农村居民私有住宅买卖的效力分析——以宅基地使用权流转为视角

在社会主义新农村建设和农村城市化建设进程中,过去农村居民间曾经原本自愿、公平的房屋买卖,由于违反了《合同法》和《土地管理法》的相关规定,使得原先签订的合同瞬间失去了效力,这不仅由此引发了大量的诉讼,而且也为法院的裁判活动带来难题。基于农村居民私有房屋流转的立法现状和实践基础,对农村居民私有房屋买卖的效力认定可以适当突破“房地一体”规则约束,运用公平原则和公序良俗,将宅基地和房屋分别处理,使复杂问题简单化。     

合同的设立效力和履行效力

在明确合同效力含义基础上 ,对学者鲜有论及的合同的设立效力和履行效力进行阐述 ,以此加深对合同效力内涵的理解。对附延缓条件和附生效期限合同的设立效力和履行效力进一步阐述 ,以期利于立法和实践。     

我国合同效力制度的演变

我国合同效力制度演变的趋势是,意思自治原则越来越发挥出实际效能,公序良俗原则越来越定位合理,鼓励交易原则越来越落到实处,无效的范围逐渐缩小,效力形式越来越多样化,富有弹性,有效、无效、可撤销、效力待定、未生效并存的模式渐趋完善。     

论宅基地使用权性质

宅基地使用权是宅基地使用权人依法享有的占有、使用农村集体土地建造住宅和附属设施并长期保有的权利。国内对宅基地使用权性质的认识有着不同学说,但要结合我国土地政策和现实农村经济社会发展之现实进行认识。宅基地使用权是一种准所有权,是物权效力十分强大的他物权,其类似于自物权。尽管《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权,但是我国立法文本中的用益物权与大陆法系立法上的用益物权存在本质的差异。公共利益对土地及相关权利结构的设计不具有决定性,不能否定宅基地使用权的私权属性。     

从合同效力之争透视农村私房买卖的困境与突围

随着农村私房买卖日趋活跃,由此引发的农村私房买卖合同纠纷也与日俱增.由于理论研究不足、立法不明确等原因,各地法院判决结果存在分歧.面对如此现实困境,应该在仔细甄别的基础上实现区别对待,最终确立"认定合同无效为原则,有效为例外"的处理原则.     

人民调解协议的合同效力

上世纪末,人民调解制度对于社会纠纷的解决起到了重要的作用。但进入新世纪后,调解率较之诉讼率迅速下降,这与人们的诉讼意识增强有很大关系,同时与调解协议的性质和效力不明有更主要的关系。本文对调解协议的合同效力构成及在审判过程中如何看待调解协议的合同效力等问题进行了阐述。     

社会公共利益与强制性规定在无效合同认定中的适用关系

我国《合同法》第五十二条规定了合同无效制度,其中第四项与第五项的使用颇具争议,两者的适用关系也是学界和司法实践关注的焦点。由于最高人民法院对强制性规定的限缩解释,所以当合同违反低位阶法律时,往往出现法官同案不同判的现象,造成裁判实践的混乱。因此,解决问题的关键就是明确界定强制性规定与社会公共利益规范在无效合同认定中的适用关系。文章通过案例分析,总结出合同无效制度的适用体系,以解决司法实践中合同无效判断标准不明确的问题。     

论合同效力的发展轨迹——合同效力的扩张与限缩

合同的相对性理论表明合同在当事人之间产生法律拘束力,但现代合同法的发展,使得合同效力呈现出扩张的趋势,合同对第三人也会产生一定的拘束力.合同虽然是当事人意思自治的结果,但合同效力体现了现行法律对合同内容的价值评判,因此,对于有违公平、正义理念的合同条款,要采取严厉的立法态度,对其进行否定性评价.     

