宅基地流转的法律问题研究——以宅基地使用权继承和“小产权房”问题为切入点

宅基地使用权基于其存在之初所固有的社会福利性质,成为我国一项具有中国农村土地制度特色的用益物权.但是随着我国城乡一体化进程的加快,城乡二元土地制度已经成为了农村地区经济发展的桎梏.宅基地使用权继承、宅基地私下流转以及宅基地上的小产权房等实际中大量出现的问题使我国目前的宅基地制度面临巨大的考验.因此有必要针对这些实践中突出的问题,对我国宅基地制度的现存状况进行分析,找到解决问题的路径.     

论宅基地使用权流转问题及其成因

我国目前法律或国家政策对于宅基地使用权的流转有着严格的限制,但随着市场和社会的发展,宅基地使用权隐性流转的现象越来越多见,暴露出制度本身及其运行过程中的一些问题,如宅基地使用权流转制度的漏洞与矛盾、宅基地使用权的构成不明确、小产权房现象凸显、误将"宅基地置换"视为宅基地使用权流转等。问题的出现有着多方面的原因,包括学理上的争议、市场机制对城乡二元体制的冲击、宅基地使用权的本质属性与过多的行政管制发生冲突等。     

从小产权房问题反思农村宅基地使用权流转制度

小产权房问题折射出的是我国对宅基地使用权流转的法律制度和政策与现实经济环境的脱节。限制宅基地使用权流转在一定时期曾有着现实的必要性,然而随着城乡综合改革深化和新农村建设的推进,继续限制宅基地使用权流转将产生一系列无法调和的冲突和矛盾,宅基地使用权流转制度需要予以重构。     

有关物权法中农村宅基地使用权规定之浅议

随着农村经济的发展和城镇化步伐的加快,农村房屋交易日益频繁,出现了农村宅基地使用权流转的现象,出现了众多"小产权房"。"小产权房"虽然没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,不受国家法律保护,但是由于其价格低廉,颇受部分城市购房者的青睐。这样,就必然涉及到一个新的问题——农村宅基地使用权流转问题。本文介绍了农村宅基地使用权的概念、立法沿革及其现状,并提出了细化立法的必要性。     

从小产权房视角浅谈我国农村征地制度

小产权房是我国特色土地所有权制度的产物,小产权房的出现表明农民在使用宅基地的过程中不再仅仅满足于居住,而是产生了新的权利诉求。我国在探索变分散居住为集中居住的土地制度改革,这其中出现了许多利益冲突,甚至有些发展成为暴力冲突,引发较大的社会代价,其根源在于对农村居民的土地征收,现行土地征收制度在小产权房产生以及处理问题上都存在很大关联,也是很多农民不愿意土地被征收,更愿意自己盖房出售的主要原因。     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

从农民角度解读农村土地权属制度变革——农村土地权属及流转调研报告

根据对四川、重庆等地调研,留守农民并不关心农村土地所有权制度的变革,而更关注在保持和完善土地承包制前提下的土地增收.农民对农业用地的资产化和规模化流转持欢迎态度.在农村建设用地流转当中,征地标准过低威胁农民可持续生存和发展,导致青睐在宅基地置换基础上的农民集体产权房,但是违规的"小产权房"并不符合农民的长远利益.农民融资难题依旧未得到解决.根据十七届三中全会"决定"精神完善相关立法为当务之急.     

市场经济条件下宅基地流转问题研究

农村居民基于集体经济组织成员的身份而享有在集体土地上修建住宅及其附属设施的权利,但只享有宅基地的占有和使用的权利,其流转受到严格的限制。实践中"小产权房"的大量出现也给宅基地的流转问题提出了严峻的考验,随着市场经济的发展,原有的宅基地的规定也不能适应新形势下市场经济的深入发展,出于对土地资源的保护,发挥物尽其用的原则,充分保障农民权益,有必要对宅基地的流转问题进行研究。     

对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议——兼论“小产权房”问题的解决

农村宅基地使用权是维系我国农村发展的重要财产权利。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调依法保障农户宅基地用益物权,促进我国城乡经济社会一体化进程。笔者对我国农村宅基地使用权的主体制度、登记制度、使用金制度、流转制度等问题进行了研究,提出了法律调整以及解决小产权房问题的建议。     

小产权房若干法律问题分析

小产权房不合法,但是现实中购买者却趋之若鹜,这里面存在深层次的体制原因和法律原因,小产权房现象产生的深层次原因在于我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位。本文指出购买小产权房存在明显的各种法律风险,因此购买者需要慎重,权衡利弊     

城中村改造中土地权利配置法律问题研究

随着城市化进程的深入,城中村现象在全国范围内普遍呈现.加快城中村改造是顺应新型城镇化建设、统筹城乡协调发展、实现城乡一体化的必然要求.城中村改造的首要前提是集体土地权利制度创新与土地权利合理配置:即如何在农民集体成员全部自愿转为市民的前提下,实现集体土地国有;在集体土地国有化前提下,赋予集体建设用地与农民宅基地以土地发展权,促进集体建设用地使用权、农民宅基地使用权与国有建设用地使用权同等入市有效流转,并全面处理好小产权房问题.实现地方政府由“保障换土地”的旧思路向“赋权换土地”的新思路创新转化,最终建立政府、村集体及村民、外来人口乃至开发商多方城中村改造参与主体的土地权益均衡分享机制,促进土地权利公平、合理、有效配置,实现城乡一体化并推动城中村改造向着可持续发展的新型城镇化转型.     

