中国新农村建设中的宅基地权利置换客体研究

依据我国现有法律法规的规定,土地所有权不能置换。在上海等地的宅基地权利置换试点中,置换的客体应该为宅基地的使用权或者宅基地的发展权以及国有建设用地使用权。为了保护宅基地权利置换中的弱势群体的合法权益,可以通过立法明确规定,被置换的宅基地使用权的最高年限。在宅基地权利置换合同中,对宅基地、国有建设用地使用权的期限,也应该有明确的约定。在新农村建设中,按照宅基地集约利用的要求,按照新的乡镇建设规划,可以对居民点或者村庄进行合并。为了解决其中的土地权属变动问题,可以通过立法,允许农民集体之间进行土地所有权的置换。     

宅基地置换模式的立法思考

城镇化背景下由地方政府主导的宅基地置换模式能有力地推进城镇化的进程，但其弊端也很明显，农民权益被有意和无意地侵犯和漠视。宅基地置换，应以农民权益的保护作为首要价值目标和基本原则，在保障农民的知情权、决策权、发展权的前提下，以市场主导、坚持等价交换，提高农民在土地增值收益中的分配比例，让农民可以“带资进城”，用新型土地制度促进新型城镇化。我国宅基地置换只有确立了正确的流转模式，才能从制度的源头充分保障农村的稳定和农民利益的保护。     

宅基地换房利益相关者的博弈均衡分析

宅基地换房是土地流转中对宅基地流转的一种创新模式,地方政府与宅基地农户在宅基地换房过程中存在相关利益的博弈关系。在地方政府合理补偿,且宅基地农户接受换房的概率越高时,其博弈均衡结果更利于双方愉快达成协议,从而提高土地集约利用效率,促进城镇化发展。因此,需通过缩小合理补偿同不合理补偿的得益差、增加地方政府采取强制措施的成本等方式促使地方政府进行合理补偿;通过提高宅基地补偿标准、提高换房后的相关效益、降低相关成本等方式促使宅基地农户接受换房。     

农村闲置宅基地退出中政府责任的法律规制

政府引导农民规范有序退出农村宅基地不仅是乡村振兴的重要环节,也是政府的基本职责,更是政府民本价值的体现。实践中,农村宅基地退出中政府信息公开程度低、补偿标准不合理和农民配套权益保障不力。强化农村宅基地退出政府责任,不仅应建构农村宅基地退出的法律制度体系,而且要保障退出农村宅基地农民的知情权与参与权;不仅应加强退出农村宅基地农民社会保障,而且应建立健全农村宅基地退出的政府问责机制。     

农村宅基地使用权流转制度探析

我国城镇化进程和城乡一体化改革的推进,使得农村宅基地使用权流转问题逐渐转化为现实中亟待解决的问题。宅基地使用权的流转,应尽快从法律、制度等方面,进行积极有效的宅基地流转机制的探索,建立起以宏观调控与市场调节相结合的宅基地交易流转市场,促进宅基地流转的规范化与制度化。     

嘉定：调研推进农民宅基地置换工作

农民宅基地置换是统筹城乡发展,破除城乡二元结构,加快新农村建设的重要举措,也是嘉定实现＂产城发展融合、城乡发展融合＂的重要抓手。日前,嘉定区人大常委会成立专题调研组,对本区城乡建设用地增减挂钩农民宅基地置换工作情况进行调研,提出了推进工作的意见建议。     

宅基地退出的风险探析

宅基地对于保障农民住房及基础生存条件有着不可替代的作用,但现存的宅基地闲置、"一户多宅"等情况造成土地资源的浪费,故宅基地退出对实现土地资源的高效利用、深化农村土地制度改革具有重要意义。由于宅基地法律制度不完善、宅基地监管机制缺位、农村社会保障水平偏低等原因,致使宅基地退出面临着经济、社会、生态等方面的风险。应从完善立法、加强监管、强化农村社会保障等方面,全面规制宅基地退出的风险。     

