土地征收与补偿:香港的经验

香港土地征收制度分为三大部分,即为了政府工程而做出的土地征收,为了私人重新发展业权分散的多业主物业而强制征收土地,和对新界原居民所拥有的土地的征收。土地征收所涉及的一系列法律问题,包括公共利益与私有财产权之间的平衡、对强制征收土地权力的法律限制、以及对土地被征收者的补偿等。香港的土地征收制度中一些被证明行之有效的机制是值得正在发展中的中国大陆的土地征收制度借鉴的。     

土地开发增值收益分配制度的法理基础

土地开发权的性质是公权力,其基本内容是土地用途管制和规划管理,土地开发权决定土地资源的初始配置,它是土地资源市场配置的基础。土地利用的公法调整是私法调整的基础。土地开发权是产生土地开发增值收益的决定因素,这是构建和完善土地开发增值收益分配制度的法理基础。国家应当以土地管理者身份参与土地开发增值收益的初次分配和二次分配,以实现土地开发增值收益社会分享的政策目标。作为土地所有权人的国家和集体以及其他民事权利主体,依据民事权利参与土地开发增值收益的初次分配。     

城市化进程中城市土地供应机制探讨

随着城市化和工业化进程的加快,城市土地供应的重要性越来越突出。本文阐述了我国现行城市土地供应机制的发展历程和特征,分析了土地供应机制中存在的问题,提出了完善土地储备机制,清理闲置土地,用好存量土地,健全土地供应市场,完善相关政策法规,保证土地市场的正常运行等相关对策。以助推经济发展方式的转变。     

土地开发整理与农民土地持有产权的耦合:参与路径与利益重组

土地开发整理是国家基于公共利益的考量而对农民土地财产权益施以的干预,土地开发整理系统包含土地整理、土地复垦和土地开发三大子系统。农民土地持有产权系统是指农民对其土地实施依法承受、持有利用、收益分配、有序流转所形成的动态有机统一体。土地开发整理系统与农民土地持有产权系统存在多重耦合关系,缔造了农民参与土地开发整理过程的正当性。土地开发整理是对农民土地持有产权的权能结构的重组和优化。农民要通过三条路径参与到土地开发整理过程,政府亦应通过保障农民的土地持有产权来激发农民的参与意愿,实现土地开发整理与农民土地持有产权的良性互动。     

建设用地使用权期限届满法律后果比较观察

我国《物权法》第149条关于建设用地使用权期限届满后的续期缴费规定的缺失,与其说是一个法律条款的立法漏洞,莫不如说是一个有意的立法留白。对续期是否缴费进行解释,一方面可以明确住宅建设用地使用权事实上具有永久存续的客观法律基础,另一方面也对缴费到底是义务还是额外负担而产生争论。通过对大陆法系德国、日本、我国台湾地区的地上权制度及英美法系香港特区的批租制度进行比较观察,对于建设用地使用权的续期,不妨采取住宅与非住宅区分原则,续期期限应尊重建设用地使用权人之自由选择,续期次数以一次为宜,应当象征性有偿,根据土地所处地段、用途等因素综合考量制定费用标准,采取一次缴纳和分期缴纳两种方式。同时应当坚持法律保留的原则,涉及土地相关规范应由上位的法律规范即全国人大常委会作出立法解释,地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织的权利或者设定增加其义务的规范。     

住宅合作社土地取得的法律分析

发展住宅合作社是解决中低收入家庭住房问题的一个有效途径。但近年来,土地全面实现市场化,住宅合作社无法低成本取得土地,我国住宅合作社运动跌入低谷。土地本身具有保障公民住宅权和生存权的重要意义,合作住宅用地理应由政府划拨供给。由于立法滞后和层级低下,住宅合作社是否具备获取划拨建设用地使用权的资格尚存在争议,但住宅合作社通过出让、租赁等方式在公开市场上取得土地仍有一定的经济可行性。本文着重探讨了现行土地使用权制度下住宅合作社拿地的法律可行性方案。本文还在借鉴各国经验的基础上．对支持和保障住宅合作社取得土地提出了若干意见和建议。     

划拨土地使用权市场化法律制度研究

近年来,划拨土地使用权市场化趋势愈加明显。本文在详细阐述划拨土地使用权现状的基础上,进一步分析了现行划拨土地使用权市场化制度存在的缺陷,进而从突破旧体制、建立新制度的角度出发,尝试提出完善划拨土地使用权市场化法律制度的若干建议,以期对国有土地的科学管理有所裨益。     

美国可转让土地开发权的历史发展及相关法律问题

美国可转让土地开发权制度是在灵活的规划制度上发展起来的,其以可转让土地开发权制度为主体,并包括土地开发权征购制度以及可转让土地开发权银行.该制度中的“土地开发权”是“规划上的土地开发权”,它实际上是一种来自行政许可的权利,一种公法上的权利,与私法上的“一束权利”没有任何关系.在美国,可转让土地开发权的获得并不足以补偿土地权利人因土地被限制开发所遭受的损失,因此可转让土地开发权制度可能违反宪法中的征收条款,而且实际上要求土地开发者单独负担某些公共福利,而这些公共福利本该由所有社会成员共同负担.另外,该制度可能构成策略性规划,违反了正当程序,将导致原本合理的规划被破坏.从更广泛的视角来审视,可转让土地开发权制度在一定程度上折射出城市公共决策中行政、政治、司法、市场的互动关系,并且要靠可转让土地开发权银行和政府征购来弥补缺陷.     

