论物业公司的保安义务——兼与经营者安全保障义务比较

物业公司保安义务是合同义务,物业公司怠于履行保安义务导致业主和物业使用人人身、财产遭受第三人不法侵害时应承担违约责任。本文认为其与安全保障义务相比,两者在权利义务主体、义务来源和性质、违反义务应承担的责任等方面存在很大差异。     

第三人侵权时物业公司的安全保障义务研究

随着商品住宅楼的与日俱增,小区物业服务呈现规模化、类型化、专业化的趋势。由于物业服务管理范围广、对象复杂、小区内人口流动频繁,物业公司与业主的纠纷大量涌现,尤其是第三人侵权时物业公司安全保障义务的履行及责任承担问题更是日益突出。如何界定第三人侵权时物业公司安全保障义务的对象范围、责任限度以及责任承担方式已成为当下学界和司法实践中急需解决的问题。     

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。 二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。 三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。     

谈物业合同仲裁条款对物业公司和单个业主的约束效力

如果业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中约定解决纠纷的方式是仲裁，那么，当单个业主逾期未交纳物业费时，物业公司是否可以依此条款向仲裁委员会申请仲裁?当物业公司收取了物业服务费后，没有履行提供相应物业服务的义务时，单个业主是否可以依此条款向仲裁委员会申请仲裁?     

对通知第三人参加卫生行政复议的思考

通知第三人参加卫生行政复议是卫生行政机关的权力而不是义务，卫生行政机关有权根据行政复议案件的具体情况决定是否需要通知第三人参加行政复议。认为卫生行政机关未通知第三人参加复议是违反法定程序的观点背离了立法意图。卫生行政机关通知第三人参加卫生行政复议的权力不能滥用。卫生行政复议第三人的资格范围宜与行政诉讼第三人的资格范围一致。     

我国非主流物业管理模式法律分析及其制度完善

我国<物权法>确立了业主自行管理、委托物业服务企业或其他管理人管理等物业管理模式.各模式的内涵和外延、适用法律范围以及形成的法律关系均有所差异.其他管理人的范围界定为符合一定资质条件的自然人和非法人组织,设立市场准入制度,完善物业保险制度是其他管理人模式建构的内容.明确业主自治机构法律地位,细化业主委员会的权利与义务及其责任、建立业主自治机构的监督机构为业主自行管理模式完善的关键所在.     

徐顺法、周玉芳等诉上海复瑞物业管理有限公司物业管理纠纷案

随着城市住宅小区建设步伐的加快，物业管理这个新兴行业也越来越引起人们的关注，但理论研究不够，法律法规不完善，导致实践中许多纠纷发生后不能很好地解决。本案就是因居民小区内住户被害、且犯罪分子被判死刑后，被害人家属要求物业管理公司承担民事赔偿责任而引起的。本文以小区“公共契约”的性质为基础，分析了物业管理公司对业主所负有的保安义务。     

物业管理的困境及其解决对策

随着城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多,物业管理纠纷也随之增多起来,物业管理在实践中遇到的与立法不相符合的困境主要有业主委员会的法律地位不明确;开发商与物业管理企业责权利不对等,解决的对策不仅要从立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任;明确物业公司与业主的关系——服务与被服务、被委托与委托的合同关系、业主大会与政府的关系等等,这样有助于正确处理物业管理纠纷案,稳定社会秩序。     

刍议我国的物业管理服务

或许是立法与认知上的原因,现行的物业管理服务制度存在很多不足和欠缺。物业管理的实际受益者及最终费用承担者是业主,由此,业主才是整个物业管理关系的主导力量。而物业管理服务企业是为业主提供一种服务,这种服务理应体现在对物业的具体完善的运作之中。本文结合一些实例加以分析,冀能对物业管理制度的构建提供有益借鉴。     

房屋存在质量问题能否成为拒交物业费的理由

《前期物业管理服务合同》是由房地产开发商与物业公司签订的,而《物业服务合同》则是由业主委员会与物业公司签订的,并且自小区业主委员会选定物业公司之日起,《前期物业管理服务合同》就自动终止。在实践中,相比较《物业服务合同》,《前期物业管理服务合同》往往要求物业公司承担较重的义务。     

物业服务合同主体研究

物业服务合同即物业管理合同。物业服务合同主体分前期物业服务合同主体和普通物业服务合同主体。前者包括物业管理企业与建设单位 ,后者包括物业管理企业、业主或业主团体。我国物业服务合同的主体包括物业管理企业、业主或业主团体     

物业管理中的法律问题

一、物业管理中的法律关系 物业管理涉及到的法律关系很多,最基本的法律关系是物业管理委托合同关系。其构成要素是:1.主体。包括业主(物业的所有权人)和非业主使用人(承租人)及代表他们行使权利的业主委员会、物业管理公司。2.客体。即物业和物业管理使用行为。3.内容。即物业管理合同中各主体的权利与义务。     

物业管理合同构成要件初探

物业管理合同构成要件初探潘科明张勇坚物业管理合同，亦称“物业管理公共契约”或“物业管理公约”，是指由业主与物业管理公司达成的，由业主授权并提供费用，物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。作为合同的一种，它除具有合同之债的一般法律特...     

