预售商品房转让和房地产开发项目转让有关法律问题的研究及立法建议

商品房预售合同签订后,应到登记机关办理预告登记。预购人转让预购合同的权利和义务,必须到登记机关办理登记手续。已经预售的房地产开发项目的转让,必须征得全部预购人的同意才能生效,并且必须到登记机关进行登记。预售商品房不得办理按揭贷款。     

一房二卖的债法救济

"一房二卖"主要是指房屋所有人在与先买受人签订房屋买卖合同后,未进行登记前又与后买受人订立买卖合同并转移所有权的情形。在此种情况下,先买受人往往处于被动状态。从债法救济的角度出发,分析不动产一物数卖的多个买卖合同的效力、先买受人的撤销权、侵权损害赔偿请求以及违约损害赔偿等问题,通过相关法律分析以及法律完善和救济来实现各方利益的均衡。     

预告登记保全对象风险分析

预告登记的保全对象主要是不动产物权变动请求权。这类权利有遭遇＂一物二卖＂等中间处分行为的危险。其原因在于,此类权利无对抗第三人的效力。此外,内含于某些物权变动模式中的登记制度也是这些风险存在和发生的决定性因素。对此风险,法律一般利用预告登记、损害赔偿以及债权人的撤销权等制度加以对抗。其中,预告登记有明显的优势：不但能够保障合同目的实现,而且防险成本低。这正是预告登记制度的价值所在。     

论预购商品房抵押权预告登记的效力

预购商品房抵押是为防范个人住房贷款风险而产生的一种非典型担保方式,预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。对购商品房抵押及相关登记的认识模糊,影响金融机构发放的房地产信贷资金的安全。应探讨将其作为一种新型的担保物权形式予以立法,或者将其纳入预告登记制度进行针对性立法,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。     

论预告登记之性质

对预告登记性质的探讨涉及两个层面，一是预告登记本身的性质即形式意义上的性质，二是经预告登记后权利的性质即实质意义上的性质．经预告登记后产生的法律上之力与预告登记所担保的债权请求权的效力不同，它是一项形成权。     

论一房二卖中合同诈骗罪的认定

一房二卖是民事欺诈还是合同诈骗,区别不明显.在认定过程中,应按照罪刑法定原则及刑罚谦抑性的要求,先考察出卖人的客观行为是否符合合同诈骗罪客观构成要件,再考察出卖人主观上是否具有以非法占有为目的,综合予以评定.出卖人一房二卖构成合同诈骗罪时,存在民事责任与刑事责任的竞合,应分别依据民法规范及刑法规范处理.此外,房管部门应完善信息公开方式以预防一房二卖及其犯罪.     

预告登记制度探析

预告登记,属于与本登记相对应的预备登记,可以发挥保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的功能.我国<物权法>第二十条规定了预告登记制度.预告登记具有保全权利和顺位之效力.经预告登记的债权具有一定物权化表征,即可对抗第三人.司法解释可对其适用范围作扩大解释,以更好地保护请求权人的利益.     

从一则“一房二卖”案例中浅析司法裁判中的价值判断

本文针对司法实践中出现的一个"一房二卖"现象,以一则案例引出了现实中关于该问题争论的几个焦点,在分析其现状及其产生的原因后,着重从司法裁判的角度阐述如果在同一案件中适用不同的价值排序会导致不同的裁判结果从而实质上影响当事人之间的利益平衡。虽然在买卖中各种应该兼顾各种价值,但是从我国目前的实际情况出发,为了维护市场稳定和社会和谐,我们应该严格规制"一房二卖",将交易安全价值、秩序价值和平等价值优先于效率价值与契约自由价值适用,从而保护房屋买卖中善意的一方。     

论我国《合同法》第286条权利的性质

我国《合同法》第 2 86条规定的建设工程承包人优先受偿的权利本质是一种优先权。若买受人未对房屋进行预告登记 ,则该优先权优先于买受人的债权 ;若买受人已经对该房屋进行了预告登记 ,买受人基于预告登记产生的期待权优先于该优先权。     

不动产预告登记制度的完善

预告登记制度自出台以来,在维护不动产市场的交易安全方面起到了一定的作用。但是,预告登记制度乃至整个不动产登记制度在实践中都存在一些问题,其中包括:不动产登记法律制度不统一;不动产登记机关不统一;预告登记程序不完善,比如登记适用范围狭窄、登记效力有限、申请条件具有局限性、登记程序不完善等。基于上述问题,提出以下几点立法建议,对预告登记制度加以完善:第一,制定统一的《不动产登记法》;第二,确立统一的登记机关;第三,完善预告登记的具体程序,其中包括扩大预告登记的范围、正确界定预告登记的效力、改进预告登记的申请机制、明确预告登记推进到本登记的程序、区分预告登记失效原因和明确义务人的抗辩权。     