农村宅基地使用权转让行为及其效力认定

宅基地使用权是指农村农民依照法律规定可以在农民共同所有的土地上营建住房和增加配套设施的权利,农民可以对其进行有限制的处分,它的确立经历了宅基地所有权、宅基地使用权的确立和宅基地使用权的完善三个历史阶段。目前我国存在法定租赁的宅基地使用权转让、因继承发生的宅基地使用权转让和＂地随房走＂的宅基地使用权转让等几种宅基地使用权的转让模式,由于法律法规的规定不同,其转让行为的效力也不同。     

农村宅基地使用权取得模式研究

在人多地少的基本国情之下,随着农村经济发展水平的不断提高和城镇化进程的加快与深化,农村宅基地使用权的经济价值和稀缺性日益凸显,进而成为农民追捧的香饽饽。争抢手段的千方百计和制度本身的缺陷,导致农村宅基地取得秩序的混乱与不公。作为宅基地使用权的最主要取得方式,创设继受取得①制度具体模式的科学与否,直接决定着土地资源的利用效率和农村的可持续发展程度。本文在对现行立法模式进行分析的基础之上,提出完善农村宅基地取得模式的思路,以期对未来的立法有所裨益。     

论宅基地使用权实现的法律制度模式———兼评《土地管理法（修正案）》（征求意见稿）

摘要：宅基地是村社集体的公共土地资源,农户依据集体成员权无偿享有,宅基地使用权的实现遵循村民自治原则。宅基地使用权实现困境的缘由,在于农村居民的建房理性和村级组织治理能力的羸弱,使得被过度占用的宅基地无法有效退出,阻碍了“一户一宅”公共资源配置规则的实施。如强力推动宅基地市场化的法制模式,不仅无法实现制度预期,并可能产生诸多不良法律后果。因此,宅基地使用权的实现应该着重突出农民的居住权,在强化土地集体所有制的同时,赋予村级组织以更大的宅基地配置权。《土地管理法（修正案）》（征求意见稿）的相应条款体现了这种改革思路,通过进一步的法政策创新,有望促进宅基地的有效循环利用。     

宅基地使用权取得制度研究

宅基地使用权的用益物权性质以及基本特征确定了物权功能的主导地位。但鉴于中国社会的现实情况，宅基地使用权的生存保障功能仍应存在。中国宅基地使用权取得规范的制度变迁呈现出逐渐与社会现实脱节的特点。宅基地使用权的初始取得主体包括一般主体和特殊主体，出让金的缴纳应当不同，行政审批应当坚持，权利救济程序应当完善。宅基地使用权的继受取得应当市场化，但还是应受到优先购买权、权利期限、权利登记等具体限制。     

农村宅基地使用权探析

农村宅基地使用权是农村村民的一项财产权,现行法律制度的规定存在着许多问题,在社会主义新农村建设过程中,应强化对农民财产权的保护,还原农房及宅基地的财产权内容,以促进社会和和谐稳定。     

我国农村宅基地制度改革的难点与对策

我国农村宅基地制度改革取得了一定成就,但也面临农民退出意愿不强;对宅基地"三权分置"和赋权扩权缺乏法律依据;宅基地制度改革的实施主要靠政府通过行政手段推动,难以充分发挥市场的作用;补偿资金筹措困难;宅基地的保障功能与财产功能难以兼顾;节约土地资源与便于农民生产的矛盾难以协调等问题,需要进一步探索寻求破解之道。文章提出应通过合理确定宅基地的退出补偿标准,调控结余指标流向;完善法制,建立城乡一体的不动产登记体系,为宅基地赋权扩权提供法律保障;合理制订宅基地有偿使用费的收费标准,形成宅基地收益分配公平机制;建立健全农村宅基地交易市场;强化村集体实力,增加政府投入,多渠道筹集宅基地退出补偿资金;促使宅基地的保障功能和财产功能有机协调等措施,化解上述难点,推动宅基地制度改革顺利进行。     

