预售商品房按揭法律问题研究

本文通过研究国内按揭的内涵,对涉及按揭性质的抵押说、质押说、让与担保说提出了异议,从而将预售商品房按揭界定为一种新型的物的担保方式,并经过分析按揭中存在的风险,提出了完善我国按揭制度的法律构想。     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。     

商品房预售中按揭制度的法律完善

商品房预售中的按揭制度虽名为“按揭”,但不存在将所有权转移于债权人这一按揭最显著的特 征。在此制度下,期房作为物的价值难以体现。鉴于此,应通过以下两种方法加以完善;其一,完 善商品房预售抵押贷款制度;其二,建立以转移所有权为标志的“真正”的商品房按揭贷款制度。     

预售商品房能否再行转让

预售商品房能否再行转让?这是一个经常会被问起,而很多人又不太清楚的问题.这个问题不但与我们的日常生活息息相关,更与当前的公证工作密切联系.不管是在房地产市场上作为普通市民进行房产买卖,还是公证机构办理房产委托书公证,我们都应当把这个问题弄清楚.     

让与担保需要尽快进入民法典吗?--从让与担保与我国商品房按揭关系的角度谈起

让与担保这一权利移转型担保的产生和存在有一定的现实基础,并因方便交易而为多国实务所采用,但也因其自身所具有的特点而不能纳入已有的物权担保形式.按揭是英美法中的权利移转型担保,它与大陆法系的让与担保既有相似之处又有一些不同.我国的商品房按揭担保,虽然名称译自英美法的按揭,但却是于我国商品房交易实践中成长起来的担保形式,可谓自成一体.按办理按揭时商品房的存在状态不同可以分为现楼按揭和楼花按揭.其中,现楼按揭究其性质是不动产抵押,楼花按揭在房产建成前后性质有所不同在房产建成之前是一种让与担保,在房产建成之后则是不动产抵押.所以我国实践中运行良好的商品房按揭制度并不能被让与担保所完全涵盖,仅从商品房按揭需要由法律加以规定,不能得出让与担保应当尽快进入民法典的结论.     

商品房预售登记备案制度探讨

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

试论预售房按揭中的若干法律问题——从一个课堂案例说起

本文从一个课堂案例说起,引出商品预售合同无效、被撤销或协议解除时,可能给预售房按揭合同带来的僵局。之后分析预售房按揭制度的法律性质、商品房预售合同与按揭合同的关系、目前法律规定下银行进行预售房按揭可能存在的风险,最后探讨完善预售房按揭的一些办法。     

商品房预售的特征及其合同的法律性质

商品房预售作为房屋销售的一种普遍方式,在房地产领域发挥着极其重要的作用。商品房预售采用"先售后建"的方式,从而决定了商品房预售法律关系复杂、标的物不可预见、履行期过长等一系列特征。关于商品房预售合同的性质,存在不同的学说,宜认定为不动产买卖合同。     

未经许可预售商品房造成购房人损失的界定

一、基本案情 刘某为承接房地产开发项目，挂靠到某房地产开发公司名下，并以某房地产开发公司的名义开发某综合楼工程。工程开发资金由刘某自行筹集，刘某在借了数百万元高利贷的情况下，开发资金仍短缺，于是，刘某于2004年至2005年lO月间，在综合楼工程未取得《商品房预售许可证》的情形下，与多名购房户签订商品房预售协议进行商品房预售，     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

论未办理抵押登记时不动产抵押合同的效力——兼评《〈民法典〉担保司法解释》第46条

当事人订立抵押合同的目的在于设立抵押权,未办理抵押登记的抵押合同无法在当事人之间产生设立保证或者其他非典型担保的效力。抵押人未按照约定办理抵押登记时的违约损害赔偿责任采用严格责任原则,其违约损害赔偿的范围限于债权人未从债务人处获得清偿的债权数额,同时,该责任受到当事人约定的担保范围、抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围以及违约责任减轻规则的限制。抵押人未办理抵押登记的,债权人有权选择请求抵押人承担继续履行的责任与违约损害赔偿责任,并有权选择请求债务人或者抵押人承担责任。     

