农村集体经营性建设用地“同等入市”法律问题初探

农村集体经营性建设用地入市有助于农民财产性收入的实现。当前我国农村集体建设用地所有权存在主体虚位、经营权政社合一的弊端,同时集体建设用地使用权的用益物权效力在物权法上并未获得正名,存在权能内容不完整,收益权、处分权受限等问题,这些都给集体经营性建设用地市场化改革带来了制度性的难题。应尽快制订相关法律,完善相关配套制度,合理构建集体经营性建设用地使用权的流转体系和收益分配机制,为集体经营性建设用地入市提供制度供给。     

农村集体经营性建设用地入市收益分配的法律分析

目前各试点地区对于入市收益分配的规定存在较大争议,入市收益分配存在主体法律地位不明确、政府直接参与收益分配缺少法律依据、集体内部收益分配规则不具体、收益分配无相关监督机制等问题。因此,应该明确集体所有权及经营权的划分;明确集体经营性建设用地的用益物权地位;规范集体经营性建设用地入市税收管理。     

农村集体建设用地直接入市：相关研究和观点综述

农村集体建设用地直接入市有深刻的利益动因;农村集体建设用地直接入市不但可以优化农地资源配置,还可以推动一系列的制度创新,并能促进社会公平、和谐和可持续发展,具有非常重要的现实意义;农村集体建设用地在实践中已经形成了一些基本的直接入市方式,也形成了以试点地区为代表的典型模式;当然,农村集体建设用地直接入市还存在很多问题,但针对这些问题可以发现进一步创新的方向。     

政府干预对集体经营性建设用地入市的影响

党的十八届三中全会提出了"集体经营性建设用地入市",体现出其在市场经济发展中的重要性。在集体经营性建设用地入市的进程中,政府的作用有其存在的必然性,而政府干预在市场构建、收益分配等方面也有很多表现。政府干预强度、干预方式和中央与地方政府的不同干预,都对集体经营性建设用地入市产生了诸多影响。因此,为了保障公民权利,现代法治进程对政府职能向"服务型"转变提出了较高要求。     

集体经营性建设用地入市与土地征收的一体化思考

集体经营性建设用地入市与土地征收，因制度客体范围的交叉引发了适用顺序和适用方式的问题。土地供应模式的转换使得土地收益分配格局发生变化，需要处理好利益主体之间的关系。两种土地供应方式有着共同的价值导向和制度基础，应一体化思考并协同推进。为协同推进集体经营性建设用地入市与土地征收，需要强化规划的引导调控功能，建立协调各方、城乡联动的规划体系；需要根据建设用地涉公共利益的不同类型，确定集体经营性建设用地入市与土地征收的优先顺位；需要依托统一的土地市场，优化土地供应模式转换后的利益分配格局。     

集体经营性建设用地出让程序的规则设计

乡村振兴是决胜全面小康社会的重大决策部署,农村集体经营性建设用地使用权的出让正是在此背景下为促进农村土地资源流动、发挥乡村资源要素活力的一项重要改革举措。文章在对集体经营性建设用地出让的现行法律规定以及改革试点的出让规定进行规范分析的基础上,总结梳理了集体经营性建设用地出让程序的几种现有模式,并详细分析了现有模式在实践中存在的不合理之处,提出了解决问题的规范进路及配套的规则设计。     

农村集体经营性建设用地入市研究——以广西北流市为例

2015年3月,广西北流市成为全国农村集体经营性建设用地入市改革试点县(市、区)之一。北流市通过摸清家底,建章立制,培育主体,实现了收益分享的大体平衡、大力促进县域经济发展、有效推动了城乡一体化。但改革过程中也遇到了金融配套尚需完善、农村集体经济组织不健全、土地利用规划导向性不强、相关法律有待完善等难题,建议加大金融支持力度、成立土地股份合作社、加强土地利用规划导向、完善相关法律。     

土地改革不能老是试点

土地改军，两个问题最重要，一是农村经营性建设用地入市，二是农业用地流转。其实，在发达地区，农村经营性建设用地早就入市了，只是我们恐怕要追认。欠发达地区本身的地不多。我们要把所谓的公用土地、宅基地、经营性建设用地统筹考虑，不能只做一个专门针对经营性建设用地的政策。怎么统筹考虑？我有一个意见，就是把全国土地分成大的类别，比如划定农业保护区。     

