购房者:警惕中介机构四种不规范行为

正北京市第一中级法院调研近3年二审审结的房屋居间合同纠纷案件后发现,房屋居间合同纠纷集中表现为两种类型:一是房地产中介机构认为居间服务完成向买房人起诉索要中介费;二是买房人认为中介机构未能充分履行居间服务义务起诉要求退还已经缴纳的中介费。房地产中介机构提供服务过程中的4类不规范行为是上述纠纷频发的主要原因,买房人和卖房人应当引以为戒。为促成交易隐瞒信息或虚假承诺案例一:贷款比例超上限,合同条款藏玄机。甲公司与蒋某签订了《房屋购买居间委托协议》,约定蒋某拟购买位于北京市海淀区的房屋一套,拟购买价格为223万元;甲公司作为居间人接受蒋某委托,提供居间服务。蒋某在同甲公     

房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究——以居间合同的信息匹配属性与复合型构造为视角展开

房地产居间纠纷历来是审判实践中的难点,由于居间合同的特殊性以及长期以来对一些基本问题未形成统一认识,居间纠纷处理中的执法不统一现象仍然比较常见,尤其是对当前房地产交易中频繁出现的＂跳中介＂现象如何认定、处理,实务界分歧较大,这在一定程度上也影响到当前整个新兴房地产中介市场的健康发展和规范建设。     

房地产交易居间合同纠纷若干法律问题探析

《合同法》第二十三章对居间合同作了规定。在二手房交易中,大部分交易合同(买卖和租赁合同)是通过房地产经纪机构居间促成签订的,由此引发了大量追索居间报酬、必要费用等居间合同纠纷案件。如何正确审理此类案件,亟需明确一些热点、难点问题,笔者谨对此进行探析,以抛砖引玉。一、居间人收取居间报酬的条件应严格限定为"促成     

司法对房地产居间纠纷案件相关困境的解决路径

房地产居间法律纠纷中,当事人签订居间合同所附买卖协议是否意味着居间成功,居间格式合同的法律效力如何认定以及居间人因其行为导致委托人利益受损时如何承担赔偿责任,系司法审判的疑难问题。笔者从居间合同的法律性质入手,结合具体案例,明确只要交易双方签订了买卖协议,即使该协议并非政府部门规定的示范文本,亦表明居间人居间已然成功;居间格式条款并非属于法定无效的范畴,应为有效,但居间人是否可据此向委托人主张违约责任,尚需根据委托人的行为是否构成"恶意"跳单而定;如若居间人因其过错导致委托人利益受损,则需根据其过错程度承担相应违约责任。     

房地产中介市场的规范与管理

房地产中介市场是房地产业的重要组成部分,它的发展能够为房地产业的快速发展提供有利条件。然而,由于中介机构的良莠不齐和各地中介市场的不规范行为时有发生,房地产中介市场的有效管理和规范已经势在必行。     

职业中介：“居间合同”走向何方

这是一起标的很小的官司，被告表示无论输赢都会给原告退钱，她只是要求法院作出判决，让她明确职业中介机构的定位。此案审结后，职业中介机构的“居间合同”引起主审法官的思考。     

从网络征婚侵权纠纷说起——关于婚姻居间合同的几点思考

随着社会生活的飞速发展,婚姻居间活动的日益活跃,婚姻居间机构的大量出现,婚姻居间服务呈现出多元化以及复杂化的发展趋势。较一般的居间合同不同,婚姻居间合同与社会的公序良俗以及当事人身份关系颇为紧密,而我国现行法律,尤其是《中国人民共和国合同法》对婚姻居间合同未作出具体的规定,不能不说是法律的一大缺憾。本文从案例出发阐述了对婚姻居间合同的几点思考。     

买卖双方解除合同 中介索要居间费

日前,北京市顺义区法院开庭审理一起索要居间费的官司。原告某房地产中介公司诉称:2013年4月14日,被告周女士与案外人王某在原告的居间服务下,就位于北京市顺义区某小区的一套房屋的买卖事宜达成一致,并签署了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》等。根据《居间服务合同》的约定,周女士当日应给付原告居间服务费30 500元,并且约定迟延向原告支付的,需按照每日1%的标准向原告支付违约金。现被告至今未向原告支付。故诉至法院要求原告支付居间费30 500元。被告周女士辩称:其确实通过原告介绍看中了案外人王某     

居间介绍型犯罪的若干问题

居间介绍犯罪分为作为共犯处理和独立成罪两种情况,区分的意义在于实现罪刑相适应,罚当其罪.居间介绍犯罪作为刑法中独立罪名时,不应当视作被介绍行为的帮助行为.作为共犯处理和单独成罪时其成立犯罪标准不同.     