“高陵模式”下的土地承包经营权流转中的法律问题研究

在统筹城乡发展改革试验过程中,陕西高陵县立足县情,把握机遇,积极探索土地产权流转的有效形式,形成了富有特色的"高陵模式"。本文以"高陵模式"下的土地承包经营权为切入点,通过对其流转的现状分析,发现其在流转过程中出现的法律问题并提出完善其流转制度的对策建议。     

流转:农村宅基地的改革路向

我国农村宅基地的管理利用问题随着城市化进程的推进而不断激化。本文在厘清了农村宅基地的内涵的基础上,从土地景观、法律法规、产权状况三个不断推进的层次来分析农村宅基地管理利用上存在的问题,并认为产权不完整,限制了流转权,而导致农村宅基地地租无法实现是造成目前农村宅基地管理利用问题重重的关键要害。完善农村宅基地产权,推进农村宅基地的合理有偿流转有利于农村筹集发展资金,有利于土地生产要素流动,促进城乡和谐发展。     

宅基地流转困境之突破——以身份为视角

长期以来宅基地的相关问题一直成为农村发展的焦点,宅基地的买卖纠纷也屡见不鲜。随着改革的深入以及城乡发展一体化的推进,宅基地问题的改革势在必行。城乡二元结构的户籍问题与土地制度紧密联系,以户籍身份为视角,分析当前宅基地流转的主要困境,以此为基础对改革途径进行探讨具有重要意义。     

解决“小产权房”问题的法律途径与制度探索

本文在对小产权房的法律性质、产生原因等进行分析的基础上,就如何妥善处理已经存在的小产权房问题以及将来如何彻底解决这一问题进行了阐述,并提出了相关建议：首先,对已经存在的小产权房,要区分不同情况处理;其次,改革现行的农村建设用地使用权流转制度及完善相关配套制度。     

试论农村房屋、宅基地制度的改革与完善

随着市场经济的确立与发展，土地使用权成为一种商品进入市场流转，与此相关，农村房屋、宅基地使用权交易也开始市场化。但是，长期以来农村房屋、宅基地使用权买卖缺乏明确的法律、法规的规范，以致交易秩序出现混乱，甚至出现了违反法律的现象。针对当前农村房屋、宅基地使用权交易中存在的问题，本文分析了其产生的原因，并从物权制度、债权制度的二维角度阐述了如何完善农村房屋、宅基地制度。     

农村小产权房现状及对策研究

小产权房引发的土地流及因此带来的农民基本生活保障、住宅再流转、集体组织和农民个体利益分配、购房者权益保障等问题日益严重。为此,从立法上完善土地征收、土地改革制度和土地产权改革,同时政府也要注意协调各方利益、加强对土地流转的监管,这样才能使之与社会发展相协调、保护人民的利益。     

对现行宅基地使用权制度的法律思考

现行的宅基地使用权制度对农村的稳定起到了积极作用。然而,制度设计的内在缺陷也带来了我国农村特有的"小产权房"、"空穴"现象等社会问题。本文通过对宅基地使用权制度的利弊和价值分析,提出理顺和完善宅基地使用权法律制度的建议     

小产权房困境及农村宅基地流转对策研究——以山东省济南市近郊为例

小产权房的合法性和如何处理一直是争议话题.一方面小产权房的市场需求非常广阔,另一方面小产权房面临着巨大的困境.造成这种矛盾情况的根源是我国集体土地流转受限制度.本文认为实行宅基地流转不仅符合法律精神,而且能从本质上解除小产权房的困境.     

农村宅基地使用权流转法律问题探析

农村宅基地使用权作为我国独特的一项用益物权制度,其权利本身是与农村居民的社员身份相挂钩,没立的目的是给予农村居民以居住保障。受我国经济体制转型、户籍制度松动、城乡人员互动频繁等因素影响,原有的农村宅基地使用权制度已难以胜任当前经济、社会发展的需要。尤其是近几年,农村宅基地隐性市场暗地发展的情况下,“农村宅基地使用权能否自由流转？”成为社会热点话题。当前,在城乡统筹发展和新农村建设大背景下,如何完善农村宅基地使用权流转制度？是我国需要慎重考虑的问题。