对完善商品房预售制度的思考

商品房预售具有法律上的不平等性和经济上的垄断性,因此,切实从法律上加强政府相关管理部门的监管责任和强化消费者的保护途径非常必要。     

论预购商品房抵押权预告登记的效力

预购商品房抵押是为防范个人住房贷款风险而产生的一种非典型担保方式,预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。对购商品房抵押及相关登记的认识模糊,影响金融机构发放的房地产信贷资金的安全。应探讨将其作为一种新型的担保物权形式予以立法,或者将其纳入预告登记制度进行针对性立法,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。     

商品房开发与买卖中的若干权利研究——兼评合同法286条批复

商品房的开发与买卖涉及消费者、抵押权人、建筑工程承包人的多种权利,合同法286条批复对此作出一些规定,但却存在诸多未阐明与不合理的问题,对此,本人不揣浅陋,特撰写此文,试加分析检讨,以供参考。     

试论抵押权的优先受偿性

抵押权作为担保物权的重要组成部分,文章结合抵押权的概念及其优先受偿性的概念,依据现行担保法律制度及法律规定,对抵押权的优先受偿的法律属性、实现的次序、优先受偿的债权范畴作以阐述,以期达到对抵押权的优先受偿性的正确认识和理解。     

论优先权的含义及其立法安排

本文以外国民法典优先权的规定为基本素材,结合我国的国情和现有的法律,对优先权的一般原理、立法安排等基本问题做了初步探讨。本文认为优先权应为优先受偿权,建议我国将来制定民法典时,把优先权与债的其他担保制度、登记制度等纳入民法典的最后一编,命名为权利的保护方法编。在立法技术上,可采取一般立法和特别立法相结合的方式。     

论对商品房预售合同购买人权利的保护及其完善

商品房预售合同购买人直接基于合同享有的权利为债权。预售合同登记与否不影响购买人享有债权,但对购买人权利效力的强弱有影响。现行司法解释在一定情况下赋予购买人权利以物权效力保护,但在权利定位、对抵押秩序的影响和与物权法定关系等方面存在明显不足。大陆法系民法承认物权与债权区分的局限性,以预告登记制度保护不动产物权受让人。我国应借鉴预告登记制度,更新认识并改造预售合同登记制度,完善购买人权利保护。     

抵押权和质权竞合时的效力冲突与协调

“抵押权和质权并存在于同一标的物之上时 ,构成抵押权和质权的竞合。由于这两种权利均属担保物权 ,均具有优先受偿效力 ,因此二者在实现时会发生冲突 ,在立法上确立相应的协调原则也就在为必要。本文在检讨我国当前相关司法解释和理论主张之不足的基础上 ,提出了新的协调原则。     

商品房预售合同登记备案制度的完善路径

商品房预售合同登记备案已经成为商品房交易的必经环节,但相关制度并未将其纳入不动产登记范畴,预售合同登记备案的性质、效力、功能亦无明确界定,登记备案是否可诉以及一房多卖情况下买受人权利顺位等纠纷,理论界存在争议,实务中裁判不一。应完善制度顶层设计,将登记备案主管部门归口到不动产登记部门,明确登记备案的性质及适用范围,规范法律程序。     

我国被害人权益刑事立法之完善——以刑事财产保全及违法所得没收程序为视角

新制定的《刑事诉讼法》增设了刑事财产保全措施及违法所得的没收程序,在一定程度上加强了对被害人权益的保护,但刑事财产保全申请主体过于狭窄,适用范围、对象、担保等不明确,且财产保全的申请主体缺乏优先受偿权;而违法所得没收程序亦存在范围过窄,诉讼时效、证明标准等不明确及地域管辖、权利救济途径有待完善等缺点,需要有针对性的加以完善,以充分保障被害人的权益,实现惩治犯罪和保障人权的统一。     

试论承包人优先受偿权的性质

《合同法》第二百八十六条设定的承包人优先受偿权既不是留置权 ,也不是优先权。笔者认为 ,应将承包人优先受偿权界定为法定抵押权。因为 :第一 ,承包人优先受偿权与法定抵押权属于同一种权利样态 ;第二 ,在我国现行民事担保立法体例框架内 ,承包人优先受偿权只能为抵押权的一种 ;第三 ,考察《合同法》第二百八十六条的立法过程可知 ,本条自设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过 ,始终是指法定抵押权。     

