论建筑物区分所有权中成员权的法律保护

建筑物区分所有权的产生是现代住宅商品化的结果,是一种复合形态的所有权。其中,成员权是不同民事主体基于同一空间而产生的权利与义务,是建筑物区分所有权的重要组成部分。只有加强对成员权的法律保护,才能进一步维护区分所有人的合法权益,更好地体现广大业主的意愿。本文拟从成员权的内涵、行使机构与管理方式、成员权立法中所遇到的问题以及成员权的法律救济等方面,全面分析对区分所有人成员权的法律保护,并进一步思考我国建筑物区分所有权中成员权的立法、司法,尤其是现代住宅商品化进程中成员权保护的新思路。     

在现实与文本之间的谨慎选择 从实务角度看建筑物区分所有权司法解释

最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)自2007年列入司法解释立项计划开始,就一直备受社会各界关注。其原因首推该解释文本的两项第一——它既是《物权法》颁布实施后的首项相关司法解释,又针对的是我国首次确立的建筑物区分所有权制度,因此无论对     

论业主的建筑物区分所有权的概念

区分所有是现代住宅商品化的结果,业主的建筑区分所有权反映了该种权利的状态,已经为广大学者和实务界人士所接受,具有其科学性与合理性。建筑物区分所有权尽管是一种物权,但不能根据一般的所有权规则或者共有权规则来进行处理,其是一种新型的物权类型,按照物权法定原则,应该由物权法设专章进行规定。但是不应该规定成员权的内容。业主的建筑物区分所有的客体不能仅限于建筑物而应延伸至小区的共同财产。     

我国物权法中建筑物区分所有权的不足与完善

建筑物区分所有权是近现代民法中一项十分重要的制度,早在十九世纪初至二十世纪六十年代被大陆法系和英美法系各国所普遍确立。我国《物权法》在第六章中对建筑物区分所有权做了专章规定。本文从《物权法》中建筑物区分所有权的不足出发,结合实施中存在的问题,提出了相关的完善建议。     

小区业主的权利该怎样行使——阐释《物权法》对小区业主权利的几点新规定

《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）已于2007年10月1日正式实施。该法第二编第六章是规定业主建筑物区分所有权的内容，共有14个条文。其中，对近几年在物业纠纷中出现较多的问题作了明确的规定。在2007年8月26日，《物业管理条例》进行了修改。物权法的规定比较原则，对于业主之间的关系，可以通过物权法有关建筑物区分所有制度进行调整；而对于业主与物业服务企业之间的纷争，多通过《物业管理条例》进行调整；对于其中的相邻关系通过物权法及民法通则的规定进行调整。下面，笔者举例对物权法中几个新规定予以简要阐释。     

物权法草案中建筑物区分所有权规定之完善

物权法草案中关于建筑物区分所有权的规定在以下五个方面还有待改善:(1)建筑物区分所有权应当规定在物权法的共有关系中;(2)应当在立法中对建筑物的共有和区分所有部分作明确详尽的区分;(3)业主对建筑物共有事务的议事表决规则过于简单,而且不尽公允;(4)业主会议和业主委员会设立的条件、会议召集规则和程序、责任和监督机制均没有规定,有待补充;(5)应当规定建筑物区分所有权强制拍卖制度。     

论建筑物区分所有形态之下小区停车位的权属

小区停车位权属纠纷,历来是业主与开发商争议的焦点之一。双方往往各执一端,抉择不下,导致纠纷愈演愈烈。纠纷争议主要集中在车位的权属问题上,即小区停车位属于业主共有还是开发商所有。2009年5月15日最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)为此类纠纷的处理提供了解决思路,无疑具有重要意义。笔者拟以《解释》为依据,从分析建筑物区分所有权的构成人手,来探讨如何界定建筑物区分所有形态下小区停车位的归属问题,以期抛砖引玉。     

论建筑物区分所有权中的配置比例标准——兼谈违反“应当首先满足业主需要”规范的法律后果

《物权法》第74条第一款的规范性质依照文义和规范目的解释,其不同于任意性规范,不是对合同当事人的意思表示的解释或者补充,应当属于强制性规范的范畴。针对建筑区划内车位的属性不同,"应当首先满足业主需要"的义务主体不限于开发商,还包括拥有专有车位的业主和共有车位的权利主体——全体业主。对《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条配置比例标准的理解,应当区分专有车位和共有车位,分情况满足配置比例的要求。违反此种具体强制性规范的法律后果,结合《合同法》第52条第(五)项的规定,应属无效。     

论业主的法律界定——兼评《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》第1条

建筑物区分所有权人是业主.基于合同行为而取得专有部分所有权的继受者,必须办理专有部分所有权移转登记才能成为业主.已办理专有部分所有权移转预告登记的登记权利人应当视为业主,已占有专有部分但未办理登记的继受者不是业主.应当区分业主和住户两个概念,赋予两者不同的权利义务.     

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用

对司法解释全面正确的理解,是法官在司法实践中准确适用法律,不断接近司法正义的必要保障。2009年5月,最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,并将于2009年10月1日起施行。这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内,立足审判实践需求,着力于增强法律规定的可操作性。为帮助广大读者深入理解这两部司法解释,本期特别策划约请了最高法院起草司法解释的资深法官对两部司法解释进行了比较全面的解读,同时为了在审判实践中更好适用两部司法解释,约请曾参与司法解释起草的法官和中国房地产协会的资深律师针对其中的重点问题从实务角度进行比较深入的剖析。     

论业主的法律界定——兼评《建筑区分所有权司法解释(征求意见稿)》第1条

<建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)>第一条认为:"依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人,或者虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠予等旨在转移所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人,应当认定为<物权法>第六章所称业主.     

信托视角下业主与物业服务公司的法律关系

一、问题的提出随着我国住房制度的改革,房地产开发产业的蓬勃发展,物业管理也有了很大的发展。由于物业管理在我国尚属一个新兴行业,相应的法律制度尚不健全,2003年颁布实施的《物业管理条例》仅仅是一个行政法规,其效力层次低于法     

论业主委员会的当事人能力

一、问题的提出2002年安徽省高级人民法院就业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题请示最高人民法院。案件主要事实如下。兴泰公司开发三金湖新村住宅小区,在尚未综合验收的情况下,对外销售了商品房。但新泰公司没有按照安徽省及合肥市住宅区物业管理的有关规定,向业主委员会移交住宅     

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。应当认定为物权法第六章所称的业主。     

小区业主:行使“主人”权利千万别陷入误区

据统计资料显示,某省2010年共审理小区业主之间、小区业主与物业之间的纠纷案件为1.7万余起,而2011年1～7月份就已突破2.2万起。而究其原因,除来自物业之外,很大程度上是由于业主的认识存在误区,以至于过度地行使作为"主人"的权利。     

从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)在区分物业管理与物业服务、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业服务合同、解决业主欠费难题等方面,有诸多亮点,是依据《物权法》及法理,结合中国物业服务实践所做出的具有操作性的规定,为处理实务中的大量纠纷提供了准绳,对业主     

小区公共消防设施的管理责任主体

【裁判要旨】审理小区公共消防设施出现漏水等问题致使业主人身、财产遭受侵害的案件,关键要厘清该公共设施的所有权权属和所有权之外的管理权权属,并根据受害人的请求权基础来确定侵权之债的责任主体。     

徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案

【裁判摘要】业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议。在授权范围内。以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。