflichten des Vertragserrichters beim Bauträgervertrag

Liegt zum Zeitpunkt der Vertragserrichtung und der überweisung der ersten Kaufpreisrate durch den Erwerber eine rechtskr?ftige Baubewilligung vor und ist mit der Baut?tigkeit auch schon begonnen worden, und ist dem Vertragserrichter aber bekannt, dass die zugrundeliegenden Baupl?ne von der Baubewilligung abweichen und daher eine nachtr?gliche ?nderung der Baubewilligung notwendig sein wird, darf der Vertragserrichter annehmen, dass nur geringfügige ?nderungen der Baupl?ne vorliegen, wenn ihm nach den erteilten Informationen nicht bekannt war, dass sich bei der kaufgegenst?ndlichen Wohnung mehr als nur die Top-Bezeichnung ?nderte. Dass die ge?nderten Pl?ne dann nicht bewilligt werden und ein Baustopp verh?ngt wird, muss der Vertragserrichter in einem solchen Fall keinesfalls voraussehen. Erfordert eine n?here überprüfung der Baupl?ne im Hinblick auf die rechtskr?ftige Baubewilligung die Kenntnisse eines Architekten, überspannt sie die Sorgfaltspflichten des Vertragserrichters.     

Gutgläubiger Erwerb eines Superädifikates durch den Ersteher einer Liegenschaft

Selbst wenn ein Super?difikat unzul?ssig im Zuge der Realexekution mitversteigert wurde, erwirbt der gutgl?ubige Ersteher durch den Zuschlag daran Eigentum. Nach § 328 ABGB muss der Erwerber nicht seinen guten Glauben nachweisen; die Beweislast trifft denjenigen, der aus der Unredlichkeit Rechte für sich ableiten will. Solange der Eigentümer eines Bauwerkes nicht erfolgreich gegen die Exekution nach § 37 EO Widerspruch erhoben hat, ist ein auf dem zu versteigernden Grundstück errichtetes Geb?ude als Teil der den Gegenstand der Exekution bildenden Liegenschaft anzusehen.     

Haftung des Notars / Schadensverlagerung / Schadensminderungspflicht

Ein von der Grundstückseigentümerin beauftragter Notar, der versehentlich statt einer Teil- die Gesamtl?schung einer H?chstbetragshypothek beantragt, haftet wegen Verlustes der Pfandhaftung nicht nur der Hypothekargl?ubigerin, sondern auch einem Bürgen, auf den sich der Schaden durch die Uneinbringlichkeit seines Regressrechtes verlagert hat. Verletzt der Bürge seine Schadensminderungspflicht, weil er es im Rechtsstreit mit der Hypothekargl?ubigerin unterl?sst, den ihm durch Wegfall der Pfandhaftung entstandenen Schaden mittels entsprechender Einwendungen zu verhindern, führt dies zu einem Entfall der Haftung.     

Wohnungskosten gem § 97 zusätzlich zum Unterhalt nach § 94 ABGB

Auch eine langj?hrige Zahlung von Wohnkosten durch einen Ehegatten kann nicht isoliert dahin gedeutet werden, dass insofern (und nur insofern) eine Unterhaltsvereinbarung bestünde. Vielmehr handelt es sich dabei um die Gew?hrung von Naturalunterhalt in einem Teilbereich. Daraus kann – au?er bei Vorliegen besonderer Umst?nde – nicht abgeleitet werden, dass nach Aufhebung der ehelichen Gemeinschaft allein wegen der bisherigen übung und unabh?ngig von Leistungsf?higkeit und Bedarf der Gatten ein Geldunterhaltsanspruch in dieser H?he bestehe. Vielmehr entsteht durch Aufhebung der Gemeinschaft ein Geldunterhaltsanspruch, der nach allgemeinen Grunds?tzen zu bemessen ist. Das gilt grunds?tzlich auch dann, wenn der Unterhaltspflichtige die Zahlungen nach Aufhebung der ehelichen Gemeinschaft fortsetzt. Einen allgemeinen Grundsatz, dass der Unterhaltspflichtige zus?tzlich zum Prozentunterhalt einen bestimmten Anteil an den Wohnkosten zahlen müsse, gibt es nicht. Kosten der Wohnversorgung sind Teil der allgemeinen Lebenshaltungskosten und begründen daher gew?hnlich keinen Sonderbedarf, den der Unterhaltsschuldner – neben dem nach allgemeinen Gesichtspunkten der Leistungsf?higkeit und des Bedarfs bemessenen Unterhalt – zus?tzlich zahlen müsste. § 97 ABGB kann einen Zahlungsanspruch begründen, der getrennt vom eigentlichen Unterhaltsanspruch zu sehen ist. Seit dem Eherechts-?nderungsgesetz 1999 kann dieser Anspruch nach § 382e EO gesichert werden. Der Anspruch besteht nicht, wenn der in der Wohnung gebliebene Ehegatte die Kosten ohnehin ohne Gef?hrdung seiner sonstigen Bedürfnisse selbst tragen kann. Umgekehrt wird aber auch die – au?erhalb von § 382e Abs 2 EO für eine einstweilige Verfügung erforderliche – konkrete Gef?hrdung idR vorliegen, wenn der in der Wohnung verbliebene Gatte dazu nicht in der Lage ist. Ma?gebend ist somit schon auf der Ebene des Anspruchs die finanzielle Lage des in der Wohnung verbliebenen Gatten. Diese Erw?gung schlie?t jede starre Formel für die Bemessung der Anspruchsh?he aus; entscheidend ist vielmehr der konkrete Bedarf zur Erhaltung der Wohnung. Dabei wird ein Ehegatte jedenfalls nicht mehr zahlen müssen, als es dem Verh?ltnis zwischen den Einkommen der Gatten entspricht.     

