房屋承租人优先购买权的行使

优先购买权只在出租人与第三人成立买卖合同时才产生,先买权行使期间只有自出租人将与第三人成立的合同完整准确地通知承租人时才能起算。出租人与第三人的买卖合同不应一律认定无效,应结合《合同法》第52条、第三人善意与否以及租赁合同是否备案等因数综合判断。必须妥善处理承租人与抵押权人、竞买人、共有人、善意买受人等相关权利人的利益冲突。在强制执行程序和破产程序、共同承租、部分承租、转租、混合赠与及承租人违约等特殊情形下房屋承租人优先购买权的行使应视不同情形而定。     

房屋承租人优先购买权行使条件探析

房屋承租人的优先购买权已成为房屋承租人的一项重要民事权利,也是我国民事法律制度中的一项重要民事权利.对房屋承租人优先购买权的基本含义、应具备的基本条件及其法律完善进行深入探讨,对其立法上的完善及司法的实践操作都具有十分重要的意义.     

房屋承租人优先购买权的行使与效力

房屋承租人优先购买权制度作为世界各国普遍设置的一项重要制度,在促进物尽其用、保护承租人权益、维护社会秩序等方面发挥着无可替代的重要作用[1].但是,随着社会经济的发展,尤其是随着房屋租赁市场的日益升温,房屋租赁中的乱象也逐渐暴露出来,而房屋承租人优先购买权制度在发挥作用的同时却也暴露出其在司法实务中的不足之处.比如,房...     

论房屋承租人优先购买权

随着我国经济社会的发展,城市化进程不断加快,房屋出租问题已经成为各地普遍面临的棘手问题。但是由于相关法律制度的缺失、管理体制不完善等原因,导致房屋承租人的权利得不到保障,因此如何让房屋承租人的权利得到有效地保障,本文从法律的角度进行分析和阐述。     

承租人优先购买权行使的限制

本文从案例入手,对承租人的优先购买权问题进行探讨,重点探讨了承租人行使优先购买权应当受到的限制。文中认为,限制承租人优先购买权行使的因素主要包括:租赁合同的效力、合理期限、共有人的优先购买权等六种因素。     

房屋承租人优先购买权合理性质疑

房屋承租人优先购买权是我国民事优先购买权中一个比较有特点的权利，以这一权利为基础的房屋承租人优先购买权制度也成为了中国特色房屋租赁制度中的一个重要组成部分。然而，在法制不断完善、房地产市场繁荣的现今社会，我国的房屋承租人优先购买权制度无论是在理论、价值上，还是在现实适用中都显示出不适宜性和不合理性。     

论房屋承租人的优先购买权

我国早在北魏时期就已经确立了亲族的优先购买权,及至现在,我国《民法通则》设立房屋承租人的优先购买权制度。这都为了实现物尽其用,简化交易程序,降低交易成本,保护承租人的利益。在司法实践中解决好房屋承租人的优先购买权和其他优先购买权之间的冲突以及明确相关问题,有利于更好的实现它的立法目的。     

论我国房屋承租人的优先购买权

我国立法以及司法解释对房屋承祖人优先购买权作出了规定,但关于权利的主客体、行使条件以及权利效力的规定尚未具体化,司法实践中适用混乱,难以合理解决纠纷和保护承租人的合法权益.本文通过对我国房屋承租人优先购买权进行梳理,分析了现存规定的不足,提出了完善该制度的建议,以期发挥应有的功能.     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

承租人优先购买权行使条件的探讨

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人(第三人) 处于同等条件之下,但何谓同等条件,看法不一。许多学者主张同等条件主要是指价格条件,即出租人告知承租人的房价必须等同于卖给第三人的房价,而不能高于卖给他人的房价。如果出租人以更低的房价将出租房屋卖给第三人, 承租人主张优先购买权的,则应认定出租人与第三人的买卖合     

执行程序中如何保护房屋承租人的优先购买权

2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对房屋承租人的优先购买权做了一些规定,但在实务中还存在一些不明确地方。笔者首先分析优先购买权成立条件和房屋买卖中的优先购买权特征,归纳出优先购买权的属性,为以后的分析得出依据。根据对在拍卖场合,优先购买权否定说与肯定说的比较分析,得出结论应该保护承租人的优先购买权。如何在实务中既能使拍卖正常进行,又能保护优先购买权人的正当权利,对此问题,笔者提出法院应当在将标的物交付拍卖之前的合理期限内通知优先购买权人;拍卖应当以行使优先购买权的权利人的承诺出价为拍卖底价;对于优先购买权的限制等几点设想。     

房屋承租人优先购买权之法律适用

<民法通则>的意见以及<合同法>中均有房屋承和人享有优先购买权的规定,但是规定有不一致,在法律适用的过程中也有不少问题存在,比如与房屋共有人的优先购买权的冲突,以及"同等条件"的含义,实践中承和人维权的困境.本文将以案例作为引导,分析这些问题并探讨解决之道.     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

部分房屋承租人是否能对整幢房屋行使优先购买权的探讨

在我国立法上和实践中,将房屋出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务的法律效果与优先购买权的保全联系在一起,而没有将承租人的优先购买权的保全与承租人在同等条件下购买该房屋的后果联系起来,就使得这种优先购买权的保全与承租人实际是否行使优先购买权相脱节,并缺少了实际意义,从法律规范和交易实践上看,承租人对部分房屋的优先购买权是难以实现的。     

是否继续保护房屋承租人优先购买权

民法上的优先购买权,又称先买权,是指特定人依法律规定或依合同约定,在出卖人出卖某项财产时,该特定人享有依同等条件优先于他人而购买的权利。优先购买权在罗马法时期就已经存在,并由法国民法典和德国民法典继承和发展,由此成为民商法中的一项制度。房屋承租人对出租房     

房屋承租人优先购买权相关问题探析

房屋承租人的优先购买权，在我国的民事法律体系中是比较有特色的一个权利。有关该权利的性质及与其他优先购买权之间的关系，历来为我国理论界和实务界所热议。本文试从其他的角度，探讨对这两方面的认识。     

房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨

随着经济的发展,人口流动的加剧,房屋的出租、转租(本文所称转租,均指合法转租)已成为我国经济生活中大量且普遍存在的现象。为调整房屋租赁法律关系,我国制定了一些法律法规。但这些法律法规对转租合同,尤其是次承租人的权利义务关注较少,如《合同法》第224条规定的转租,基本上未涉及次承租的权利义务。房屋转租涉及三方当事人:出租人、承租、次承租人。其中,承租人又是转租人;次承租人则现实地占有租赁房屋,并行使用、收益之权。承租人和次承租人的法律关系共存于一个标的物上。如此便引发一个问题,如果出租人出售租赁房屋时,能否简单地适用《合同法》第230条,优先购买权仅为承租人享     

共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权的竞存

房屋优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的在时间上先与他人购买房屋的权利。优先购买权关系的主体是出卖人自己分得的财产的共有人或其他原共有人，或者出卖房屋的出租人和承租人。优先购买权关系的内容是其他原共有人或承租人享有的在同等条件下优先购买标的物的权利和出卖人承担的在同等条件下优先出卖标的物的义务。