城乡一体化进程中农地非农化问题研究

农地非农化可以归纳为公益性农地征收和经营性集体建设用地直接入市两种方式，对农地非农化的研究不能脱离相应的宏观制度环境。农地征收制度内生于相应的宏观制度环境，伴随着宏观制度环境变化，它经历了一个不断演变的过程。城乡一体化进程导致了宏观制度环境出现转折性的变化，农地非农化制度必须随之实现立法理念、具体内容与路径的创新。     

论十八届三中全会《决定》指引下的我国征地制度重构

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》开启了新一轮的征地制度改革。《决定》提出"建立城乡统一的建设用地市场",首次提出"农村集体经营性建设用地可流转入市",强调"缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制"。《决定》奠定征地制度改革的制度性基础是继续坚持农村土地集体所有权,继续坚持最严格的耕地保护国策。这对于解决征地制度现有三大立法诉求,即"公共利益"目的合法性、补偿标准公平性与征收程序正当性均有重要意义。最后,依据《决定》的法政策指引设计征地制度的改革具体措施。     

征地制度改革面临的主要困难与对策

制约征地制度改革的主要困难：在快速工业化和城市化的背景下,农村集体土地与房屋的征收涉及的公共利益的认定与适用更加困难;农村征地制度改革背后事实上面临一个集体建设用地的入市问题,无疑从客观上增加了农村征地制度改革的难度;农村土地产权模糊状况限制了集体建设用地进入土地一级市场;如何合理确定农民土地的价值和价格并给农民合理的补偿也是阻碍征地制度改革的重要原因。克服征地制度改革主要困难的对策：弱化对公共利益的界定,对集体土地的征收采用市场价格的补偿;让集体建设用地在符合土地利用总体规划和城镇总体期划与用途管制的前提下进入土地一级市场;实施配套的税制改革,为政府提供稳定的税源;实施与征地制度改革配套的户籍制度改革。     

浅析集体建设用地使用权的流转

禁止集体建设用地使用权的流转阻碍了农村经济发展,安徽芜湖的试点打开了集体建设用地流转的大门。集体建设用地使用权的流转使法律的平等价值得到贯彻,缓解城市＂地荒＂,促进农村土地节约化、集中化,带动农村城市化工业化建设。集体建设用地的流转是一项牵一发而动全身的大工程,需删除法律对其的禁止规定,完善农民社会保障,理清土地权利主体,平衡利益分配,保障政府财政收入,严把政府审批关。     

农村宅基地制度变迁70年历史回顾与前景展望

农村宅基地制度改革是新时代城乡土地制度改革的难点和重点问题,其目的旨在通过制度创新降低协调成本、提高资源配置效率和为实现乡村振兴提供体制机制保障。在农村土地集体所有制和城市土地国家所有制这一特色社会主义土地公有制度锁定前提下,农村宅基地制度改革所要探索完成的主要任务是集体所有制的多种实现形式。反思新中国成立以来近70年农村宅基地制度变迁的基本路径,可以发现宅基地所有权与使用权分离过程具有明显的阶段性特征,正式制度约束显著决定着宅基地的权利关系构成,也对宅基地制度变革中的国家、集体、农户和其他市场主体间利益博弈产生重要影响。2013年底的十八届三中全会明确了农民住房财产权抵押、担保和转让的制度演进方向,2018年初中央"一号文件"提出实施乡村振兴战略进一步明确了宅基地制度改革的顶层设计架构。未来时期,紧紧围绕科学处理地方政府和集体农户在土地增值收益上的利益关系,不断增强农村土地制度改革的系统性、整体性和协同性,实现宅基地制度改革与城乡发展一体化制度体系建设的系统集成,就必须加快完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"的有效形式,真正落实宅基地集体所有权、切实保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,全面促进农村宅基地制度改革、农村集体经营性建设用地入市与农村土地"三权分置"制度改革实现协同创新。     

农村集体经营性建设用地流转增值收益分配机制刍议

农村集体经营性建设用地属于农村集体产权,但一直以来由于产权归属不明晰、权与责不明确、权益保障不到位等问题,农民权益受到了损害,这也给农村社会带来了不稳定因素。建立兼顾国家、集体和农民三者利益的分配机制,赋予农民更多的财产权利,保障农民分享土地增值收益,让广大农民平等参与现代化进程,分享现代化成果。     

