对政府划拨小区绿地的行为 业主委员会可直接以自己的名义提起诉讼

我们所在的小区，于2008年元月按照《物业管理条例》，在房地产行政主管部门的指导下，选举成立了业主委员会，设立了主任、副主任和委员，制定了业主委员会的章程。业主委员会的经费从各业主所交纳费用及物业公用部位的收益中支出。前不久，县人民政府决定将小区内一块面积约100平方米的绿化用地，规划给一家房地产开发公司使用。请问：业主委员会能否以自己而不以业主的名义提起诉讼，直接要求撤销县人民政府的行政许可行为？     

郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案

一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能,未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可,不得对该建筑物的共用部位行使权利。二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中,为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担,约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为,这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利,因此是合法有效的。     

完善业主委员会制度之路径探析

近年来,随着我国住房建设、分配制度改革的不断深化,国家的社会职能逐渐向社区转移,作为代表业主利益的自治组织——业主委员会,这种新型的管理服务模式开始出现并逐渐被接受。作为一种新兴的小区管理模式,业委会当前在其成立、运作、管理中还存在着诸多问题,笔者在此对业主委员会在运行中存在的问题进行分析,并提出若干完善建议。一、业委会在实际履行职责中存在的问题业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体     

论业主自治组织的经费保障

小区自治组织面临的主要问题是小区自治组织成立难、生存难,其根本原因是自治组织的经费没有可靠保障,这严重影响自治组织发挥正面作用。解决自治组织经费问题有三个办法:一是把公共维修资金划归业主自治组织管理,实现公共维修资金的保值增值,业主自治组织从其孳息中提取一定比例的管理费。二是业主自治组织从所的管理物业共用部分经营所得收益中提取一定比例。三是业主自治组织向物业服务企业收取物业服务用房的使用费。如果业主自治组织向业主收取物业费,为物业企业提供了收费服务,也应当向业主自治组织支付服务费。     

业主有权“炒”掉物业公司——解读《物业管理条例》

2003年5月28日,国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》(以下简称《条例》),自2003年9月1日起正式施行。这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规,也是我国第一部面向社会公开征求意见的行政法规。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《条例》分为7章70条,主要对业主及业主大会的权利义务、前期物业管理、业主入住后的物业管理以及物业的使用和维护等四个方面作出了具体的规定。《条例》的出台,必将极大地改善长期以来房地产开发商、物业公司和业主之间“剪不断、理还乱”的“冤家”关系,同时,对维护业主的合法权益,合理规范物业公司的行为也将起到良好的推动作用。     

试论业主大会诉讼地位的困境与出路

业主大会,是由物业服务区域内的全体业主组成的,就物业服务区域内的共用部分和全体业主的共同事务进行管理和决策的机关。它具有法定权威性、唯一性、成员特定性的特征。业主大会有自治规约的制定及修改权、重大事项的决策权、选举业主委员会成员并对其工作进行监督的权利。基于业主大会的现实困境,赋予业主大会"其他组织"的诉讼主体资格是解决业主大会诉讼主体资格问题的关键。     

业主大会法律地位研究

业主大会是由物业管理小区的全体业主或业主代表组成以实行自治的组织,它是物业管理小区全体业主的最高权力机构。业主大会符合"其他组织"的构成要件,具备民事主体资格,能够独立参加民事诉讼,独立承担民事责任。那么业主大会的法律地位又是怎样的呢,是否具有民事主体资格或法人人格,本文将对此进行讨论。     

业主撤销权的适用

【要点提示】选聘小区物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业共有和共同管理的权利,应由业主共同决定。业主委员会未经业主大会投票而作出的选聘决定,违反了物权法的规定,业主有权行使撤销权,请求人民法院予以撤销。     

小区地下车库该归谁

近年来,各类物业纠纷层出不穷,小区停车问题也随着私车数量的快速增多越来越成为人们关注的热点。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）确立建筑物区分所有权概念后,地下车库既可为建设单位＂专有＂,也可由全体业主＂共有＂,相关问题进一步复杂化,有关地下车库的物业纠纷不断发生,或关于权属或关于收益。2010年年底,北京市朝阳区某花园小区物业纠纷尘埃落定,法院经两审终审,依法判令前期物业北京某物业管理有限公司将地下车库移交业委会进行管理,对相关问题作出了法律解答。     

无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

【裁判摘要】 根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。     

物业维修资金法律问题

物业维修资金俗称住宅"保命钱",其对于保障住宅的安全使用,维持与提高其使用功能,确保物业的保值增值具有极其重要的意义。2008年2月1日,建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》正式实施。该办法与1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》相比,进一步加大了资金的管理力度,可操作性更强,但仍存在一些值得探究和商榷之处。本文通过对我国物业维修资金制度的现状及存在的问题进行分析,对现行法律制度的缺失及不完善之处提出了具体的修改意见。     

