论房屋拍卖中承租人优先购买权法律保护制度

随着房地产交易市场的日益活跃,拍卖作为新兴的买卖方式,已开始成为房地产交易买卖的主要方式。但由于许多房屋在现实生活中是已被出租的,而法律为了保护承租人的利益,承租人对房屋有了优先购买权,当房屋所有权人将正在租赁期间的房屋进行拍卖,那么房屋竞买人的竞拍权与承租人的优先购买权在同等价格下便出现了不可调和的冲突,同时使拍卖原则和承租人优先购买权受损。在有关房屋拍卖的《拍卖法》以及其他法规中,承租人是否能够在拍卖过程中对房屋行使优先购买权,我国目前还未作出具体规定。因此,如何在使承租的房屋顺利进行拍卖,及保护竞拍人的竞买权,使房屋拍卖能够正常进行,又能保护承租人的优先购买权,使得作为社会弱势群体的承租人的利益受到保护,这是一个现实又值得探讨的问题。     

共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。     

房屋优先购买权案件探讨

房屋优先购买权的概念及分类（一）房屋优先购买权的概念所谓房屋优先社买权，是指在房屋所有权人出卖与他人共有房屋或出租的房屋时，房屋共有人或承租人享有的同等条件下优先购买该房屋的权利。房屋优先购买权具有三个特点：第一，房屋优先购买权的设立是对房屋所有权人处分权的限制。所有权包括占有、使用、处分、收益四项权能，对所有物的处分权，是所有权人享有的最重要的一项权能，而房屋优先购买权的设立、却使房屋所有权入不能任意、自由地行使自己的处分权，对所有权人房屋处分权的行使有了一个限制。第二，房屋优先换买权的设立是…     

承租人优先购买权之实现途径研究

现行法始终未规定承租人优先购买权被侵害时的具体赔偿办法。作为请求权,承租人优先购买权的实现有赖于出租人的行为。因此应区分登记与未登记、第三人善意与恶意时出租人与第三人房屋买卖合同的效力,对于善意第三人已与出租人完成房屋变更登记,承租人只能寻求事后救济的情况,可以以出租人与第三人买卖合同的交易额和出租人租赁时间作为综合考量标准建立法定赔偿机制。承租人优先买权与"价高者得"有着天然矛盾,因尽量不使租赁房屋进入拍卖程序,提前询问承租人是否愿以底价购买。     

论优先购买权与拍卖规则的冲突

我国民商法中规定了优先购买权,而我国《拍卖法》中规定了对所有竞买人平等对待,依“价高者得”规则确定买受人的规定。显然,这两者是冲突的。在拍卖中是否应给予优先购买权,拍卖实践和司法实践中出现了较大的争议。本文意图对此问题予以分析,并主张拍卖中不应有优先购买权。一、法定的优先购买权(一)承租人的优先购买权承租人优先购买权的法律依据为:国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定“:房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共…     

房屋承租人优先购买权的几个问题

我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋时,承租人基于租赁合同,享有对租赁房屋同等条件下的优先购买权.但在转租以及强制拍卖方式下,承租人对租赁房屋是否享有优先购买权,则是需要理论和立法进一步解决的问题,避免因审判人员的理解不同而导致同类案件审判结果不同.另外,《中华人民共和国物权法》在涉及按份共有物处分时由共有人"全体同意之原则"改采"多数决原则".在按份共有人根据"多数决原则"出售共有物而少数共有人主张优先购买的情况下,为避免共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞合,应对多数共有人的处分权进行必要的限制:当多数共有人要求出售共有物时,应首先满足少数共有人优先购买多数共有人的共有份额的权利.     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

执行程序中如何保护房屋承租人的优先购买权

2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对房屋承租人的优先购买权做了一些规定,但在实务中还存在一些不明确地方。笔者首先分析优先购买权成立条件和房屋买卖中的优先购买权特征,归纳出优先购买权的属性,为以后的分析得出依据。根据对在拍卖场合,优先购买权否定说与肯定说的比较分析,得出结论应该保护承租人的优先购买权。如何在实务中既能使拍卖正常进行,又能保护优先购买权人的正当权利,对此问题,笔者提出法院应当在将标的物交付拍卖之前的合理期限内通知优先购买权人;拍卖应当以行使优先购买权的权利人的承诺出价为拍卖底价;对于优先购买权的限制等几点设想。     

