逾期办理房屋产权证的违约责任

案情:被逾期办理的房屋产权证一位购房者与某房地产开发商签订房屋买卖合同并约定:买受人(购房者)购买出卖人(开发商)开发的房屋一套,出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证(房屋产权证),自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。     

论房屋期货买卖

房屋期货买卖是相对房屋现货买卖而言。现货买卖民口买受人与出卖人一手交钱,一手交货,货钱交割结清。而期货买卖则是一种远期的买卖合同,买卖双方达成协议到标的物交付需要一段时间,在此期间,买受人可以将合同转让于他人。因此,期货买卖成立之后,到交割之前,实物并没有交付。所谓房屋期货买卖,是指出卖人以尚未建成或正在建造中的房屋作为标的物,与买受人达成约定期限交付房屋,买受人一次性或分期支付房款的一种财产流转方式,它具有如下特征:一是房屋定期交付。买卖合同成立时,买     

三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案

房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。     

出售“凶宅”的诉讼引发的法理思考及探讨

在房屋交易中,出卖人应当全面及时向买受人披露"凶宅"等房屋负面关联信息。出卖人承担披露房屋负面关联信息义务的要件包括:信息的重要性,披露的及时性,出卖人明知或应知房屋负面关联信息,买受人不知情。出卖人违背信息披露义务,造成买受人损失的,应当承担违约责任。     

合同附随义务不构成行使先履行抗辩权的先决条件

【裁判要旨】先履行抗辩权中当事人的互负债务,要求双方债务具有对价关系。买卖合同中,对价关系的债务应该是出卖人的货物供给义务、买受人的支付货款义务,出卖人向买受人开具销售发票是附随义务,合同附随义务不构成行使先履行抗辩权的先决条件,买受人不能以出卖人单纯违反出具发票这一合同附随义务为由行使先履行抗辩权,从而拒绝支付货款。     

房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担

【裁判要旨】当前房地产买卖中"跳单"行为基本发生在二手房交易过程中,通过房产中介公司的居间介绍,买受人找到房源或者出卖人找到下家后,为避免或减少佣金支付义务,而通过其他中介公司或直接跳开房产中介完成交易的行为,俗称"跳单"。为了避免"跳单"行为,房产中介公司往往采用格式条款对此进行限制,以保证其居间收益。在审理中,该格式条款是否有效不应一概认定,而是应当站在公平交易的角度,区别当事人有无规避的主观恶意和客观事实来作出不同判断。若房屋买受人或出卖人构成"跳单"行为,买受人或出卖人要按照约定承担违约责任。违约责任过重的,法院可以依法调整。     

论所有权保留

在商品交易活动中，出卖人销售商品，买受人支付价款，两者在时间上存在的差异可分为三种情形：出卖人销售商品和买受人支付价款同时进行；出卖人先收到价款而后销售商品（即出卖人预收货款）；出卖人先销售商品而后收到价款（即赊销、分期收款形式等）。在前两种情况中，出卖人销售商品时债权已得到实现，当无疑问，而第三种情形在现实经济生活中也大量存在。如何使买受人在价金清偿之前得先占有使用商品，同时又能保障出卖人债权的实现，成为现代商品交易的一项重大课题。对此，法律所能提供的最好保护就是所有权保留制度。　　所谓所有权…     

试论房地产交易中风险的转移

在买卖合同中,标的物的风险指买卖合同订立后,标的物非因双方当事人的故意和过失而发生的意外毁损、灭失的风险。风险责任即指标的物发生意外、灭失的风险由谁承担的问题。如果风险由出卖人负担,出卖人则失去了要求买受人支付价款的权利;如果风险由买受人负担,则尽管标的物已毁损或灭失,买受人仍应向出卖人支付价款。     

中美履行利益赔偿范围的比较研究

买受人拒绝履行契约时,应当赔偿出卖人履行利益的损失。但在出卖人将标的物转售的情形下,买受人是否可以因此主张减轻或免除其对出卖人履行利益损失的赔偿责任?通说认为应当如此。与美国相关法律及判例比较,我国现行法的规定存有疏漏,相关立法亟需完善补缺。     

虚假房屋买卖套取银行贷款情形所涉多重法律关系的效力分析

近年来,交易双方以房屋买卖之名,行套取银行贷款之实的现象呈多发态势。双方多在"房屋买卖合同"中约定,买受人通过向银行贷款的方式支付部分房款;合同签订后,房屋过户到买受人名下,银行并向出卖人发放了贷款。表面上看,双方交易符合房屋买卖的特征,然而通过审查发现,该类案件存在多处有悖于生活常     

再论侵害承租人优先购买权的救济

出租人未通知承租人直接将租赁房屋出卖给买受人而承租人事后知悉的,他应当向出租人主张行使优先购买权,这是其获得法律救济的前提。承租人主张优先购买权后,他能够获得法律救济的程度或法律后果取决于买受人是否善意及房屋是否办理物权变更登记。买受人善意并且与出租人办理物权变更登记的,买受人取得房屋的所有权,承租人向出租人主张违约责任;买受人善意但未与出租人办理物权变更登记的,出租人的履行决定房屋所有权的归属,未被履行方向出租人主张违约责任。买受人与出租人恶意串通的,其买卖合同无效,出租人应向承租人履行;买受人单纯恶意但未进行物权登记的,出卖人只能向承租人进行履行;买受人单纯恶意且进行物权登记的,买受人取得房屋所有权。     

