经济法视角下房地产市场中的利益衡平

近年来,房地产价格不断飙升,其背后引发了学术界广泛的讨论,不少经济学家分析认为我国房地产市场存在着泡沫问题,房地产投资商赚取大量超额利润,而大多数购房消费者却遭受着利益盘剥,购房处于困境。而作为倡导社会公平与正义的法学界却对此鲜为论之,本文尝试从经济法视角对该问题进行剖析。     

房产黑洞

房地产商有着自己的生存逻辑,并且从房地产在中国兴起之时就开始了,黑幕层出不穷.本文披露的虽是个别房地产公司的所作所为,但此类"商业手法",却值得广大置业购房者一读.     

按揭风险及其防范

房地产市场中按揭购房已是极为普遍之现象，然而，在法律中却找不到相应明确的法律规定，致使按揭购房徒增一层阴影。对在房地产市场中，部分购房人不能或不愿一次性支付房款，于是将所购房屋抵押给银行取得贷款，由银行将本应付给购房人的贷款作为购房款直接支付给发展商，然后由购房人分期还贷的一种现象，人们借鉴香港相关习惯，将其称之为按揭。     

房价暴涨的罪魁祸首

2006年,在经历了宏观调控的疾风骤雨之后,房地产行业仍有一些迷局待破,一方面是城镇居民购房意愿 不断创下历史新低,另一方面却是房价的不断攀升;一方面是大多数居民无力购房,另一方面楼盘的火暴热销又在传递着供不应求的信息。究竟是谁在支撑房价上涨？     

投机性购房的理论研究

"新国五条"出台后,投机性购房就一直是社会各界热议的高频词。近几年政府希图通过一系列限贷、限购、增税的政策给房地产业降温,抑制投机性购房盛行的现象,但效果始终不尽如人意。房价久高不下的背后到底是什么因素,税收和土地政策又是怎样影响着我国的房地产市场,就是本文研究的重点。     

房地产的财税法调控研究

对房地产调控的税收措施相对比较完善,但"土地财政"却消解了部分税收调控作用。要改革财政体制,在体制内增强地方财力,改变地方对"土地财政"的依赖,取消对个人自住房产免纳房产税的规定,强化土地增税清算、完善并严格执行"二手房"交易相关税收政策,降低房产交易价格,抑制投机购房,发挥财税制度对房地产的调控作用。     

为判后答疑制度叫好

时间已经过去几个月了,但那位原本满心愤慨的当事人败诉后平和的神情至今让人难忘。那是2005年年底的一个上午,在吉林省长春市南关区人民法院第二审判庭,民事审判庭法官王晓玫、蒋莉萍在人民陪审员尤振宇(长春市恒安开发公司董事长)的参与下,就一起房地产纠纷案公开开庭宣判,并在庭后进行判后答疑。该案起因是房地产公司一房两卖,现房地产公司濒临破产“,死猪不怕开水烫”,惹了事却没出庭,而各自掏钱买了同一套房屋的两方当事人,却为购房谁先谁后、谁的购房协议有效、谁的无效而争得不可开交:十几万元的房屋,弄不好可就打“水漂”了啊……判…     

媒体反馈

筠连公证监督为民生97户廉租房申请户园住房梦(等5则)海珠公证处为二手房交易当"证婚人"2012年7月25日羊城晚报羊城晚报讯(记者温建敏实习生邱妍)时下楼市余热未消,但房地产交易市场上层出不穷的陷阱,却让有房出手和有意购房的市民都"心惊惊"。海珠公证处通过在房地产交易市场推广"二手房"交易公证,希望以此重建二手房市场信用体系和监管体系。     

房屋质量不合格，买受人退房，利息应由谁买单

案情 刘女士在某房地产开发公司相中了一套房屋，之后，刘女士向银行贷款60万元，首付10万元，与房地产开发公司签订了购房合同。半年后，房地产开发公司通知刘女士接房。刘发现房屋的面积误差比例达到5％，房屋主体结构质量存在严重问题，要求公司退房。公司以种种理由推脱，     

境外个人购房抵押贷款律师见证业务刍议

购房抵押贷款是近年来我国兴起的一种房地产金融贷款。它是指购房者在向房产商(又称发展商)购买房地产物业并交纳一定比例(通常30%以上)购房款后,将其与房产商签订的《预购房屋合同》(或《房屋买卖合同》)的全部权益及所购房屋抵押给银行,由银行对其发放剩余房款(一般不超过70%)的贷款。而美国、新加坡、香港等境外个人申办购房抵押贷款更是一项新兴的房地产金融贷款。律师参与房地产金融市场、为境外个人提供购房抵押贷款法律服务是国际上通行的做法。律师见证业务就是其中的一项服务内容。从我所为建国以来上海首家中资银行向境外个人发放购房抵押贷款提供法律服务的实践来看,律师见证业务主要有:为境外个人“委托书”见证;为“房产抵押贷款合同”见证;为“抵押协议书”见证。     

商品房预售纠纷案件的几个法律问题

商品房预售，又被称作楼宇预售或楼花预售。目前几乎所有的房地产开发商都采用此种方式推销其楼宇，但由于立法滞后及管理跟不上，出现的问题也不少。又由于当事人怕打官司，且习惯于用行政的办法解决讼争等因素的影响，这类纠纷诉讼到法院的却为数不多。从房地产的市场情况及审判实践看，楼宇预售不外乎分为房地产开发商自销或其委托他人（法人）代销两种方式，而在此两种方式中，存在问题较多的”，往往是楼宇认购及委托包干代销两种情况。下面就围绕这两个问题，谈谈我们的粗浅看法。一、关于楼宇认购的问题先认购，而后再签订购房合同（…     