住宅小区共有共用物业问题探讨 兼论《物权法》草案第76条

2005年7月11日,全国人大将正在审议中的《物权法》草案第三稿公开发布,向社会征集修改意见,一时引起了广泛关注。该草案第六章关于业主的建筑物区分所有权的规定非常及时,解决了实践中不少有争议的问题,有利于业主合法权益的保护,但该章第76条关于“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有”的规定存在的缺陷和反映出的问题很多。其问题主要集中在是否只有绿地、道路和物业管理用房才属于业主共有?共有物业和共用物业是否是相同概念?若不相同,共有物业和共用物业各包括哪些?会所、车库等配套设施能否按约定来确定所有权归属?共有物业的共有权性质是什么?共用物业如何管理?为了解决这些问题以及实践中出现的大量共有、共用物业纠纷,本文将对住宅小区的共有和共用物业相关问题做以下探讨。     

浅议物业服务企业与业主间纠纷问题及应对措施

随着我国房地产行业的迅速发展以及物业管理服务的市场化,物业管理过程中物业服务企业与业主间纠纷问题难免存在,而这些纠纷问题能否得到妥善地解决,不仅关系着广大业主的正常生活和小区秩序的稳定,而且关系到物业服务行业健康有序地发展。本文着重分析了物业服务企业与业主间的法律关系、纠纷问题及其成因,然后结合贯彻落实《物权法》的时代背景,从民法学角度提出了化解物业服务企业与业主间纠纷问题的应对措施。     

政府公权力对业主自治权的介入——以行政法为视角

物业小区是一个地缘共同体。物业小区采取业主自治的方式管理小区事务,不受任何行政机关、居民委员会或其他组织的干涉,但有的业主委员会出于某种目的,滥用业主自治权利,欲摆脱任何公权力的监督和约束,造成物业小区管理混乱。此时,有关公权力机关应当根据物业管理法规的授权及时介入指导,理顺物业管理秩序。     

试论物业管理法律机制的完善

近年来，随着我国房地产市场的进一步发展，物业管理方面所暴露出来的法律问题越来越受到人们的关注。据有关调查统计，物业管理纠纷正呈现逐年上升趋势，业主对物业管理的不满意率占被调查者的30％以上。业主与物业管理企业之间的矛盾大多因物业管理费而引起，在一些城市，物业管理收费成了新的投诉热点，有的甚至占到价格投诉的30％以上。业主往往以物业管理企业管理不善、超标准收费、造成业主意外损失以及物业管理企业帐目不清等理由拖欠或拒付物业管理费，一些小区的业主委员会决心炒掉不顺心的“管家”，打算另请高明。面对业主们的指…     

我国物业管理法律问题的思考

随着我国房地产业的迅速发展,越来越多的人成为小区里的业主,接受物业公司提供的物业管理服务。同时,业主和物业公司之间就物业管理引起的各种法律问题也越来越多。目前,我国调整物业管理的法律是民法通则、合同法、物权法、物业管理条例和其他相关部门或地方性规章制度。虽然物业管理在国外已经具备了成熟的模式,并有配套的法律法规进行调整,但在我国现在还是处于相对的发展初期,相对应的法律法规也正伴随经济的迅猛发展而逐步完善。本文结合实践中出现的各种有关物业管理的法律问题,探讨了物业和物业管理的概念、物业管理的法律关系、业主和业主大会的法律地位以及我国物业管理的法律现状和对策。     

物业服务合同主体研究

物业服务合同即物业管理合同。物业服务合同主体分前期物业服务合同主体和普通物业服务合同主体。前者包括物业管理企业与建设单位 ,后者包括物业管理企业、业主或业主团体。我国物业服务合同的主体包括物业管理企业、业主或业主团体     

论业主委员会的法律地位及制度完善

随着我国《物业管理条例》的颁布和实施,物业管理在法制化进程上又迈向新的一步,但该条例对业主委员会的法律地位规定尚未明确。业主委员会既非法人,也非社会团体等经济组织,其权利来源于全体业主的授权,是业主大会的执行机构,代表全体业主实施业主对物业的自治管理,应确立业主团体的概念以理顺物业管理外部关系,参考现代企业制度中董事薪酬制保障业主委员会对内责任能力。     

物业管理若干问题刍议——兼评《物业管理条例》制度设计之缺陷

国务院2003年6月8日发布,自2003年9月1日起施行的<物业管理条例>,为了规范物业管理活动,就业主与业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等问题进行了相应的规定.实践中,有关业主委员会的法律地位、物业服务合同的法律性质,以及物业管理制度设计等问题,并未因该条例的出台而中止争议,相反,该条例在物业管理制度设计中存在的缺陷,再次引发人们对物业管理制度设计的思考.     

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同．对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。