社会转型期农村宅基地流转现状及制度完善

农村宅基地历来是农民安身立命之本,是国家赋予农民的一种社会保障与福利,其流转事关全国九亿多农民的切身利益。我国现行法律法规对宅基地流转的态度并不明确。然而,我国正处于社会转型的关键时期。随着市场经济的发展、户籍改革的深化以及城乡一体化进程的加快,现行宅基地流转制度在实践中遇到了诸多挑战。因此,有必要反思我国的宅基地流转制度,在确保宅基地使用权社会保障功能的前提下,构建宅基地使用权附条件的转让制度,给予农民更完整的作为用益物权的宅基地使用权。     

论农村超占宅基地有偿使用制度的公私法配置

超占宅基地有偿使用制度是促进宅基地节约集约利用、引导农户合理用地的重要规范。但目前试点地区制度呈现公法要素多、私法要素少的配置模式,引发村集体宅基地私权保护效果不彰、市场机制失灵、村民委员会决策代替私法自治等问题。优化有偿使用制度,应合理配比公法与私法要素,以强化村集体经济组织的宅基地私权权能为核心,确定制度要素,将收费定价置于市场机制;同时,以比例原则适配公法规范,包括基于公共利益目标确定公权力的介入标准,采用行政指导为介入方式,搭建地区宅基地地价平台,为宅基地市场提供公共物品,实现对不同超占情形的合理规制。     

我国农村宅基地使用权市场化流转机制研究

当前,我国还没有建立起宅基地使用权市场化的流转机制,其交易和流转受到严格限制。由于过于重视宅基地的居住保障功能,而忽视了宅基地的经济效益功能,已经不适应我国市场经济发展和城镇化进程的需要,暴露出许多弊端。法律和政策应当作相应的调整,逐步取消对宅基地使用权流转的限制,建立宅基地使用权市场化流转机制。为此。需要完善相关制度和相应的配套措施来,使其适应我国农村社会发展的需要。     

农村宅基地使用权流转再探——兼谈小产权房合法化问题

小产权房合法化问题的核心是农村宅基地使用权流转的限制问题。我国现行法律实际上并没有禁止农村宅基地使用权的转让。从理论角度和现状考察分析,农民对其拥有的宅基地使用权都应该有权自由流转,因此小产权房合法化有其合理依据。我国应完善相关立法并逐步放开宅基地使用权流转限制,还农民的主人地位,使农民真正拥有宅基地房屋的支配权。     

农村宅基地“供给侧”改革研究

宅基地"供给侧"改革是市场经济的必然要求。其核心应为破除"房地一体"困境,激发宅基地"财产权利"属性,保障和完善宅基地用益物权,探索农村宅基地流转制度,增加农民的财产性收入。基于当前农村宅基地改革试点工作,宅基地"供给侧"改革应深化农村宅基地管理体系,完善政府和农村村委会互动监督机制,健全宅基地申请审批收回程序;完善宅基地"用益物权"属性,兼顾公平与效率,遵循程序公开合理原则,坚持立法的轻重缓急原则;完善"失业保险"保障、结构再风险保障、再生存能力保障、立足于农村实际的农民社会保障。     

上海市外冈特色小镇紧贴嘉定新城的宁静小镇

外冈作为上海市嘉定区率先启动建设的新市镇，近年来主动融入嘉定新城建设，以宅基地置换为抓手。着力打造2000亩范围的特色宜居小镇，加快推进城镇化进程。     

农村宅基地置换中的法律逻辑与实践逻辑——以安徽省为例

在对安徽省部分市、县的农村宅基地置换调研的基础上,对农村宅基地置换的背景和内涵进行了剖析。从法律逻辑这一视角,来审视农村宅基地置换实践的合法性。结合实践的调研,认为在即定的农村集体土地所有制的实践中,由于中国特有的社会背景、经济财政制度、乡镇政治治理逻辑,使农村宅基地置换过程中法律逻辑与实践逻辑产生了背离和冲突。从这些背离中,可以窥视我国土地管理法和农村宅基地法在当下农村社会运行制度环境与实践逻辑。由此,得出结论,中国农村的土地法律制度应与基层政治逻辑和社会内在需求相适应,才有可能能产生较好的社会实效。