中国城市土地潜力释放的“三级跳“——“政府+土地+金融“模式:不易流动的土地资源与易流动的金融资源的结合

改革开放以来,我国的城市土地使用制度经历了多次变化,使得城市土地的潜力不断提升。在一次次的改革中,城市土地在国民经济中的地位得到提升,成为政府在宏观管理中的重要工具。在中国经济社会发展处在重大转型的时期,城市化正在驶入快车道,正确认识和发挥土地的功能与作用,对中国城市的健康建设与发展有着积极的意义。该文从我国城市发展的客观需要和改革的进程入手,对一些城市创新的“政府 土地 金融”模式即不易流动的土地资源与易流动的金融资源的结合加以阐述,为城市土地利用和城市建设发展提供有益的探索。     

机制创新是土地领域源头治腐的根本举措－－乐山市经营性土地使用权出让招标拍卖的实践与思考

江泽民同志指出:"创新是一个民族进步的灵魂,是一个国家发展的不竭动力"。2000年以来,乐山市以理顺政府和市场的关系为切入点,大胆改革经营性土地使用权出让方式,建立和规范土地有形市场,积极探索和实践从源头上预防和治理腐败工作,努力建立"政府管理与市场运作相结合的资源优化配置的新机制",取得了较好成效。 一、创新土地经营机制的主要成效 近年来,乐山市认真落实中纪委关于在土地领域"从源头上治理腐败"的治本措施,严格按照《土地管理法》的具体要求,在创新土地经营机制方面进行了一些有益的探索和实践,逐渐     

浅论土地隐形市场的法制化

改革开放以来,随着我国土地管理制度的重大改革,土地使用权已从从前的三无——无偿、无期限,无转让权到现在的三有——有偿、有期限、有转让权,我国的地产市场得到了重大的发展,土地已经作为重要的生产要素和商品进入了流通领域,公开、合法的地产市场逐渐形成。但是,值得注意的是,在建立我国地产市场的过程中,出现了一些混乱的情况。一些土地使用者为了实现自身的利益,以国家行政划拨的土地,以地易物、以地换房、以地入股分红,联建联营及私自转让、出租、抵押等,形成了土地的另一市场——“隐形市场”。这种“隐形市场”就是指将国家行政无偿划拨的土地在不向国家补交土地批租价金的前提下,以有偿方式或变相有偿的方式让渡所形成的不规范的土地使用权私下交易市场。     

政府与公平竞争市场环境的构建

现代经济学认为 ,市场经济是通过公平竞争实现资源有效配置的 ;同时种种复杂原因 ,会使市场经济公平竞争从而资源有效配置受到限制。良好的市场经济秩序及市场环境对于维护公平竞争具有重要意义。在市场经济中 ,公平竞争市场环境的形成方式有自然发育与人为培育 ,但在中国 ,影响市场公平竞争“种种原因”的主要部分来自于政府的制度障碍 ,因此 ,政府从竞争性领域退出的同时加强政府微观规制建设 ,成为公平竞争市场环境人为培育的主要内容     

我国城市土地市场立法初探

一、我国城市土地市场立法的必要性长期以来,以“土地国有,无期无偿使用”为特征的我国城市土地制度导致了一系列不合理的现象,如土地浪费严重,土地利用结构不合理,土地的再分配与转让十分困难,非法转让、买卖土地的现象频繁发生,等等。因此,在经济体制改革向广度和深度发展的过程中,为了杜绝上述不合理的现象,为了适应商品经济发展的需要和完善社会主义市场体系,我国的土地制度必须改革,城市土地必须有偿使用,并开放土地市场。     

房地产商品的特殊性与保障制度建设的必要性

房地产是一种特殊商品。住房既是人们基本生活必需品又是高附加值商品,仅仅依靠市场是不可能为低收入家庭提供住房需要的。这就要求政府必须凌驾于市场之上,为低收入群体提供必要的住房保障。1998年以来的我国住房制度改革,逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系,但住房保障制度建设的明显滞后,严重地制约了房地产市场的健康发展。没有保障制度的市场体系,是不完善的市场体系。房地产市场也不例外。     