附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性

【裁判要旨】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋进而其限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴,不影响合同效力。因此,这类合同如不具备合同法第五十二条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。     

未登记已占有的房屋买受人的权利保护

房屋二重买卖中,传统理论认为登记的后买受人优先于已占有的前买受人,因债权不能对抗物权.登记的后买受人可以对占有的前买受人主张返还请求权的要件是无权占有,前买受人之占有乃基于有效之买卖法律关系,该买卖之效力并不因出卖人的二重买卖而受影响,前买受人之依据交付获得的占有和收益权也不因再次转让行为而终止,故返还请求权不能成立.当将房屋交付后,前买受人取得了占有、使用和收益等权能,出卖人的再次转让行为属无权处分,登记的后买受人不能取得出卖人所没有的占有、使用和收益权.已登记的后买受人只有符合善意取得的要件时才能对抗前买受人的占有权利.前买受人的占有产生公示效力,后买受人负有合理调查占有的义务,未尽该调查义务的,构成调查知情.侧重保护前买受人既符合诚实信用原则,减少信赖损失,更有助于提高经济效率.     

出卖人权利瑕疵担保责任的认定及处理

根据合同法的相关规定,买卖合同的出卖人应当向买受人交付符合合同约定的标的物,并对该标的物承担瑕疵担保义务。出卖人将曾用于出租的商业房屋进行出卖时,由于未及时督促原承租人至工商管理部门办理注销或公司注册地址迁移手续,导致买受人因该地址不能用于工商登记而遭受租金损失的,应承担相应的瑕疵担保责任。     

探析抵押动产的正常经营买受人规则

正常经营买受人规则适用于担保权人没有授权债务人销售抵押动产的情形，由此使得买受人取得无负担的动产所有权，切断抵押权追及力。正常经营买受人规则虽是保护善意买受人的法定规则，却是根据动产担保当事人的合理预期而建立的。买受人有权假定出卖人的担保物权人期望销售抵押动产，其善意更多地着眼于出卖人“销售同类商品”的权利外观。正常经营买受人的消极限制着重于受让人是否遵守公平合理的商业标准，而非司法解释的某项具体描述。买受人的信赖侧重于担保权人将会放弃担保物权，而不依赖于买受人取得财产或支付合理价款。标的物特定化之日作为切断动产抵押权的关键时点，符合交易的合理预期，更有利于抵押动产的迅速流通。     

超越所有权保留的名实之争——选择性救济路径之证成

民法典第641条第1款体现了对价牵连原则，出卖人有权在买受人不能按约支付价款时解除合同并请求返还标的物。第641条第2款规定的“未经登记，不得对抗善意第三人”旨在担保价款债权清偿，通过登记公示制度保留优先顺位。出卖人可以在两款救济中择一行使，但两者不能并存。保留所有权若仿效功能主义立法模式强行解释为担保物权，不免混淆当事人交易的真实目的和效果意思，有损契约自由，而且难以融入以绝对所有权为基础的我国物权法。在维持所有权构造的框架下，解释者通过削弱出卖人的所有权地位、加强买受人的实体权利，可以平衡双方的权利义务。当买受人迟延支付价款时，出卖人既有权在合同解除后主张返还清算，也有权临时性取回标的物，并在变价时放弃所有权移转的停止条件，以实现价款优先受偿。出卖人取回标的物时，未经登记的保留所有权也可对抗扣押债权人和破产管理人，但不得对抗善意取得人。     

履行迟延之按日累计违约金的性质、时效等若干问题的法律适用--以商品房买卖合同为例

在市场经济活动中,商品房买卖合同通常规定有因履行迟延所致的按日累计违约金,这类违约金适用于履行迟延下的多个场合,包括买受人支付价款迟延,出卖人交付房屋迟延,出卖人办理权属登记迟延等。文章以商品房买卖合同实例为基础,分别分析按日累计违约金的性质、诉讼时效等若干问题的法律适用。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

房地产登记的效力探析──兼论“一房二卖”问题

一、问题之提出 自国有土地使用权进行有偿转让制的改革以来，我国的房地产事业取得了极大的发展。随着房地产市场日趋活跃，交易双方当事人之间的纠纷也大量涌现，尤以“一房二卖”问题突出。一房二卖即出卖人与买受人订立房屋买卖合同后，于登记前又与第三人就同一房屋订立买卖合同的行为。此时就产生了买受人与出卖人之间以及买受人之间关于房屋权属的争议。法院在认定未办理房地产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下４种做法：１．合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；２．合同无效，…     

分期付款买卖中所有权保留的若干制度补漏

分期付款买卖作为信用经济中信用供与的方式之一,其主体内容为:出卖人在买受人尚未完全支付价金时,已将标的物移交买受人,由其占有和使用。在此