Grenzen der Bindung der Gerichte an Entscheidungen der Verwaltungsbehörden im Rahmen des BEinstG

Bei der rechtsgesch?ftlichen übertragung einer besicherten Forderung zusammen mit dem Pfandrecht bedarf der Erwerb des Pfandrechts durch den Zessionar einer übertragung nach sachenrechtlichen Grunds?tzen (Modus); bei einer Hypothek also der grundbücherlichen Einverleibung der übertragung. Da nach der Grundregel des § 9 iVm § 4 GBG im Wesentlichen nur dingliche Rechte und Lasten Gegenstand der Einverleibung sein k?nnen, ist für die übertragung der Hypothek die Einverleibung der übertragung des Pfandrechts (und nicht der besicherten Forderung aus dem Grundgesch?ft) erforderlich.     

Ausgliederungen und Beleihungen im Spannungsfeld der Verfassung

Im letzten Jahrzehnt hat der VfGH eine Rsp-Linie zu Ausgliederungen und Beleihungen entwickelt, die zu einer intensiven literarischen Auseinandersetzung mit den vom VfGH aufgestellten Kriterien für Ausgliederungen und Beleihungen geführt hat. Die zentrale Rolle der demokratischen Legitimation und die Plausibilit?t eines beweglichen Systems der Beleihungskriterien stehen im Zentrum der vorliegenden Analyse. In weiterer Folge werden Fragen der Effizienz und der Rechtsstaatlichkeit thematisiert.     

Das Erste Gesetz zur Änderung des Bundesnaturschutzgesetzes – Ein Ende der Debatte um den europäischen Artenschutz?

Zusammenfassung  Mit der letzten Novellierung des Bundesnaturschutzgesetzes verfolgte der Gesetzgeber die Intention, die vom Europ?ischen Gerichtshof angemahnten Defizite bei den artenschutzrechtlichen Vorschriften im Bundesnaturschutzgesetz zu beseitigen. Dieses Ziel hat der Gesetzgeber im Ergebnis erneut verfehlt. So besteht auch nach der Novellierung weiterhin erhebliche Rechtsunsicherheit bei der Realisierung von Vorhaben und die Bundesrepublik Deutschland l?uft überdies Gefahr, erneut durch den Europ?ischen Gerichtshof verurteilt zu werden. Der Beitrag stellt zun?chst die artenschutzrechtlichen Anforderungen der FFH- und Vogelschutzrichtlinie dar, um sodann anhand der neuen artenschutzrechtlichen Vorschriften im Bundesnaturschutzgesetz Defizite bei der Umsetzung des europ?ischen Artenschutzes in das deutsche Recht aufzuzeigen.     

Antrag auf Zwangsversteigerung aufgrund unechten Fremdwährungstitels hat auf europäische Währung zu lauten

Bei der Zwangsversteigerung einer Liegenschaft zur Hereinbringung einer Geldforderung in der Fremdw?hrung von Staaten, die nicht der Europ?ischen Union oder dem Europ?ischen Wirtschaftsraum (Drittstaaten) angeh?ren (in casu: US-Dollar), hat der betreibende Gl?ubiger schon im Exekutionsantrag wegen des Verbots von bücherlichen Eintragungen auf W?hrungen von Drittstaaten (Art I § 5 Abs 3 1. Euro-JuBeG) eine Umrechnung der betriebenen Forderung in Euro vorzunehmen. Eine amtswegige Umrechnung durch das Exekutionsgericht findet nicht statt. Ein Verbesserungsverfahren zur nachtr?glichen Umrechnung ist wegen der rangbegründenden Wirkung der Anmerkung der Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens dann nicht zul?ssig, wenn der Exekutionsantrag beim Buchgericht eingebracht wird.     