“正版保安”的背后

《保安服务管理条例》明年起施行，规定须持证上岗，不得搜身，不得限制他人人身自由或用暴力手段处置纠纷。《条例》明确，娱乐场所应当从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用保安员。自行招用保安员的单位不得在本单位以外或者物业管理区域以外提供保安服务。     

物业公司收取室内装修管理服务费的法律探讨

随着《物权法》的颁布，物业服务企业在业主装修时收取装修管理服务费是否合法的争议在全国各地时有出现，而且有愈演愈烈之势。本文通过对“物业管理服务”和“室内装修管理服务”及其服务收费问题的分析和法律解读，为完善相关的法律规定提出建议，以消弭纠纷。     

物业管理合同履行中不当抗辩行为的限制

在物业管理纠纷发生时，物业管理企业经常以停水断电或拒绝提供其他涉及业主重大利益的物业服务威胁业主，业主也动辄以拒绝缴纳或长期拖欠物业费对抗物业管理企业，这些行为违背诚实信用原则、损害社区公共利益，属于滥用抗辩权的不当抗辩行为。应当从立法和司法角度对这些不当抗辩行为进行限制，在我国现有立法没有相应规定的情况下，法院应援用诚实信用、公共利益和禁止权利滥用原则在司法审判实践中对不当抗辩行为进行限制。在限制不当抗辩行为时，应当允许当事人对无损他人利益的抗辩方式进行约定，也不能否定当事人行使正当的履行抗辩权。     

论第三人撤销之诉的原告适格

正根据2012年《民事诉讼法》第56条,在确定起诉人是否具有第三人撤销之诉的原告适格时,除了依据第3款规定的起诉要件进行审查,还要看其是否属于第1款、第2款规定的第三人。按照不少学者的理解,在我国,有独立请求权第三人和无独立请求权第三人的范围都很有限,不能圆满涵盖立法者期望通过第三人撤销之诉救济的虚假诉讼、恶意诉讼受害人。这种情况下,如何在立法者意图与规范文本之间取舍、衡平,就成为难题。研读新法颁行后的裁判文书可以发     

我国物业管理法律问题的思考

随着我国房地产业的迅速发展,越来越多的人成为小区里的业主,接受物业公司提供的物业管理服务。同时,业主和物业公司之间就物业管理引起的各种法律问题也越来越多。目前,我国调整物业管理的法律是民法通则、合同法、物权法、物业管理条例和其他相关部门或地方性规章制度。虽然物业管理在国外已经具备了成熟的模式,并有配套的法律法规进行调整,但在我国现在还是处于相对的发展初期,相对应的法律法规也正伴随经济的迅猛发展而逐步完善。本文结合实践中出现的各种有关物业管理的法律问题,探讨了物业和物业管理的概念、物业管理的法律关系、业主和业主大会的法律地位以及我国物业管理的法律现状和对策。     

浅谈小区车辆管理纠纷问题

随着业主私有车辆的逐渐增多,小区车辆规范化、细致化管理已经成为许多物业管理企业关注的热点话题。本文通过列举一些关于车辆管理纠纷的实际案例证明了目前的车辆管理过程中存在的问题,同时也从停车费用的法律依据的角度分析了开发商、业主及物业管理企业的各方权利和义务,并且结合物业管理企业的实际管理工作阐述了解决小区车辆管理纠纷的有效办法。     

璞玉精雕 良法砺出——陕西省十一届人大常委会第五次会议审议实况

规范物业管理,做到有法可依照章力事 随着房地产市场的市场机制日趋完善,物业管理作为现代住宅后续发展的重要组成部分,越来越被人们所关注.业主向开发商提出了更高的要求和往日不可预知的问题.在不同规模社区的物业管理方面,其利弊已逐渐显露.物业管理是关系到居民长久生活的重要因素.在省十一届人大常委会第五次会议审议<陕西省物业管理条例>时对保障业主充分行使物业管理自治权,合理规范业主、物业服务企业以及建设单位在物业管理活动中的权利义务和法律关系等方面都作出了明确具体的规定.