论“优先购买权”及其法律保护

优先购买权的概念及特征 所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或者出租人出卖出租房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权具有以下特征: 一、优先购买权是期待权。优先购买权并不是共有人或者承租人在任何时候都享有的一种现实权利。     

论承租人的优先购买权——以房屋非整体出租为视角

我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议。从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

承租人优先购买权异议

房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立,这些规定对稳定房地产租赁法律关系,保障承租人可以优先得到房屋所有权,促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统,实际操作比较困难,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,严重损害了承租人的权利。况且,对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质,并主要针对《最高人民法院司法解释》对承租人的优先购买权规定的一些不健全之处进行了深入的探讨和研究,提出了一些合理建议,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益、促进安全交易。     

部分房屋承租人是否能对整幢房屋行使优先购买权的探讨

在我国立法上和实践中,将房屋出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务的法律效果与优先购买权的保全联系在一起,而没有将承租人的优先购买权的保全与承租人在同等条件下购买该房屋的后果联系起来,就使得这种优先购买权的保全与承租人实际是否行使优先购买权相脱节,并缺少了实际意义,从法律规范和交易实践上看,承租人对部分房屋的优先购买权是难以实现的。     

论房屋承租人的优先购买权

我国早在北魏时期就已经确立了亲族的优先购买权,及至现在,我国《民法通则》设立房屋承租人的优先购买权制度。这都为了实现物尽其用,简化交易程序,降低交易成本,保护承租人的利益。在司法实践中解决好房屋承租人的优先购买权和其他优先购买权之间的冲突以及明确相关问题,有利于更好的实现它的立法目的。     

论共有人的优先购买权

共有人的优先购买权在性质上为一种形成权,仅仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合中,但不适用于建筑物区分所有权制度中的共有领域.同等条件包含价款条件相同、价款支付的方式、受让人的信用状况及是否提供担保等因素.优先购买权的行使,可发生转让人和行使优先购买权的共有人之间当然成立转让合同、类推适用物权法关于善意取得的规定等效果.共有人的优先购买权与承租人的优先购买权仅仅在共有物实行补偿分割、共有物整体转归某共有人的情况下竞存.     

权利优先行使辨析

我国现行民事法律在许多方面存在着权利优先行使的规定。如担保物权中的优先受偿权,租赁和共有关系中的优先购买权,破产程序中的优先清偿权。各种优先权在行使过程中以何种权利更为优先,笔者就此略作阐释,以供参考。 一、关于共有和租赁优先购买权的行使。在共有关系中按份共有人对其他共有人出让的份额有优先购买权,在房屋租赁中承租人在出租人转让租赁物时有优先购买权,当二者在同一时间发生时,何者更为优先?例如某一房屋由甲、乙两人按份共有,其中甲将自己享     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

承租人优先购买权的损害赔偿研究

我国民事立法中关于优先购买权的规定不多,但一直规范有房屋承租人的优先购买权.不过,多数规定只是对承租人优先购买权的确认,该权利的行使及受到侵害后的救济措施却很不明确.最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>中,虽然规定侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求损害赔偿,但如何赔偿没有加以明确.承租人优先购买权是具有债权性的形成权,形成权具有可被侵害性,因此,在法律规定的合理期限内末通知承租人导致优先购买权不能行使、行使优先购买权的意思表示过程中受到不合理阻碍、优先购买权行使后导致该权利目的落空的,都构成对承租人优先购买权的侵害,应当承担相应的损害赔偿责任.     

我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析

本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为:我国的承租人优先购买权为法定优先购买权,不能约定排除;是既得权,形成权,是具有债权效力的优先购买权,其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《房屋租赁解释》)中对承租人优先购买权效力的规定,认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上,通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。