洪某某诉金某某居间合同纠纷案——本案原告是否可援引格式条款约定要求被告支付居间报酬

因我国现行立法对居间活动少有涉及,造成司法程序中解决居间纠纷的无法可依状态及由此带来的不确定性。本文基于居间合同及格式条款相关理论,对居间报酬确定和居间费用负担进行简单分析。     

居间合同的管辖权

【裁判要旨】居间合同法律关系的内容是积极协助他人与第三人订立合同的居间行为,通常以居间人所在地作为居间行为的实施地,居间合同的实际履行地应当以居间行为地即居间人所在地为准,并以此来确定案件的管辖权。     

德国居间商法律制度评析

<正> 根据德国法律的规定,居间商是商事经营活动中的一种特殊形式的辅助商人,它与代理商一样,在商事交易活动中经常出现,并发挥着较为重要的作用。德国商法中居间商的概念和行为,是通过法律的明确规定予以确认和调整的。这方面的内容主要规定在《德国商法典》第1编第8章第93至104条之中。此外,民法中有关民事居间人和居间契约的规定也是商事居间法律行为适用的重要依据。在商法学理论上,有关居间商的问题主要涉及到居间商的概念、居间契约与其它相似契约之间的关系以及居间商的权利和义务等内容。     

刍议房地产经纪行业监管中存在的问题和相应对策

本文鉴于目前房地产经纪市场存在的一些问题,例如房地产经纪企业设立、经营中定金和意向金操作、居间合同与买卖合同订立等,一定程度上扰乱了正常的房地产交易秩序,笔者就存在的问题进行分析,并从立法和执法两个方面提出相应对策,希望对目前国内房地产交易过热而出现的违法违规现象的规范有所裨益。     

对居间介绍毒品犯罪与代购代卖毒品犯罪的理解和应用

实践中大量毒品犯罪案件中出现居间介绍人与代购代卖人员参与毒品犯罪的现象.由于对于居间介绍与代购代卖的理解不同,对此类案件是否定罪处罚,在理论上和实践中出现了较多争议.本文依据实践案例,分析探讨居间介绍、代购代卖毒品犯罪案件的理解和应用.     

毒品犯罪中代购毒品行为的司法认定

代购毒品与居间介绍买卖毒品的区别主要在于行为人主观上是否具有帮助他人贩卖毒品的故意.可结合以下因素界定:一是行为人与吸毒人是否有亲密关系,仅为亲友代购少量毒品,一般不认定为居间介绍毒品;二是根据行为人是积极为吸毒人寻找购毒渠道或已知购毒渠道而为吸毒人购毒而奔走,还是无明显偏向性、仅据所知毒源偶然促成交易进行判断;三是结合用于代购毒品的资金流向界定,先予垫付毒资,交易后向吸毒人索要的行为更符合居间介绍买卖毒品特征.     

房屋托管需谨慎选择中介

近年来，随着房地产市场不断升温．房地产中介公司如雨后春笋般涌现。有不少业主选择将房屋委托给中介公司代理出租，并签署托管协议，从而节省时间、获取利润。但在托管过程中，一些中介机构为获取更多利润，会存在一些合同违约的行为，从而对业主的权益造成侵害。房屋出租人还需慎重选择中介机构的托管服务。     

居间介绍犯罪法律分析

居间最初属于民法概念,是指一方为他方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务.①居间介绍犯罪是刑法体系中一类比较特殊的犯罪,是指我国刑法规定的行为人为他人提供犯罪机会或媒介的犯罪行为.本文对上述两种居间行为的法律性质、罪与非罪做一分析,以期抛砖引玉,更好地适用法律.     

浅析贩卖毒品罪居间介绍买卖毒品的行为

我国现行法律对毒品犯罪居间行为的定性处罚过于笼统,在司法实践中存在种种不同的认识,本文罗列了学界对这种行为的种种观点,并对居间介绍毒品买卖行为和居间代买毒品行为的认定略作粗浅的分析。     

房屋居间机构未尽审慎核查义务之责任认定

在房屋买卖居间活动中,房产中介公司作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动,并尽到专业从业者的注意义务。在委托人本人未到场的情况下,房产中介公司在建立与委托人的居间合同关系时,应核查委托人代理人提供的委托书、公证文书等相关文件的真实性。房产中介公司未核查相关文书真伪,造成当事人损失的,是否应当对委托人的损失承担赔偿责任,以及如何认定其承担赔偿责任的范围,在实践中存在一定争议。本文认为,房产中介公司作为专业的居间机构,因未尽必要的审慎核查义务而导致委托人利益受损的,应就该相对方的损失承担相应的补充赔偿责任,对其赔偿责任的范围可以从不真正连带责任理论的角度来进行分析和认定。     

房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担

【裁判要旨】当前房地产买卖中"跳单"行为基本发生在二手房交易过程中,通过房产中介公司的居间介绍,买受人找到房源或者出卖人找到下家后,为避免或减少佣金支付义务,而通过其他中介公司或直接跳开房产中介完成交易的行为,俗称"跳单"。为了避免"跳单"行为,房产中介公司往往采用格式条款对此进行限制,以保证其居间收益。在审理中,该格式条款是否有效不应一概认定,而是应当站在公平交易的角度,区别当事人有无规避的主观恶意和客观事实来作出不同判断。若房屋买受人或出卖人构成"跳单"行为,买受人或出卖人要按照约定承担违约责任。违约责任过重的,法院可以依法调整。