新农村建设应从哪里突破——破解“三农”难题的路径选择及制度设计

从长期来看,新农村建设不能只从“多予、少取”入手,还必须从根本上寻找突破口。这需要对现行的农村土地制度进行再改革,即在家庭承包制不变的基础上,建立一种促使土地相对集中的制度。实现资源的有效配置是其核心,一方面要配置好土地资源,实现土地的规模经营;另一方面,要配置好人的资源,解决好农村富余劳动力转移问题。“离土不离乡”、拓宽农村产业,是农村资源有效配置的路径选择;实行新的土地有偿转让制度是其制度安排。     

乡村振兴:认识误区、比较优势与制度变革

工业化与城市化并不必然带来乡村衰败。乡村振兴的关键在于尊重市场规律,发挥乡村比较优势,并处理好如下三个基本问题:一是破除阻碍资源自由流动与优化配置的“制度藩篱”,实现农业振兴与农民增收;二是消解“乡土文明”与“城市文明”两者对立的固有偏见,深刻理解“土地束缚”、“小农经济”的桎梏之源,改革城乡二元制度安排,构建统一、公平公正的资产交易市场、劳动力市场与社会保障制度;三是采用市场激励机制,让农村人口“走出去”,让外部人才、资本与技术“引进来”,在城市化进程的“双向互动”中实现乡村振兴。     

新时期农村改革的重大突破

中国的现代化决不能以农村的凋敝、农民的困苦、农业的衰弱为代价。让几亿农民“平等参与”和“共同分享”，是发展社会主义市场经济的必然要求。 没有城乡要素平等交换，就没有真正意义上的市场配置资源，更没有实质性的城乡一体、公平发展。 如果农村不能实行市场配置资源，那么我国的市场经济就是残缺的、城乡要素交换就很难做到公平。 农村改革说到底，就是激活生产要素的流动、资源的优化配置，使其在适应发展现代农业要求的同时，也能保障和提升农民财产权。     

利用现代租赁业进行西部大开发

2000年西部大开发启动,党中央、国务院指出,西部大开发要有新思路、新方法、新机制。西部大开发应汲取东部开发中的经验教训,提高大开发的起点。 在西部大开发中,利用现代租赁业配置经济资源,可以充分发挥资本、人才、技术设备的经济价值。更新观念及改革按单位配置经济资源的体制是关键,在西部建立租赁市场网络并辐射全国,是西部大开发的新机制。     

政府和市场关系——东南亚金融危机的启示

市场经济中，既要重视市场配置资源的基础性作用，又要重视政府的宏观调控与补充作用，二者缺一不可，各种理论都在于找出两者之间的最佳结合点，东南亚金融危机中市场定位对中国建立社会主义市场经济有重要启示。     

地租地价、产权与住宅市场运作

在市场经济条件下，生产要素的组合，各种资源的配置，都是一种有偿运作的经济活动，是产品价值的综合体现。因此，生产经营单位使用国有土地，向土地所有者交纳地租，使土地所有权在经济上得以实现，是生产要素利益分割的基本原则。但是，一提起“地租”，人们往往与旧社...     

切实推进土地资源配置的市场化

我国现行的征地制度是国家垄断一级土地市场,这不利于土地资源的合理有效配置,也损害了农民应有权益,带来了一系列社会矛盾,阻碍了经济平稳较快发展。目前改革现行的征地制度、允许农村集体建设用地进入市场流转的条件基本成熟,应转变观念,加快立法,切实推进土地资源配置市场化的进程。     