Kontaktstelle, Zustellung, Hinterlegung

§ 17 Abs 3 ZustG gelangt auch bei Zustellungen an der Kontaktstelle als Abgabestelle zur Anwendung. Eine Abwesenheit von der Kontaktstelle (Abgabestelle), die auf die Wirksamkeit der Zustellung oder den Zustellzeitpunkt – unter dem Gesichtspunkt, ob der Empf?nger rechtzeitig Kenntnis von der Sendung erlangen konnte – Einfluss haben k?nnte, muss l?ngerfristig sein. Ein Obdachloser, der seine Kontaktstelle als Abgabestelle angegeben hat, hat seine l?ngerfristige Abwesenheit von der Kontaktstelle iSd § 17 Abs 3 ZustG der Beh?rde initiativ darzulegen, sofern die Beh?rde diesbezüglich nicht bereits über konkrete Anhaltspunkte verfügt.     

Werbungskosten (bei Einkünften aus V+V) auch ohne Bauherreneigenschaft

Das Recht des Werbekostenabzugs für Mietobjekte h?ngt nicht vom Vorliegen einer (kleinen oder gro?en) Bauherreneigenschaft ab. Die Kosten der Finanzierung, der steuerlichen Beratung, der Mieterakquirierung und der überwachung des Mieteneingangs sind (soweit es sich nicht um verdeckte Grundstücksvermittlungsprovisionen handelt, die aktivierungspflichtig w?ren) stets Werbungskosten. Kosten der Baubetreuung, Kontrolle der Baurechnungen, Kaufvertragskosten bzw Kosten der treuh?ndigen Kaufpreisabwicklung sind hingegen stets aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungsnebenkosten.     

Aufwandersatz des Verwalters und Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung

Da das Konto der Eigentümergemeinschaft nicht allj?hrlich "auf Null" gestellt wird, also Guthaben oder Schulden aus den Vorjahren (rechnerisch) weiter wirksam sind, stellt eine Differenz zwischen dem Stand des Kontos der Eigentümergemeinschaft am Jahresende und dem Ergebnis der Abrechung für das betreffende Kalenderjahr noch keinen konkreten Hinweis auf eine Unvollst?ndigkeit der Jahresabrechnung dar. Das Steuerkonto der Eigentümergemeinschaft ist nicht Gegenstand der Prüfung der Jahresabrechnung.     

Volksanwaltsbestellung,Gewaltenteilung, Vorschlagserstellung als Gesetzgebungsangelegenheit

Die Zurückweisung eines Nominierungsvorschlags durch die Obfrau des Hauptausschusses des Nationalrats im Zuge der Erstellung eines Gesamtvorschlags für die Wahl der Mitglieder der Volksanwaltschaft ist eine Angelegenheit der Gesetzgebung und nicht der Verwaltung und schon deshalb nicht als Bescheid bek?mpfbar.     

Nachhaltigkeit in der Aquakultur – wo steht das Europarecht?

Mit der steigenden Bedeutung der Aquakultur wird international auch die Regulierung der damit verbundenen Umweltauswirkungen zunehmend diskutiert, insbesondere unter der Fragestellung, wie die Aquakultur mit Prinzipien der Nachhaltigkeit verbunden werden kann. Der folgende Beitrag arbeitet daher die aquakulturrelevanten Ans?tze des Europarechts heraus.     

Prozess- und Vertretungskosten eines auf Zahlung des Pflichtteils gerichteten Verfahrens als die Pflichtteilsbemessungsgrundlage mindernde Passiva der Verlassenschaft?

Die nach dem Erbfall und vor der Einantwortung entstandenen, mit der Besorgung und Verwaltung des Nachlasses verbundenen Kosten sind als Erbgangs-(Erbfalls-) schulden Passiva der Verlassenschaft. Passiva sind nur jene Prozess- und Vertretungskosten, die im Zusammenhang mit der Besorgung und Verwaltung des Nachlasses iSv § 810 ABGB stehen. Die Vertretung der Verlassenschaft in einem auf Bezahlung des Pflichtteils gerichteten Verfahren geh?rt nicht zur Besorgung und Verwaltung des Nachlasses. Das Verfahren dient nicht der Realisierung oder Erhaltung des Nachlasses, sondern lediglich der Abkl?rung, wie hoch die Ansprüche des Pflichtteilsberechtigten sind. Hingegen sind die Kosten der Inventarerrichtung und die Gebühren des Gerichtskommiss?rs zu den Passiva zu z?hlen. Bei der Beurteilung, welcher Wert der Liegenschaften (Ertragsoder Verkehrswert) in der Verlassenschaft anzusetzen ist, ist es mitunter nicht m?glich, den Wert aller Liegenschaften nach derselben Methode zu ermitteln. Es ist auf die Widmung der Grundstücke abzustellen.     