基于西宁市住宅市场开征保有环节房地产税的调研

对住宅市场开征保有环节房地产税是抑制房地产泡沫的重要手段。本文通过问卷调查的方式获得第一手资料,分析现阶段以完善税收法律制度为核心,在西宁市住宅市场开征保有环节房地产税可以实现的抑制商品房投机,缓和购房压力,优化住房结构的调控目标。     

“天狗吞月” 惊天四宗罪下的“房地产第一案”

对于在商海中打拼的芸芸众生来说,合法赚取利润是走向成功的大门.湖北人杨巍在没有任何实力的情况下,却上演"天狗吞月",依靠非法吸收公众存款、伪造国家机关证件、骗取贷款和虚假广告等手段,骗取银行贷款、非法吸收公众存款高达5000余万元开发了亿元上的房地产项目,并大肆销售,一手炮制了震惊十堰的"车城房地产第一案",导致百余人落入了他精心布下的"购房陷阱".     

香港律师在房地产抵押贷款中的作用

在香港金融和房地产业务活动中，贷款申请人把自己所属的房地产所有权或使用权抵押给银行，在抵押解除时将房地产所有权或使用权从银行赎回的活动，被称为房地产按揭。它是一种专门以房地产所有权或使用权为贷款抵押的法律行为，是香港公民、法人解决购房资金的有效手段。随着我国金融业务活动和房地产经营的全面开展，房地产按揭（抵押贷款，下同）这种通行的国际惯例已开始引入大陆的金融业和房地产一业，它将对大陆银行贷款安全和房地产市场的繁荣起一到保障促进作用。加强对香港房地产技揭法律问题的研究有助于我国金融房地产法制建设。…     

关于我国开征物业税的思考

我国房地产业税收存在租、税、费界定不清等问题,造成我国房价高。因此,从整体上改革房地产税费制度已成必须。而房地产税费改革的基本方向应该是“明租、正税、清费”。具体来说,就是在法律中明确规定,土地出让金作为地租形式,从原来购房时一次性交纳改为在使用期内逐年向当地政府交纳;统一征收物业税;清理房地产业中的各项杂费。     

规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨

对于规避限购令之借名购房行为,一种颇有代表性的观点认为属于以合法形式掩盖非法目的,应认定无效,而所购之房屋应归名义购房人所有。这种观点值得商榷。借名购房可分为三种类型：名义购房人实施购房行为型、事实购房人实施购房行为型、冒名实施购房行为型。名义购房人实施购房行为型借名购房行为的性质属于间接代理,其内部关系中委托合同虽然只是违反有关国务院和地方政府关于房地产市场调控的通知、意见的有关规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,但其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容,损害了社会公共利益,应当认定为无效合同;而代理人与第三人之间的房屋买卖合同,系另一份独立的合同,属有效合同,应受法律保护。事实购房人实施购房行为型借名购房的名义购房人与事实购房人之间构成直接代理关系,名义购房人是本人（被代理人）,事实购房人是代理人。冒名实施购房行为型借名购房行为属于无权代理,该合同在被代理人（名义购房人）追认之前,属于效力待定合同。     

保障房地产经济健康发展政策研究

房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业。近年来,我国房地产市场持续高速发展,改革开放以后,进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革,从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚,为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量,并且在未来几年里,房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天,同样也暴露了不少问题,如房价收入偏高,投资性购房比例偏大,供求结构的矛盾等。因此,有必要在借鉴国外相关经验的基础上,认真分析我国房地产业的发展历程,制定符合我国国情的房地产宏观调控政策,以保证实现我国房地产业的健康有序发展。     

房地产市场调控应打出“法治组合拳”

近两年来,观察中国房地产市场发展,可以发现一个非常值得深思的现象：2008年底,为了应对国际金融危机,加快房地产的发展作为拉动内需、保持稳定增长的一个重要举措提出,在很短时间内,房地产价格开始进入飞速增长阶段。2009年年底,国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的“国四条”,     

对售房有重大影响的广告要约开发商应当履行

【案情】2002年,某房地产公司在距离市区10公里的地段开发一处住宅小区,并通过媒体向社会发布广告,进行广泛宣传。为吸引买主,该公司特意在售房广告中声明:将为购房客户早晚免费提供至市区的巴士。居民侯某看到该房地产公司的广告后,便有意购房。买房过程中,侯某注意到售房合同中没有“免费提供巴士”这一条款,便坚持要求写入。但房地产公司始终没同意,再三声明一定会按广告上承诺的去做。侯某也只好作罢,购了房并迁入居住。2003年11月,房地产公司嫌提供巴士费用太高,遂与住户协商要中止巴士服务,并愿意支付一笔交通费作为补偿。侯某等住户…     

借名购买经济适用房之归属

在我国,因种种原因借用他人名义购买房屋的现象相当普遍,在房屋价格大幅上涨的近几年,由此引发的纠纷也非常多。普通的借名购房案件,如无其他原因,一般不会仅仅因是借名购房就认定合同无效。但对于借名购买经适房,则在合同效力及房屋所有权归属上,存在着截然相反的两种判决。一、对借名购房纠纷的司法判决情况及存在的问题借名购房合同纠纷产生后,首先涉及的是合同效力。关于借名购买合同效力