房屋双重买卖的法律思考

房屋双重买卖中,房屋所有权的取得独立于双方签订的债权合同,其发生以物权的公示为要件,办理产权登记的买受人才取得房屋所有权。但两个订立买卖合同的债权行为的效力并不受成立先后的影响,买受人都享有对出卖人的请求权。所有权未实现的买受人均可主张违约损害赔偿请求权,特定情形下的买受人可主张侵害债权的损害赔偿请求权和债权人撤销权。我国应当借鉴大陆法国家的经验,建立不动产预告登记制度,以从根本上控制房屋双重买卖的发生。     

对行政诉讼原告主体资格法律规定的理解与适用

案件事实:1994年6月,某公司与济南市某公园管理处(以下简称管理处)签订《承包经营合同》,双方将办理房屋所有权和土地使用权手续作为管理处的义务约定在承包合同中。1999年1月双方修正《经营承包合同》为《房屋租赁合同》。在该《房屋租赁合同》第4条第一款中,双方约定:管理处向有关部门办理申请取得房屋财产所有权和土地使用权手续、准建     

为未提供土地使用权证申请人非法办理房产证的行为如何定性

[案情]2007年来,A县B乡房地产管理所在受理房屋产权初始登记过程中,所长张某在明知469户申请人提供的材料中没有合法的用地批准手续(涉及非法占用一般耕地68149.41平方米,折合102.22亩),不符合办理房屋所有权证的法定条件的情况下,为该469户违法建房户办理了《房屋所有权证》,并收取上述469户办证费用共计87410元。一种观点认为,张某的行为构成滥用职权罪。     

城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件

城镇私房买卖合同是房屋出卖人和买受人之间以有偿转让房屋所有权为目的签订的书面协议。对这种合同的效力，目前通行的观念认为，必须在办理产权转移登记即过户手续后买卖合同才能成立生效。笔者认为，城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件。理由是；一、城镇私房买卖合同的签订只要符合合同成立的一般条件，即为有效。城镇私房买卖合同属合同的一种。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，城镇私房买卖合同的签订只要符合《民法通则》第55条关于民事法律行为生效的条件，即：（一）行为人具有相应的…     

违法建筑的权利归属及买卖合同的效力

现实生活中大量存在违法建筑。违法建筑在没有被拆除之前,属于不动产。该违法建筑因建造的事实行为完成,而取得不动产所有权。该不动产所有权因不能进行登记,所以违法建筑的处分权受限。以违法建筑作为标的签订的买卖合同,由属于债权行为的买卖合同和引发物权变动的物权合同组成。属于债权行为的买卖合同效力为有效。引发物权变动行为的物权合同效力为待定。     

我国物权变动理论的立法选择(上)

物权变动是物权立法政策和立法技术上的重大课题。我国物权立法对此应采取的选择是： 承认物权行为的客观存在性; 但当以债权契约为物权变动的原因关系时, 物权行为并不具有独立性, 而是被债权行为吸收; 物权的支配性特征要求物权变动以公示方法——交付 （动产） 或登记 （不动产） 为内在生效要件。这样, 物权变动过程就是意定行为（债权或物权行为） 和法定行为（交付或登记） 的结合; 在双方当事人之间, 法律赋予意定行为具有决定行为的效力; 但对善意第三人来说, 法定行为则具有决定意定行为的效力, 即赋予公示公信力来维护交易安全, 而无承认物权行为之无因性之必要。     

物权登记若干问题研究——以物权法的颁布为背景

《物权法》的颁布完善了我国的物权登记制度,在制度设计上,由于其同时采用了登记要件主义和登记对抗主义理论,肯定了物权行为与债权行为的区分,因此使得物权登记制度具有了较强的专业性特征。这给对该法的学、记、用带来了一定的困难,因此需要对其主要内容进行梳理和阐释。     

我国民事立法中物权行为存立辨析

物权行为理论的核心在于与债权行为相独立的物权合意,以及对其进行外化的公示方式。《物权法》第15条区分原则指债权合同效力独立于物权变动的公示方式,与物权行为中的区分原则有别。而《物权法》第139条建设用地使用权的设立则是先订立债权合同,而非依物权合意设立物权。由此可见我国民事立法中并不承认物权行为理论及其制度。     

双轨制:我国善意取得制度设计的应然路径——兼析《中华人民共和国物权法》第106条

以制度价值为视角,不同物权变动模式下的善意取得构成要件是不同的。我国物权法采取了债权形式主义和意思主义两种物权变动模式,这种双轨制模式决定了善意取得构成要件也必须是双轨的。《中华人民共和国物权法》第106条仅应调整意思主义模式下物权(土地承包经营权、地役权和动产抵押权)的善意取得;对债权形式主义模式下物权(所有权、建设用地使用权、不动产抵押权和质权)的善意取得而言,债权行为有效应是构成要件之一。     

物权行为的法学思考

物权行为是物权法上的一个重要理论问题。这一行为有无必要在立法中加以确定,以区别于债权行为,却是各国立法争议之焦点。德国民法首肯这一理论,将“物权合意”与不动产登记或动产交付相结合作为所有权移转之条件;而法国民法和日本民法则以债权契约为所有权转移之依据,不承认物权契约之必要条件。我国民事立法究竟要否确立物权行为的地位?笔者以为,应将三个法律问题解决了以后方可再下结论,这就是:物权行为与债权行为划分有无必要?独立性与无因性是否为物权行为所特有?公示形式能否作为物权行为与债权行为区分之要件?     