英美土地开发权制度比较研究及借鉴

英国实行土地开发权国有化,即任何对土地的再开发行为必须向国家购买土地开发权.英国的土地开发权具有公有性质,其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权,合成土地财产权的全部.美国实行土地开发权私有化,形成了私人间买卖开发权制度和国家购买私人土地开发权制度.美国实行私人间土地开发权移转的目的有四:保存古迹、保存开放空间、实行土地使用规划管制及鼓励兴建中低收入者住宅.美国实行国家购买土地开发权的目的是为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹.我国的土地开发权应当归属于土地所有权人.我国土地开发权的实现应当采取土地开发权移转和国家购买土地开发权相结合的方式,并结合国情实现土地开发权利益的公平分享.     

我国去年追缴土地出让金26亿365人被究刑责

2009年度中国土地督察风暴取得明显成效,共撤销政府出台的违法违规文件45个,发现8514件土地违法违规问题,没收建筑物960多万平方米,督促地方应追缴土地出让金39余亿元人民币,已追缴到位25.98亿元,追究刑事责任365人。     

从土地整理到土地综合整治的升华

本文从土地整理的发展历程及概念入手,分析了现行土地开发整理中存在的问题,指出了由土地整理向土地综合整治过渡中,应注意与生态建设、新农村建设、城乡建设用地增减挂钩以及产业化相结合。     

论预防土地腐败的法律机制——从比较行政法的视角入手

腐败的危害不言而喻,而土地腐败的危害在我国内地现阶段的经济建设中尤为凸显。本文从比较行政法的视角入手,借鉴我国香港特区高效利用土地的经验,指出只有将土地出让的信息全程对社会公开,接受公众监督,才能起到预防土地腐败的作用。     

浅谈矿业土地复垦

随着我国经济与社会的快速发展,我国的土地破坏和生态环境的恶化已达到惊人的程度,特别是对矿产资源进行开发,由此引发的矿业土地资源遭到严重破坏,矿区土地复垦已经成为重要的任务.如何对中国矿区进行有效地开展土地复垦已是一个重要课题,本文在此对矿业土地复垦基本情况作了简要的介绍.     

我国土地一级开发运作模式研究

我国土地一级开发形成了政府主导，企业主导、政府与企业协作三种不同类型的运作模式，各种模式适应了土地一级开发的不同情况，完善国内土地一级开发模式，应通过立法对土地一级开发模式作出多样化的规定，同时对目前实践中普遍采用但却未得到认可的土地一级开发模式进行确认。     

天量囤地揭穿“土地短缺”谎言

虽然对囤地规模早有心理准备，但看到高达12亿平方米的囤地数据，仍然不免大吃一惊。按照常用开发指标计算，被囤积的土地全部开发后，足够1．2亿人居住     

浅析我国土地开发资金信托的模式

随着我国经济社会的快速发展,土地产业和信托业的联系开始越来越紧密。虽然我国幅员辽阔,但是人多地少的矛盾却日益凸显。土地作为一种不可再生的稀缺资源,对我国的城市化建设显得格外重要。在社会主义的中国,作为土地所有权人的国家,即各级政府为了发展当地经济和提升城市化进程,也开始通过各种融资渠道来进行土地的开发和利用。由于我国土地管理制度和国家政策的严格限制,使得各级地方政府不得不为了完成自身的经济建设使命而费尽心思。     

论我国土地收购储备制度的含义

土地收购储备制度是由土地收购储备机构依照法定程序,按照土地利用规划,将土地集中起来,进行开发整理,并重新提供给土地使用者的一项制度。本文通过对各地行政规章和学者观点的比较分析,总结了土地收购储备制度的含义,理清了对土地收购储备制度的认识,并在考察国外类似制度的基础上,澄清土地收购储备制度与土地银行是两个不同的概念,而国外的土地公社制度对我国土地收购储备制度的完善有较大的借鉴意义。     

土地立法新探:以土地开发权为视角

我国的土地立法"重义务轻权利、重政府轻市场",缺少一种产权安排。我国的民事立法采用物权法定主义,尚未对土地开发权做出规定。通过创设土地开发权,可以将农地保护的正外部性内部化,激励农民保护农地,以推动土地用途管制制度的顺利实施。赋予农民集体土地开发权,可以保障农民参与土地增值利益的公平分享和实现土地利用管理中公权与私权以及私权与私权之间的平衡。我国土地开发权制度的实现应当采用开发权移转和国家购买开发权相结合的模式,同时要植根于我国的国情实现土地开发权的本土化。     

论以出让方式获得土地使用权的流转限制

依《城市房地产管理法》,＂房地产转让＂是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为;而以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;（2）按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件,否则不得转让。     

浅论土地资源保护问题

土地是地球上最基本、最重要的自然资源,是人类赖以生存的基本条件,是一种不可再生的稀缺资源,人类在开发利用土地的过程中产生了许多问题,比如说土地过度使用、土地闲置、耕地水土流失,自然灾害等等问题。本文认为目前当务之急是怎样保护好现有可利用的土地资源,减少土地浪费现象,提高土地的利用率,保持土地资源的循环利用,从而达到土地资源的可持续利用,最终达到人与土地的和谐发展。