Anfechtung wegen Unentgeltlichkeit / Einlagenrückgewähr bei der GmbH & Co KG

Die Forderung eines Gl?ubigers gegen einen zahlungsunf?higen Schuldner ist selbst im Fall der Besicherung (etwa durch eine Hypothek) insoweit nicht werthaltig, als die Forderung in dieser Sicherheit keine Deckung findet. Diese mangelnde Werthaltigkeit der Forderung begründet die Anfechtbarkeit (auch durch einen Dritten) geleisteter Zahlungen an den Gl?ubiger nach § 29 Z 1 KO, selbst wenn Teilzahlungen in der Sicherheit Deckung finden. Eine für die Anfechtbarkeit nach § 29 Z 1 KO erforderliche unentgeltliche Leistung (Verfügung) liegt nur dann vor, wenn der Zweck der Leistung eine Freigebigkeit ist. Erforderlich ist also als subjektives Element der Wille des Verfügenden zur Freigebigkeit, das hei?t, dass seine Verfügung nicht von einer Gegenleistung abh?ngig sein soll. Ob auf Seiten des Empf?ngers der Zuwendung Erkennbarkeit der Freigebigkeit ausreicht, bleibt offen. Nach nunmehr st oberstgerichtlicher Rsp ist Zweck der Bestimmung des § 82 Abs 1 GmbHG, das Stammkapital als "dauernden Grundstock der Gesellschaft" und als einziges "dem Zugriffe der Gl?ubiger freigegebenes Befriedigungsobjekt" gegen Schm?lerung durch Leistung an die Gesellschafter abzusichern. Aufgrund des insoweit gleichen Zwecks der erw?hnten Gesetzesbestimmungen und des Verbots der Einlagenrückgew?hr kommt der erkennende Senat zum Ergebnis, dass das Verbot der Einlagenrückgew?hr gem § 82 Abs 1 GmbHG auch auf den "Nur"-Kommanditisten einer GmbH & Co KG analog anzuwenden ist. Ist bei einer Kommanditgesellschaft kein unbeschr?nkt haftender Gesellschafter eine natürliche Person, so sind die Vorschriften über das Verbot der Einlagenrückgew?hr gem § 82 Abs 1 und § 83 Abs 1 GmbHG auf die Kommanditgesellschaft im Verh?ltnis zu ihren Kommanditisten analog anzuwenden. Der Rückersatzanspruch gem § 83 Abs 1 GmbHG steht dabei der Kommanditgesellschaft zu. Erfolgt die Einlagenrückgew?hr durch Zahlung an einen Dritten, so kann von diesem Dritten die geleistete Zahlung dann zurückgefordert werden, wenn er vom Versto? der Zahlung gegen das Verbot der Einlagenrückgew?hr Kenntnis hatte oder wenn sich ihm diese Kenntnis geradezu aufdr?ngen musste, dessen Unkenntnis demnach auf grober Fahrl?ssigkeit beruht.     

Feststellungsinteresse bei Anlageberaterhaftung

Hat ein Anlageberater für die nachteiligen Folgen einer Fehlberatung, die zum Erwerb von dem Anlegerwillen nicht entsprechenden Verm?genswerten geführt hat, schadenersatzrechtlich einzustehen, kann der Anleger jedenfalls dann Geldersatz verlangen, wenn der Berater den Naturalersatz (Ersatz des Erwerbspreises gegen Rückstellung der erworbenen Werte) ablehnt oder Schadenersatz überhaupt verweigert. Ist der rechnerische Schaden nicht bezifferbar – etwa weil der Anleger das Erworbene noch hat –, kann er ein auf Feststellung der Geldersatzpflicht gerichtetes Feststellungsbegehren erheben. Der Einwand der Verletzung der Schadensminderungsobliegenheit ist in einem Feststellungsprozess fehl am Platz, betrifft er doch nicht die Ersatzpflicht des Sch?digers dem Grunde nach, sondern nur die H?he der Ersatzpflicht.     

Zur Enteignungsentschädigung für Wertminderung der Restliegenschaft

Bei der Festsetzung der Enteignungsentsch?digung ist nicht nur der Wert der enteigneten Liegenschaft, sondern auch die Wertminderung der dem Eigentümer verbleibenden Grundstücke zu berücksichtigen. Die Judikatur lehnt dabei aber den Ersatz jener Wertminderung der Restliegenschaft, die durch das Enteignungsprojekt (etwa durch Bestand und Betrieb einer Stra?e bzw Eisenbahn) entsteht, ab. Der Autor versucht nachzuweisen, dass diese gerichtliche Praxis auf unrichtigen rechtlichen Grundlagen beruht.