论未登记不动产抵押合同的效力

在不动产抵押合同与登记的关系上,《担保法》的“同一主义原则”已被《物权法》的“区分原则”所取代,“担保法解释”所规定的应景式补救规范应当限制适用（第7条）或废止（第56、57条）。将未登记的不动产抵押合同的效力转换为抵押财产范围内的连带保证,既不符合无效法律行为转换的适用条件,亦未遵循合同的补充性解释规则,不仅有悖于当事人的意思自治,而且未考虑其处理结论的体系辐射效果。未登记不动产抵押合同的效力问题,应在合同法的框架之下考查不动产抵押合同未能登记的具体原因,通过登记请求权、合同解除、违约损害赔偿（可预见性、与有过失）等,合理分配抵押人与债权人的责任。     

不动产一物二卖问题研究

对于不动产一物二卖,社会一般观念认为,出卖人失信背义,应保护第一买受人。学说与判例的主流观点则认为,第二买卖合同的效力并不因第一买卖合同的存在本身而受影响,若第二买受人先完成登记,即可取得标的物所有权。不动产的一物二卖应区分不同情形,产生出卖人交出其第二次出卖所获利益、第二买受人不能取得所有权以及出卖人与第二买受人承担侵权损害赔偿责任等法律效果。在这一背景下,当前学说与判例的主流观点殊值检讨与修正,以重回守信与公平的轨道。     

房地产按揭权法律性质探析

房地产按揭权的法律性质表现为物权性、价值权性、担保性、特定性和从属性。在此基础上 ,深入分析房地产按揭权与房地产抵押权的区别 ,进一步论证了按揭有别于抵押     

房地产抵押登记制度若干问题探讨

我国房地产抵押登记制度原则上应采取登记生效主义,但在某些特殊情况下也应承认未完成登记的房地产抵押权的效力。我国现行抵押登记制度的具体实施也存在一定的缺陷,应统一房地产登记机关,简化登记程序,同时在延长登记请求权的诉讼时效和增加登记请求权的内容两方面完善不动产抵押登记请求权制度。     

房地产抵押债权证券化研究——以SPV为中心

随着房地产贷款总量的不断增加，银行面临较大的放贷压力和金融风险，而房地产抵押债权证券化正是一种被住房金融产业发达国家的实践证明了的、行之有效的增强银行资金流动性和消化房贷金融风险的工具。作为房地产抵押债权证券化运作核心的SPV，其制度构造直接决定了房地产抵押债权证券化是否能有效运作。因此，有必要结合国外实践和我国的现行法律制度，就SPV涉及的组织形式、创设主体、独立性及破产等法律问题进行探讨。     

不动产抵押担保中的法律问题研究

由于我国现行土地政策的特点 ,使得不动产抵押的法律关系变得异常复杂 ,因此 ,对于不动产抵押标的的范围 ,国有土地、农村集体土地使用权等的抵押 ,均有必要加强研究 ,并关注不动产抵押担保登记程序和律师参与抵押活动的意义     

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。     

抵押物转让价金物上代位性研究

传统民法上 ,抵押人处分权制度设计的目的在于充分发挥抵押物的使用价值 ,使抵押物物尽其用 ,并实现抵押物交易价值的最大化。抵押权的追及力与抵押物出卖价金的物上代位性作为抵押权人享有的权利 ,目的在于为抵押债权提供信用担保 ,保护抵押债权的安全、实现资金的融通。现行制度体系对抵押权人的利益保护过甚 ,而对于抵押人与买受人的保护相对薄弱 ,导致平等的权利人之间利益失衡。我国担保法应当引入权利衡平机制 ,赋予买受人以物上代位权 ,谋求各权利人之间的利益平衡 ,保障交易安全实现抵押物使用价值及交易价值的最大化     

论商品房买卖合同的登记备案

我国商品房买卖合同登记备案制度创设于1994年。但有关法律法规始终没有明确登记备案的性质和法律效力，而且也没有赋予购房者申请登记备案的权利，留下了严重的法律缺陷。为此，有必要赋予其准物权的对抗第三人的效力，并强化登记备案的前置条件，缩短开发商申请登记备案的时间，赋予购房者自行申请登记备案的权利。