与市场共演：中国地方政府应对市场化改革的新策略

在市场化环境中，中国地方政府参与经济建设的行为具有“与市场共演”的特征。这种特征的表现之一是，地方政府参与经济建设的工作重心从招商引资转向营商环境治理。研究发现，“政府培育市场”“市场反塑政府”“政府与市场互惠”的共演过程，为地方政府参与经济建设的行为转变提供了不竭动力；而在共演过程中形成的地方政府与市场重复博弈的良性互动，推动着地方政府的行为向着更加适应市场经济发展的方向持续调整。政府作为市场作用机制发挥的“助市者”，是实现有为政府和有效市场相结合“双强模式”的重要基础，这展现了中国特色社会主义制度的本质特征与鲜明优势。     

政府管理 市场运作 社会监督——乐山市加快市场化配置土地资源的探索

乐山市地处四川省中南部，人口346万，幅员面积1.28万平方公里，2003年实现国内生产总值215亿元，地方财政一般预算收入9亿多元。同很多地区一样，我市在土地管理工作中也走过弯路，经历过波折。因此，如何解决好保护耕地与经济社会发展用地的矛盾，并确保国有土地资产保值增值，就成为摆在各级政府面前必须解决的重大课题。实践证明，如果沿袭过去政府行政审批配置资源的方式，靠新增建设用地来满足经济增长的需求是行不通的。为此，创新土地管理机制，探索土地资源优化配置新机制就势在必行，迫在眉睫。     

试论我国划拨土地使用权制度之重构

划拨土地使用权制度形成于计划经济年代。改革开放后，在建立土地有偿使用制度的同时，也继续沿用了划拔土地使用权制度。然而，划拨土地使用权定位和制度执行的混乱导致隐性市场的出现，直接阻碍了统一有序的土地市场的建立。笔者分析了弊端产生的原因，并针对此提出区分两种划拔土地使用权，建立新型的土地利用“双轨制”的思路。     

经营城市与城市土地利用的制度分析

城市化是社会经济增长和结构变迁的产物,与制度安排及其变迁密切相关。我国城市化进程中强制性制度变迁起主要作用,城市政府进行的“经营城市”的制度设计,大大加快了我国城市化进程。但部分城市政府在经营城市中存在经营城市就是经营土地的观点,造成土地价值的流失和土地利用得低效。因此要进行制度的创新与修正,更加合理地利用稀缺土地资源。     

推进城市土地资本运营加快城市建设和发展

长期以来,由于观念陈旧,机制僵化,管理混乱,城市土地经营效果不好,土地的价值没有得到充分体现,造成城市建设资金严重不足,制约城市化进程。因此,应正确理解城市土地资本运营内涵,深刻认识大力推进城市土地资本运营的必要性,依法全方位推行经营性用地有偿使用制度,尽快建立健全政府土地收购储备制度,坚持公开、公平、公正的原则,大力推进土地招标拍卖。     

城市土地出让中的寻租分析

我国城市土地所有权归政府所有,政府对城市土地一级市场实行垄断经营。政府不仅是城市土地的唯一供给者,控制着土地的供给量,而且依据自身的目的选择具体的出让方式,同时在土地的使用期限、具体用途等方面也有严格的限定。但是,在相关的制度约束下,相关房地产企业也采取相应的措施以追求利益的最大化。在这种情况下难免会出现“寻租”现象,本文主要对城市土地出让过程中所出现的“寻租”现象进行分析,以找出合理的对策,实现土地实际价值。     

关于大城市政府机构改革的几点思考

第一,大城市作为区域中心城市,在进行政府机构改革时,要充分考虑城市政府的职能配置与城市中心作用发挥这两者的关系,以有利于大城市集中资源和力量发挥领导区域发展的作用。第二,“条块”关系是大城市政府机构改革中一个需要重点解决的问题。为此,就要明确“条块”的不同作用和各自职责,以及“块块”之间的职责分工,以避免机构设置上的重复和多重领导。第三,只有把人员的分流看成是人才的再开发和人力资源的重新配置,才能开辟更多的分流渠道。第四,在推进大城市政府机构改革时,可以考虑采取上下结合的改革策略,可以考虑建立一个跨政府跨社会的改革推进委员会。