小心:商品房预售有陷阱

商品房预售，俗称“楼花”买卖，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。随着近年来我国房地产市场的蓬勃发展，商品房预售在房产交易中的比重也日益增加。与现房销售相比，在商品房预售交易中，房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态，至最后完工交付，尚须经过一段较长的时间，期间不确定因素较多，困而购房者面临的风险也较大。加之商品房预售在我国尚无一套十分完善的法律法规加以约束，因而，实践中，购房者的合法权益常常困开发商的恶意欺诈而处于十分不利的境…     

欠缺形式要件的预售合同的效力

商品房预售合同 ,即“楼花”买卖合同 ,指房地产开发商与购房者约定 ,由购房者交付定金或预付款 ,在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为的合同。由于商品房预售交易中 ,房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态 ,至最后完工交付 ,尚须经过一段较长的时间 ,期间不确定因素较多 ,购房者面临的风险也较大 ,所以 ,我国在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》中均规定 ,预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。由此可见 ,我国法律规…     

商品房“五方验收”引发的思考

正一、"五方验收"在房市交易中的争议商品房预售具有很强的技术和法律政策方面专业性,购房人往往处于弱势地位,其权益常常受到开发商预售行为的侵害。最近,一些地方房地产市场商品房买卖合同中约定的"五方验收"交房条件,成为购房者与开发商纠纷的焦点。     

试论楼花按揭的法律属性

一、楼花按揭法律关系分析“楼花”一词意指正在开发建设尚未取得产权 ,但已具备一定条件的商品房。而楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中 ,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金 ,而余款则由购房者向银行申请贷款 ,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。楼花按揭的具体操作过程是 :房地产开发商与购房者之间签订有按揭条款的房屋预售合同后 ,双方按照合同中约定的按揭条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益转让给银行 ,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后 ,将按揭解除 ,购房…     

戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的"不可归责于当事人双方的事由",开发商应当将收取的定金返还给购房者。     

预售商品房开发商“隐性违约”新三招

随着我国经济回暖，作为经济复苏重要晴雨表的房地产交易也开始逐渐显现出活跃的态势，“楼市”开始走出低迷逐渐复苏升温。当前，由于我国房地产法制的El臻完善和购房者的维权意识日益增强，开发商在建设预售商品房本身的过程中出现明显违约的“硬伤”逐渐减少，然而，在预售楼盘的相关物业环境方面开始出现“偷工减料”的现象，业主人住时才发现与预售楼盘时广告宣传的物业环境标准相距甚远。     

浅析开发商破产后购房者利益的保护

自我国实行住房改革以来,房地产业逐渐成长为拉动中国经济增长的龙头产业,一升再升的住房价格,已经逐渐超出了普通百姓的承受能力。近来受全球金融危机的影响,房地产市场出现了低迷,打破了房地产开发商只赚不赔的局面,有的开发商甚至走到了破产的边缘。开发商破产,相关利益群体都会受到不同程度的损失,但其中购房者可能是损失最大的。本文结合我国的商品房预售制度和破产制度,探讨开发商破产后对购房者利益的保护。     

楼花按揭的法律问题研究

(一)楼花按揭的涵义及法律特征楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金,而余款则由购房者向银行申请贷款,并以预购房屋的一、楼花按揭的法律问题     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

再论大陆与香港的商品房预售制度

商品房预售制度起源于香港,后被人们纷纷效仿和推崇。但在大陆的房地产开发过程中,出现了不少问题。在这种情况下,一部分人因噎废食,主张取消商品房预售的做法。另一部分人尤其是开发商方面,则力挺将商品预售进行到底。围绕商品房预售制度的存废之争,笔者认为,双方争论的话题不是问题的根本。关键是,比较而言,香港设定的商品房预售条件严密而周详,能快速介入和干预商品房预售中的具体行为,而大陆设定的商品房预售条件过于简单和原则,漏洞多,流程不科学,操作性较差,导致监管部门分工不清,职责不明。在短时间内,笔者更期待商品房预售制度的完善,而不是取消。     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

我国商品房预售监管制度的法律问题

近年来,随着内地房地产市场的繁荣和发展,商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段,成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用,但是也显现出来许多问题,由于对商品房预售制度的监管不利,对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究,讨论商品房预售制度监管方面的缺陷,并提出法律上的对策。     

审理商品房预售纠纷案件的法律适用

商品房预售在我国起步较晚。但作为促进房地产转让经营的一种形式或手段，因其具有可广筹资金、弥补开发资金不足，可加快和促进市场资金与商品的流转，迅速改善居民住房条件。降低风险等优势而被房地产经营者普遍采用，同时也被购房广泛接受。但是田于我国目前市场机制尚不完善。与此相关的法律、法规、政策不配套，加之经营者经声不善，预售方和预购方均缺乏相应的有关法律知识，此外还存在商品房预售自身所存在一定的风险等等，因而引起诸多纠纷案件。如何认识商品房预售这一新上书物并上确适用法律，及时审理商品房预售纠纷案件就成为人…     

商品房预售纠纷案件的特点、成因及对策

商品房预售纠纷案件的特点成因及对策□李绍荣陈连刚商品房预售是指预售方将正在建造而未完成的商品房屋卖给预购方，预购方预付部分房价款的行为。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，对于解决开发建设资金的不足起了一定的作用。但是，由于我国房地产市场起...     

商品房权利交付问题探析

商品房买卖对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产保值具有积极的意义。在商品房买卖合同的履行过程中，由于有些售房方的违规操作，使购房者虽已实际使用房屋，但迟迟拿不到房屋产权证的现象时有发生。诉讼中，售房方如能补办产权证，法院即判决对购房者要求解除预售、出售合同及赔偿损失的诉讼请求不予支持。但购房者往往对判决不服，认为售房方对商品房的交付有瑕疵，     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

房地产开发经营中商品房包销法律问题

在房地产开发经营中，房地产开发商为了尽快筹集资金，收回投资利润，在以预售方式销售房屋的同时，借鉴香港、台湾等地区地产销售的经验，出现了一种新的商品房促销方式——商品房包销。这一促销方式的出现，对刺激房地产业的发展，搞活房地产市场，发挥房产包销商的特长，无疑有十分重要的意义。     

商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

谈商品房预售中的登记问题

所谓商品房预售．是指房地产经营企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购入，由承购人支付定金或房价款的行为。其重要法律特征是预售人用预购人的预购款开发建设预售的商品房，这种商品房是正在建设中的、尚未竣工的商品房，预售行为的合法、有效不以实际交付标的物和办理产权登记手续为必要条件。预售商品房在现实生活中已司空见惯，但其登记问题不同于现房买卖登记。它是商品房买卖登记的极端特殊形态，因为商品房预售或者签定预售合同、预售转让合同，交易的商品房均未竣工，没有明确产权，预售人对此商品房只享有合法占有权．预购人享…     

房地产开发中几类主要案件的审理对策

房地产开发中几类主要案件的审理对策蔡仲玉一、商品房买卖（预售）纠纷及其处理（一）商品房买卖（预售）纠纷１．商品房价格纠纷。在商品房买卖合同中，有相当一部分是预售商品房合同。由于预售房屋是一种期货交易，具有成本高，周期长的特点，在建筑期间，因材料涨价，...