限制集体建设用地使用权流转带来的问题与改革路径分析

文章认为国家现行集体建设用地使用权制度是限制流转。带来的问题是:违背了物权平等的基本原则和精神,阻碍了农村土地的资本化、市场化进程,损害了农民的土地权益;相关法律规定因比较原则,漏洞较多,容易被规避;限制集体建设用地使用权流转的法律规定与现实相距太远;造成了全国范围内的"小产权房"问题;农村集体建设用地大量非法流转,使农村土地产权关系混乱,影响交易安全,也给司法实践带来困难。改革路径是:落实物权平等原则,让农民集体土地与城市国有土地的"同地、同价、同权";删除《土地管理法》中禁止集体建设用地出让、转让、出租的规定,制定规范集体建设用地流转的相关规定,为集体建设用地的资本化、市场化扫清法律上的障碍;制定集体建设用地流转的规则,搭建集体建设用地流转有形平台,充分保障农民获得集体建设用地流转的土地增值收益;严格农村集体建设用地的规划管理和用途管理。     

如何解读党的十八届三中全会土地制度改革精神

贯彻落实党的十八届三中全会土地制度改革精神,正确解读是基础。当前关于三中全会《决定》土地制度改革理解的分歧主要集中在土地承包经营合同期限、土地承包经营权抵押、农村集体建设用地流转及宅基地流转四个方面。土地承包经营关系的长久不变就是指土地承包期的长久不变,但不是永久不变;土地承包经营权抵押是指对承包经营权本身的抵押,而不是经营权抵押,承包权和经营权分立需要进一步探讨法律实现途径;农村集体建设用地流转的范围应结合征地制度改革等动态把握;宅基地流转需要通过试点慎重、稳妥推进,但不应谨小慎微。     

征地乱象与农村土地征用制度改革

改革开放以来,我国征地规模巨大,违法违规征地现象屡禁不止,其根源在于征地范围过大、农村集体土地产权虚置、征地程序不完善不规范、土地财政和政绩考核的驱动、征地政策监督不力等。加快农村土地征用制度改革,必须明确界定国家征地的公共利益范围、进一步明晰农村集体土地产权主体、建立完善的土地征用程序规范体系、实行多元化补偿安置方式、推进农村集体建设用地合法入市、严格征地监督制约等。     

我国农村集体建设用地使用权的制度论证——以河南、广东、河北、湖北和上海为视角

集体建设用地使用权包括原始取得和继受取得,原始取得属于一级市场,继受取得属于二级市场.国家立法层面应将集体土地所有权主体进行人格化确定.集体建设用地使用权继受取得中,转让人在转让时必须具备一定的特殊条件.应允许无偿取得的集体建设用地使用权入市并对其"变性"问题做出规定.政府可对集体建设用地使用权流转征收一定的税费而不应...     

农村宅基地使用权流转的理论与实践探析

宅基地使用权自由流转具有强烈的现实需求和一定的制度基础,能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润,符合"卡尔多-希克斯"效率标准.实践证明,"以宅基地换房"改革实践模式在目前我国县乡财政紧张及集体收入不足的状况下能达到中央政府、地方政府、集体、农民等各参与主体的一致性同意,具有较强的生命力和适应性;而"宅基地入市流转"模式适用于经济发达地区,是长久之计.应进一步从开放集体建设用地、完善宅基地使用权的创设、理顺流转的收益分配、建立价格机制等方面推进农村宅基地使用权流转的改革.     

农村集体资产股份合作制改革的探索与启示——以安徽省天长市为例

2015年以来,天长市积极利用国家级"积极发展农民股份合作、赋予农民对集体资产股份权能改革试点"的利好机遇,稳步探索推进农村集体资产股份合作制改革试点工作,明晰了集体资产权属关系,壮大了村级集体经济实力,促进了农民持续增收,激发了农村发展活力。天长市农村集体资产股份合作制改革取得了显著的试点成效,形成了经验可复制、可推广的"天长模式",对安徽省乃至全国正在深入推进的农村集体产权制度改革具有很好的启示和借鉴价值。