河南浚县:改变土地农业用途流转合同不受法律保护

2010年7月8日,周某将黎阳街道办事处河道村三组分给自家的二类耕地出租给张某.双方签订合同后,张某付给周某定金10万元.张某占用地块后,在上面放置了建筑材料,但至今未下地基建房.后双方发生争议,诉至法院. 浚县人民法院审理认为,双方协议其实质特征符合土地转让的法律构成要件,故其名为"长期租赁地协议",实为"土地转让协议".我国农村土地承包法规定,"农村土地承包后,土地的所有权性质不变.承包地不得买卖","土地承包经营权流转,不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途".通过家庭承包取得的土地承包经营权,可以依法采取转让、出租、互换或者其他方式流转.其中所指的土地承包经营权流转系在流转后从事农业经营,而非用于建房做生意等经营活动.而从双方签订的协议看,双方转让标的是承包地,而不是承包地的承包经营权,该协议违反了国家法律的强制性规定,应为无效协议.     

农村土地承包经营权流转形式之法理分析

农村土地承包经营权的出租、代耕是土地承包经营权的债权性流转方式,反租倒包模式本质上是在农村土地承包经营权的基础上建立起的双层租赁结构。土地承包经营权的转让、互换、抵押是导致物权变动或设定的流转方式。土地承包经营权的转包行为是一种设定与永佃权相当的次级承包经营的行为。在土地承包经营权入股的运作过程中,农民一般是在其土地承包经营权上设定次级承包经营权并将该权利移转给合作社或者公司,从而获得相应的股权。     

对一起医院非法承包科室案处理的法律思考

1案情简介本区某镇卫生院(以下简称“卫生院”)于2001年5月15日与承包人吴某签订了“协议书”,双方约定将卫生院的“老年护理病区”承包给吴某经营,双方就投资及利益分配等事宜达成协议,并约定该病房由吴某自主经营、自负盈亏、独立核算,协议期限为十年。吴某于2005年5月在该院注册医师执业证书。2004年下半年,卫生部卫政法发[2004]224号和卫监督发[2004]342号文件明确禁止医疗机构出租、承包科室。2005年4月,根据卫生部的统一部署,上海市卫生局下发了《上海市打击非法行医专项行动方案》,明确把医疗机构出租、承包科室作为打击非法行医的重…     

对于农村土地承包经营权抵押的探讨

土地制度是国家制度的基础，完善和健全的土地制度能促进经济、政治，乃至社会的发展。对于农村土地承包经营权是否可以抵押的探讨由来已久。2007年党的十七届三中全会的决定提出，加强农村土地承包经营权流转管理和服务，建立健全农村土地承包经营权市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。报告再次将土地承包经营权的流转推到了学术争论的焦点，关于是否放开对农村土地承包经营权的抵押的争论也逐渐清晰。     

从土地承包经营权流转多样化角度谈公证在市场交易中的作用

十七届三中全会通过的<中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>提出建立"两个市场".在土地承包经营权流转方面,进一步放松对士地承包经营权流转的限制,加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式转让土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经济,有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民々业合作社等规模经济主体,土地承包经营权的流转不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益.     

我可以和别人互换承包地吗?

编辑同志:我是一位土地承包户。现在由于宅基地变动,致使居住地离其中的两块承包地较远,继续耕种费时费力。因此想与村里其他承包户换耕土地,并找到同一村民组的陈某商量此事。陈某同意与我交换土地,但担心法律不允许这么做。请问:法律关于这方面的问题是如何规定的?老孙老孙同志:我国《农村土地承包法》第十条规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第三十二条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”据此,土地承包户之间为方便耕种或者基于其他正当…     

土地承包经营权流转制度的立法完善

胡锦涛同志在十七大报告中指出:坚持农村基本经营制度,稳定和完善土地承包制度,按照依法,有偿,自愿原则,健全土地承包经营权流转市场,有条件的地区可以发展多种形式的规模经营。我国的十七届三中全会中也认为要加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。但是,我国立法关于土地承包经营权流转有不足之处,本文仅就立法上应当完善土地承包经营权制度提出相关见解。     