房屋按揭贷款中回购条款的几个法律问题——由一则案例引发的思考

房屋按揭中的回购又称为无力还贷型回购,从条款设立的目的以及回购人履行义务所表现出来的效果来看,将其定性为保证担保行为而不是买卖行为更有利于回购关系中各方利益的平衡,但前提条件是保证人能够行使代位权。在债务人提供担保物的情况下,签订不可撤销回购条款的后果相当于保证人放弃先诉抗辩权。保证人的权益可以通过代位权的行使,在程序上以变更抵押登记或者直接实现抵押权的方式得到相应保障。     

略论住房按揭中购房人权益的保护

购房人权益应是住房按揭法律制度的首要内容 ,但我国相关立法对此却缺乏明确规定。本文探讨了住房按揭中购房人权益保护的几个具体问题 ,并对完善我国有关制度建设提出了有益的建议     

农村宅基地使用权之法律研究

物权法草案明确规定,农村村民经分配取得宅基地使用权.宅基地使用权在本质上是属于土地使用权,将宅基地使用权规定为一类独立的用益物权形态,对于维护农民合法权益具有重要意义.但草案规定宅基地使用权不能单独转让,不得抵押,并禁止城镇居民在农村购置宅基地.这就基本上禁止了宅基地使用权的流转,其合理性有待商榷.     

商业名称权与商标权冲突及解决机制浅论

本文从商业名称权和商标权的基本概念、性质入手 ,试图从前人就商标权与商业名称权冲突的解决方法中找出一些问题 ,提出自己的看法 ,并就解决两者之间的冲突提出几个基本方法、原则 :调整商业名称权的法律地位、保护在先权原则、禁止欺骗或误导、公平竞争原则及区别保护原则     

预售商品房转让和房地产开发项目转让有关法律问题的研究及立法建议

商品房预售合同签订后,应到登记机关办理预告登记。预购人转让预购合同的权利和义务,必须到登记机关办理登记手续。已经预售的房地产开发项目的转让,必须征得全部预购人的同意才能生效,并且必须到登记机关进行登记。预售商品房不得办理按揭贷款。     

高校学生权益法律保护机制研究

高校管理行为极容易侵害大学生的合法权益,对大学生的法律保护不能只注重事后的侵权救济,而完全忽略了事前的侵权预防。只有不断完善侵权救济机制和逐步建立侵权预防机制,在两种机制的共同作用下才能给大学生提供有效的法律保护。     

呼唤《大学生在校权益保护法》

有各种各样的法律、法规来保护我们公民所享有的权益 ,然而在大学校园里 ,在这样一个特殊的小社会、大世界的环境中 ,我们是否忽略了大学生这一个特殊的消费群体 ?至今 ,对这一特殊消费群体的权益却没有相关法律予以充分的保障 ,笔者在此就我国应设立《大学生权益保护法》这一观点进行阐述。     

农村群体性事件与社会和谐稳定

农村群体性事件是由三农问题引发的诸多人民内部矛盾激化而成的农民群体抗争表现形式,是社会转型期农民群体利益表达和权利诉求非常化的自力救济方式。正确认识和处理社会转型期农村人民内部矛盾,通过政策调整、制度安排和法治保障等途径,保障农民群体的合法权益,是有效预防农村群体性事件,促进社会和谐稳定的必由之路。农村群体性事件的突发性、群体性、过激性和破坏性,必然对整个社会秩序产生消极影响。一旦处置失当,必将演变为社会治理危机。政府及其有关职能部门必须将其纳入公共危机管理系统,认真防范,依法处置。     

两大法系物权价值观之比较及其对我国农地物权立法的启示

在现代社会物权法中,土地所有权的政治宣示意义大于经济利益。用优秀法价值观及宪政观念来建构中国农地物权法律制度,既符合我国实际,也具有重要的理论和现实意义。