非法办理房产证的行为定性

[案情]2007年来,A县B乡房地产管理所在受理房屋产权初始登记过程中,所长张某在明知469户申请人提供的材料中没有合法的用地批准手续(涉及非法占用一般耕地68149.41平方米,折合102.22亩),不符合办理房屋所有权证的法定条件的情况下,为该469户违法建房户办理了《房屋所有权证》,并收取上述469户办证费用共计87410元。一种观点认为,张某的行为构成滥用职权罪。理由是:滥用职权罪是指国家机关工作人员故意滥用职权或者超越职权,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大     

再论房屋买卖合同的生效要件——对黄硕新同志商榷意见的答复

产权过户登记前房屋买卖合同的效力问题 ,法学界和司法界虽素有争议 ,但是近年来多数学者和专家 ①认为 ,产权过户登记是物权变动的要件之一 ,属物权范畴 ;而房屋买卖合同属债权范畴 ,产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件 ,是房屋买卖合同的履行行为 ,不应影响房屋买卖合同本身的效力。笔者赞同此观点 ,并在《人民检察》１９９９年第１期发表了《论房屋买卖合同的生效要件》 (下称拙文 )一文。对此 ,黄硕新同志在《人民检察》１９９９第８期上发表的《也谈房屋买卖合同的生效要件》 (下称《黄文》)提出了不同的看法 ,认为登记过户的房屋…     

民事法律行为之外的原因所致物权变动规则

人民法院、仲裁委员会的法律文书不能产生严格意义的物权转让效力。引起物权变动的人民政府决定不仅限于征收决定,《物权法》第30条所言之事实行为除建造、拆除外至少应当包含先占和添附在内。明确标明征收土地四至的征收决定自公告之日起生效,没有标明土地四至的征收决定在实际明确征收土地的地块时生效。在建造行为完成时,建造人取得新建建造物的物权一般只为所有权。即使建造行为没有完成,建造人对于在建工程的整体也应当取得物权。因民事法律行为以外的原因而享有物权的人,处分其不动产而又没有登记的,物权变动没有发生,但当事人之间的债权效力却是依旧有效。     

隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究

一、问题的提出原告梁某某是香港居民,1998年5月,其与亲属被告郭某签订了一份协议书约定,梁某某准备出资在上海购买某处房,房屋所有权暂时登记在郭某名下,相关购房手续委托郭某办理,购买房屋所需全部资金由梁某某支付,但取得房屋后,房屋的实际所有权由梁某某享有,房屋的出租、出售须经梁某某同意,一切收益归梁某某所有。1998年8月,郭某取得了标的房屋的所有权登记,并实际占有标的房屋。     

论知识产权侵权行为与民事责任的关系

行为上的违法性是知识产权侵权行为的必要构成要件。在侵害知识产权民事责任体系中,产生物权请求权的行为和产生债权请求权的行为都是侵权行为,物权请求权适用无过错责任原则,其构成要件是侵权行为的违法性;属于债权请求权的损害赔偿请求权适用过错责任原则,其构成要件包括损害事实、行为违法、行为人的行为与损害事实的因果关系和行为人的主观过错。     

论物权行为与债权行为的区分原则

物权行为与债权行为的区分是客观存在,物权行为与债权行为的区分法理基础是支配权与请求权的区分,否认物权行为与债权行为的区分原则的观点是不妥当的,区分原则具有合理性.我国物权法应当承认区分原则.     

浅议物权行为无因性

所谓物权行为无因性,使德国民法学在提出物权行为概念后,又进一步肯定其独立性的必然结果,债权行为是物权行为的原因,而物权行为的成立不受债权行为的影响,即所谓的无因。这就意味着只要在标的物交付之后,债权行为就算是无效或被撤销,物权行为的效力也不受其影响,买受人继续拥有标的物的所有权,而丧失标的物所有权的出卖人只能请求反还不当得利。     

在滑坡易发区违规建设引发灾害可否以地质条件免责

案情2002年12月30日,王成军与李新购买地方税务局城关分局位于县城关镇水磨湾宿办楼一栋,用地面积865.15平方米,其中房前振旬公路控制红线内用地172平方米,房后治理修建抗滑挡护墙用地173.15平方米。其余520平方米作为新建住宅用地。房屋转让合同签订后办理了国有土地使用权过户手续。2004年10月4日,王成军、李新与高明同又签订了联合建设协议书,由王成军、李新以购得的水磨湾原地税局旧房一栋,用地面积865.15平方米作为建房的投资,高明同以现金和建设施工为出资方式,双方进行合作建房。因旬阳县水磨湾一带属滑坡易发区,在申办建设工程规划…     

购房不过户有风险,“住进去”不等于“住下来”

房屋属于不动产。根据我国《物权法》的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在房屋买卖中,即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的法律风险,难以保障在购买的房屋内长期＂住下来＂。     

浅议物权行为与债权行为之区分实益

本文以物权行为理论作为物权变动制度的基础理论之一为根据,兼以我国部分物权变动立法为切入点,初步探讨了物权行为与债权行为的区分原则,总结了物权行为与债权行为区分的正向作用。