农地三权分离改革的法学反思与批判

农地所有权、农地承包权和农地经营权的三权分离,是目前经济学主导农地改革政策的形象表述.将土地承包经营权中的承包权能和经营权能,分离为承包权和经营权,不符合基本的法理.所有权是法律概念,而承包权和经营权不是法律术语,因此农地三权分离存在明显的逻辑悖论.法学家应当充分参与中央改革决策,运用法律思维界定农地的权利结构.农地三权分离的实质是土地承包经营权通过转让、转包、出租、代耕、反租倒包、联营、抵押、入股、股份合作和信托等多种方式实现流转.农地经营权本质是债权,是不动产租赁权的重要类型.基于市场在资源配置中的决定性作用,农村集体、农民和新型农业经营主体之间的法律关系,具有自治性和多元性.     

诉求互动

我可以和别人互换承包地吗?编辑同志:我是一位土地承包户。现在由于宅基地变动,致使我新的居住地离所承包的两块地较远,继续耕种费时费力。因此想与村里其它承包户互换耕地,并找到同一村民组的陈某商量此事。陈某同意与我交换土地,但担心法律不允许这样做。请问法律关于这方面的问题是如何规定的?读者杜恩社杜恩社同志:我国《农村土地承包法》第10条规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”据此,土地承包户之间为方便耕种或者基于其他正当目的,可以对同一集体经济组织的土地承包经营权流转,但应当遵循以下原则:(一)     

土地经营权制度与民法典物权编编纂——评《民法典物权编(草案二次审议稿)》

土地经营权既可派生于土地承包经营权,也可派生于集体土地所有权,其所反映的是以出租、入股或者其他具有类似效果的形式所体现的农用地利用关系。在承包地"三权分置"所引发的承包地产权结构调整之中,土地承包经营权和土地经营权是相互独立的两个权利,各有其主体资格和权利内容。土地承包经营权的互换和转让不发生派生土地经营权的效果;土地承包经营权人所享有的利用承包地从事农业生产的权利也不表达为土地经营权。土地经营权在性质上属于债权,但不同类型的土地经营权所受保护的程度存在差异,其中经登记者具有类似于物权的效力。土地经营权的不动产利用权性质,决定了其为不适于出质的财产权利,其上所设定的担保物权应属抵押权。为维系不动产(权利)抵押权物权变动规则的一致性,土地经营权抵押权应采登记生效主义。     

对土地承包权流转协议能否反悔？

编辑同志：两年前，村民李某将其承包的部分土地出租给我，双方签订了流转协议，约定租期为5年，村民小组领导同意并在协议上加盖了公章。现在，李某以地价上涨为由，要求增加租金。由于遭到我的拒绝，李某就要求收回土地另行出租给他人。请问，李某这样反悔我该怎么办？     

谨防公有房产经营中出“黑洞”

近年来,不少行政事业单位将单位临街房改建成的门面房、或将其他房产以承包、租赁等形式进行经营。由于各单位所处地理位置和基础条件不同,公有房产经营具有收益差异大、增值变化大、经营形式多的特点,各个单位公有房产经营年收益存在较大差别,有的单位只有几千元或几万元,有的单位则多达几十万甚至上百万元。对这些收益,各单位除纳税和提取维修基金外,一般都用于弥补机关经费不足和改善机关人员工作生活条件,但由于缺乏有效监督,实际操作中出现了一些不可忽视的问题。一是收入不入账,一些机关单位将公房承包、出租收入不纳入机关财务管理,…     

新形势下土地承包经营权流转公证应注意的问题

党的十七届三中全会作出的<关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>提出:"加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营."<决定>的出台,表明党和国家对土地承包经营权流转的鼓励.作为从事法律服务工作的公证人员,要把握时代的脉膊,了解人民群众的需求,积极为解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题提供法律服务,认真做好土地承包权流转公证工作.     