正确认识"两个必然"与"两个决不会"的辩证关系

“两个必然”和“两个决不会”是马克思主义关于社会主义代替资本主义学说的重要组成部分,是辩证统一的关系。正确认识“两个必然”和“两个决不会”的辩证统一关系,就要把资本主义走向灭亡的历史“必然性”与历史发展过程的“长期性”统一起来;就要把资本主义的“腐朽性”与它继续发展的“可能性”统一起来;就要把历史发展的“阶段性”与历史结局的“趋向性”统一起来。     

单位犯罪主体浅论——以“犯罪主体”与“刑事责任主体”为视角

我国刑法理论对“单位犯罪主体”、“刑事责任主体”等问题缺乏相应的理论研讨,这也导致了司法实践中适用的诸多问题。有鉴于此,笔者提出“一个犯罪主体、两个刑事责任主体”的大胆观点,并建议批判地吸收美国公司犯罪中的“上级责任原则”,以增强对我国立法尤其是司法的指导作用。     

销售侵权复制品罪在司法实践中的适用

销售侵权复制品罪的立法确认在于成为保护著作权人、版权人的合法权利,打击盗版保护知识产权的有力武器。但是在司法实践中本罪的适用存在很多误区。文章认为,销售侵权复制品罪和非法经营罪之间不存在法条竞合的关系。由于立法中未考虑到销售侵权复制品罪与非法经营罪的关系,定罪标准未确立,带来了实践中适用的不统一。应当以立法解释的形势对销售侵权复制品罪加以完善。     

实施《居民身份证法》亟待明确的若干问题

实施《居民身份证法》亟待明确的问题有:公民换领,补领居民身份证,能否委托办证;冒用,购买,出售,使用,制作假的第一代居民身份证是否违法;对伪造,变造居民身份证如何鉴定;对拒绝查验居民身份证的行为能否实施处罚;必须规范居民身份证复印件的使用等,明确这些问题,以便基层民警更好地执行《居民身份证法》。     

土地租赁论

土地所有权与使用权的分离已成为事实,但如何有偿取得土地使用权?依《土地管理法实施条例》第29条规定,分为土地使用权出让、土地租赁、作价出资或者入股三种方式。实践中往往采取以土地使用权出让为主,土地租赁为辅的模式,但是从土地使用权出让理论的形成历史以及其他国家的法律规定来看,土地使用权出让就是土地租赁,我国应在今后的立法中抛弃土地使用权出让的理论,采用土地出租的理论,避免重复立法。     

论《婚姻法》中的“应当补办登记”规定

补办登记的婚姻效力自男女双方均符合结婚的实质要件时起算,"应当补办登记"存在着以下弊端影响了法律的权威性和严肃性;影响了结婚登记制度的贯彻执行;容易造成早婚早育.因此,对未办理结婚登记的应采取以下法律对策加强法制宣传、完善结婚登记制度、强化法律制裁手段.     

关于公安院校"两课"课程教学改革的思考

"两课"课程教学应把激发学生的理论兴趣作为首要宗旨,按照体系性、衔接性、教学与实际相结合的原则来重构教学内容体系;教学方法的改革重点由过去单一的灌输式教学模式转变为师生之间双向式互动教学模式,并通过考试制度的改革,以确立学生的主体性地位.     

与时俱进,创新"两课"教学

“两课”是高校向学生进行马克思主义理论教育和思想政治教育的主阵地主渠道，针对“两课”教学现状，从教学思想、教学内容、教学形式、考核方式等方面进行全方位改革，对提高“两课”教学的针对性、实效性大有裨益。     

民事权利与居住权——浅析我国民法中设定居住权的性质和可能性

随着物权法草案的颁布和征集意见,社会各界对草案中涉及的“居住权”展开了大讨论,而今年,随着全国各地房地产价格的持续、高速增长,房价已经成为全社会关注的焦点,购房者特别是中低收入者因“一房难求”或者成为“房奴”等现象,更将城镇居民的居住权,推到了风口浪尖。本文针对居住权从公法领域和私法领域展开论述,从其本质、定义、功能出发,以探求是否应该建立以及如何建立中国特色的居住权制度。     

60年时代主题的重大变革——从“战争”到“和平”的大局统筹

统筹国际与国内两个大局,关乎国家在建设时期"中心任务"的抉择,是建国60年经验总结中不可回避的课题。在十一届三中全会之前与之后,对国际和国内两个大局的不同统筹观(即从"战争格局论"到"和平与发展论";从"要准备打仗"到"集中力量搞经济建设"的巨大变革),对国际政治、尤其国内的建设格局以及台湾问题的处理方针都产生了极其重大的影响。抚今思昔,在改革大势下,我们全面肯定邓小平的全局统筹观;继往开来,在历史镜鉴中,不等于轻率地否定1978年改革以前毛泽东的大局统筹观,这是历史的否定之否定,是历史的辩证法。