部分房屋承租人是否能对整幢房屋行使优先购买权的探讨

在我国立法上和实践中,将房屋出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务的法律效果与优先购买权的保全联系在一起,而没有将承租人的优先购买权的保全与承租人在同等条件下购买该房屋的后果联系起来,就使得这种优先购买权的保全与承租人实际是否行使优先购买权相脱节,并缺少了实际意义,从法律规范和交易实践上看,承租人对部分房屋的优先购买权是难以实现的。     

《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》中承租人优先购买权评述

本文结合最高人民法院审判委员会于2009年6月22日第1469次会议通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》中关于承租人优先购买权相关规定来论述《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》对承租人优先购买权性质的认定,对承租人优先购买权行使情形的补充,对承租人优先购买权行使的限制,承租人优先购买权的救济以及该司法解释对承租人优先购买权提出的新问题和笔者对这些新问题的看法。     

承租人优先购买权的损害赔偿研究

我国民事立法中关于优先购买权的规定不多,但一直规范有房屋承租人的优先购买权.不过,多数规定只是对承租人优先购买权的确认,该权利的行使及受到侵害后的救济措施却很不明确.最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>中,虽然规定侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求损害赔偿,但如何赔偿没有加以明确.承租人优先购买权是具有债权性的形成权,形成权具有可被侵害性,因此,在法律规定的合理期限内末通知承租人导致优先购买权不能行使、行使优先购买权的意思表示过程中受到不合理阻碍、优先购买权行使后导致该权利目的落空的,都构成对承租人优先购买权的侵害,应当承担相应的损害赔偿责任.     

承租人优先购买权异议

房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立,这些规定对稳定房地产租赁法律关系,保障承租人可以优先得到房屋所有权,促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统,实际操作比较困难,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,严重损害了承租人的权利。况且,对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质,并主要针对《最高人民法院司法解释》对承租人的优先购买权规定的一些不健全之处进行了深入的探讨和研究,提出了一些合理建议,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益、促进安全交易。     

论房屋拍卖中承租人优先购买权法律保护制度

随着房地产交易市场的日益活跃,拍卖作为新兴的买卖方式,已开始成为房地产交易买卖的主要方式。但由于许多房屋在现实生活中是已被出租的,而法律为了保护承租人的利益,承租人对房屋有了优先购买权,当房屋所有权人将正在租赁期间的房屋进行拍卖,那么房屋竞买人的竞拍权与承租人的优先购买权在同等价格下便出现了不可调和的冲突,同时使拍卖原则和承租人优先购买权受损。在有关房屋拍卖的《拍卖法》以及其他法规中,承租人是否能够在拍卖过程中对房屋行使优先购买权,我国目前还未作出具体规定。因此,如何在使承租的房屋顺利进行拍卖,及保护竞拍人的竞买权,使房屋拍卖能够正常进行,又能保护承租人的优先购买权,使得作为社会弱势群体的承租人的利益受到保护,这是一个现实又值得探讨的问题。     

我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析

本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为:我国的承租人优先购买权为法定优先购买权,不能约定排除;是既得权,形成权,是具有债权效力的优先购买权,其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《房屋租赁解释》)中对承租人优先购买权效力的规定,认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上,通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。     

处分权与承租人优先购买权的冲突分析

本文结合我国司法实践,以房屋权利人行使处分权与部分房屋承租人行使优先购买权时产生的利益冲突为出发点,着重分析了承租人优先购买权的性质与立法目的,提出了解决两者利益冲突的建议.     

出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨

出租房屋承租人的优先购买权 ,必须具备实质条件和形式条件才能行使。以一次性付款方式条件下的价格界定“同等条件” ,才能真正体现公平交易 ;承租人优先购买权的性质 ,是法律、行政法规创设的一项财产请求权 ,而非实质意义上的物权。承租人以行使优先购买权为名而提起的恶意之诉 ,不应得到人民法院的支持     

试论我国房屋承租人优先购买权制度的完善

承租人的房屋优先购买权制度经历了一个较长的立法过程,最高法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》虽进一步完善了优先购买权制度,但因未对优先购买权的性质、“同等条件”的内涵以及“合理期限”的具体时间等问题作出明确界定,因此,实践中仍存在较多争议,本文试从房屋优先购买权制度的立法回购以及对其法律性质进行辨析,从而对完善我国房屋优先购买权相关制度提出立法建议,以期对解决我国房地产交易过程中因承租人行使房屋优先购买权导致的纠纷有所裨益.     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

论现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善——从《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》看

最高人民法院通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》,其中对承租人房屋优先购买权做出了进一步规定,对承租人优先购买权的性质、限制行使的情形以及救济方式都重新界定,但其在个别问题上还有可斟酌之处,且该解释对同等条件、合理期限和赔偿数额等方面仍未明确。因此本文对这些问题进行了深入分析,以求进一步完善我国的承租人房屋优先购买权制度。     

论房屋承租人优先购买权的保护——以《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第21-24条为视角

优先购买权以出租人与第三人订立买卖合同为前提,是法律赋予承租人获得优先购买的一项权能。从《民法意见》到《合同法》对该项权利进行了确立,司法实践中却长期存在权利行使的程序模糊和救济保障的缺陷,导致承租人未能真正获得法律上的救济。2009年《房屋租赁合同司法解释》对承租人优先购买权的性质进行重新界定,权利的行使条件和救济也进行明确,在通知期限和赔偿责任的范围等方面仍存在很大的模糊性。     

论承租人的优先购买权

一、承租人优先购买权的法律性质　　承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。　　承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：　　1.承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人…     

共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。     

论共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合

按照现行法律的规定 ,共有人优先购买权的客体是共有份额 ,承租人优先购买权的客体是 (共有 )物 ,两者根本不存在竞合的问题。从承租人优先购买权的立法意旨来考量 ,目前在我国也没有将承租人优先购买权扩张解释及于共有份额的必要。在传统民法中 ,由于共有物的处分须经过全体共有人的同意 ,所以无需考虑共有人对共有物的优先购买权问题。但在立法对共有物处分采“多数决原则”的情况下 ,为保护少数共有人的利益 ,应规定在多数共有人基于该原则处分共有物之前 ,少数共有人有权对多数共有人持有的共有份额行使“优先收购权”。     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

浅析承租人优先购买权的限制

房屋承租人优先购买权是一项重要的法律制度,但由于规定简单原则,不易操作,且存在着过于强调承租人的权利,而忽视对出租人权益保护的弊端。本文认为在一定范围内对承租人优先购买权进行限制也是必要的。文中首先对承租人优先购买权的限制进行分析;其次,对承租人优先购买权的限制进行了案例分析。     

房屋承租人优先购买权的限制性法律保护

近年来,随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放,房屋买卖日益普遍,其中房屋承租人的优先购买权问题渐趋突出,产生了大量的纠纷。我国法律对房屋承租人的优先购买权给予尊重,主要有最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《贯彻意见》)第118条和合同法第二百三十条。然而,这些法律规定得较为简略、笼统,操作性不强。笔者从房屋承租人优先购买权制度的价值视角,提出限制性保护原则,以期对司法实践中房屋承租人优先购买权的法律适用有所裨益。     

论房屋承租人的优先购买权

我国早在北魏时期就已经确立了亲族的优先购买权,及至现在,我国《民法通则》设立房屋承租人的优先购买权制度。这都为了实现物尽其用,简化交易程序,降低交易成本,保护承租人的利益。在司法实践中解决好房屋承租人的优先购买权和其他优先购买权之间的冲突以及明确相关问题,有利于更好的实现它的立法目的。