信息荟萃

房山区阎村镇规范土地管理维护农民利益去年以来,北京市房山区阎村镇以打造现代化新城为目标,启动了多项工程建设项目,需要大量用地。为确保农民的利益不受侵害,该镇采取了三项措施。一是分类管理。为防止出现低价出租、出让、承包集体土地等损害群众利益的行为,该镇出台了农村集体土地出让、有偿使用农业用地收费标准,根据土地分布的不同地域,将全镇的农村集体土地分为三类,设定了不同的土地出让补偿标准,以保障农民的利益。二是规范审批。该镇制定了农村集体土地承包、出让的管理办法,规定土地承包、出让价格必须经村民代表大会讨论,征得…     

农地三权分置改革与民法典物权编编纂 ——兼评《民法典各分编(草案)》物权编

《农村土地承包法修正案》将“三权分置”政策传达为“土地所有权 + 土地承包经营权 + 土地经营权”，其中土地经营权在性质上属于债权，民法典物权编应保留土地承包经营权这一用益物权 种类，无须改称为土地承包权，也无须增设土地经营权。现行法上“以其他方式取得的土地承包经营 权”已被界定为土地经营权，如此，土地承包经营权的主体仅限于由本集体经济组织成员构成的承包 农户。不同的流转方式产生的法律效果也不同，仅有出租（转包）、入股以及类似方式才能产生土地经 营权。土地承包经营权、土地经营权抵押的，未经登记不得对抗善意第三人，土地承包经营权抵押权实 现之时，只得采取强制管理的方法，以土地经营权的收益清偿债务。     

集体土地发包权与承包权如何界定

读者来信:我们那里有一块村属荒地,是当年围湖造田时遗留下来的。因为表层沃土已做筑湖堤之用,故遭荒废。1990年,张某等人一下占有了所有的较大坑塘用于养鱼。1991年,我家出租金于张某处租得一块池塘,同时对池塘进行了改造和扩建。此后每年租金只交给张某。出租及交租金行为的发生均为口头约定,没有约定终止年限。在1990～2001年间,张某交钱给某管理渔业及排水抗旱的职能者,其他独立开挖池塘者也是如此交付。2002年,村委会开始对全村荒山荒地实行回收再发放承包,租金统一而且只交给村委会。依照事实优先,原池塘所有者继续承包,仅变更租金数…     

关于一起出租承包诊疗科室的案例分析

1案情简介：2006年10月18日北京市海淀区卫生局卫生监督所接到一起投诉举报，反映海淀区XX医院（以下简称医院）存在出租承包口腔科问题。卫生监督人员对该医院的医疗执业行为进行了现场监督检查，并就发现的问题对医院及合作方分别立案调查取证。     

由一起非营利性医疗机构出租承包科室案引发的思考

笔者通过对一起非营利性医疗机构出租承包科室行政处罚的案例进行分析，论证了在查处此类行为过程中必然会出现诸多难以解决的问题，甚至会使卫生行政执法工作陷入两难的尴尬局面，由此引发了作者对问题产生原因的深入思考，并针对现阶段卫生行政部门如何应对这一违法行为提出了自己的见解。     

出租厂房de消防管理

本文试从出租厂房的使用现状入手，分析这些潜在的不安全生产隐患，论述对出租厂房消防管理的一些粗浅见解，希望能够给出租厂房的使用、管理者们以启示。     

分离监狱办社会途径探讨

监狱办社会是我国监狱的特有现象，是历史遗留问题，是计划经济的产物。随着时代的发展，监狱办社会已不适应监狱工作的发展需要，监社分离是大势所趋。监社分离的途径有承包、出租、托管、移交、转让，相比之下，转交、转让是监社分离的最佳途径。