论农村宅基地使用权的流转

基于促进城乡平等、扩大农村融资途径、减少土地资源浪费等的考量,应当许可宅基地使用权的买卖、互换、出租以及抵押。但由于在现实国情下宅基地使用权承栽着福利功能,其流转必须限定在本集体经济组织内部,且要符合“一户一宅”的要求。     

合同效力状态分析

合同的效力在不同状态可能导致不同的法律后果及相应的民事责任,从我国现行法律看,可将其归纳为合同成立、合同不成立、合同未生效(效力待定)、合同生效、合同有效、合同无效、合同可撤销(变更)七种不同的效力状态。作为一名企业法律工作者(或管理者),掌握合同效力特殊状态,对维护企业的权益尤为重要,可以利用合同不同状态的相关法律规定,根据企业自身的利益,促使合同生效或故意使合同不产生法律效力。用合法的手段、最大限度的保护企业自身的利益,避免或挽回经济损失,从而实现订立合同的目的。     

房屋买卖中的优先购买权

房屋优先购买权是一项重要的民事权利,对于房屋优先购买权的权利主体及其权利冲突解决方法的确定,在司法审判实践中具有重要的意义.首先,房屋共有人的优先购买权问题,应按按份共有和共同共有两种情况分别处理.其次,应依法保护房屋承租人的优先购买权.再次,房屋共有人的优先购买权应当优先于房屋承租人的优先购买权.最后,房屋所有权人出售房屋时,其同住未成年人以及非共有人的成年人不享有对该房屋的优先购买权.     

论宅基地使用权与房屋所有权的关系

在大陆法系的物权法理论中,土地和建筑物的关系有结合主义和分离主义两种模式,并被不同国家和地区所采用,尽管各有特点,但通过制度比较可知,结合主义模式更具优势。在我国,农村宅基地使用权在尚未放开流转的情形下,与房屋所有权尚处于分离状态。应当改变和完善相关制度,令房屋所有权与宅基地使用权的一并流转即结合主义模式成为我国处理农村房地关系的原则。     

违约金在国际货物买卖合同中的适用

英美法系拒绝承认惩罚性违约金具有担保合同履行的功能,认为合同救济的目的在于补偿而非惩罚,大陆法系原则上认为违约金的根本属性为补偿性,但并不禁止当事人就违约订立惩罚性质的违约金。违约金制度在国际货物买卖中的适用有不同情形。     

论宅基地使用权的功能

宅基地使用权是一项重要的民事权利,其流转受到我国法律和政策的严格限制,但社会对于宅基地使用权能否流转的问题一直存在激烈争议,因此亟待学理探讨。对宅基地使用权功能的分析,能够为宅基地使用权能否流转的问题提供一个可资参考的判断依据。宅基地使用权的根本功能是保障生存利益的实现,必备功能是利用宅基地取得收益。基于根本功能,该权利的流转有助于生存利益在更大范围内实现。基于必备功能,实现该权利的交换价值符合正义原则。通过功能分析的方法可知,宅基地使用权的自由流转具有正当性。     

无权处分合同效力之辨析

《买卖合同司法解释(三)》的出台对无权处分合同效力问题的理解带来诸多变化,极大地冲击了民法传统理论,这使得对该问题的分析显得非常必要。学界对无权处分合同效力问题一直存有争论,主流有效力待定说和完全有效说两种观点。实践表明待定说存在种种弊端,完全有效说相对合理。在我国的物权变动模式下,应当采纳物权行为理论来合理区分无权处分合同效力与无权处分物权变动效果,进一步完善基础理论以协调好《买卖合同司法解释(三)》第三条和《合同法》第五十一条规定的适用,更好地指导司法实践。     

论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充

房屋优先购买权的行使条件是承租人行使优先购买权的必备前提,我国相关法律对于行使条件应如何适用的规定过于笼统和原则,缺乏可操作性.应在兼顾承租人与出租人双方利益的基础上,运用限制解释和扩充解释的方法重新审视行使条件,明确房屋优先购买权必须以合法租赁关系为前提、让利方式下不适用同等条件、未约定排除优先购买权行使三个限制条件...     

宅基地使用权收回的性质研究

实践中宅基地使用权收回时常处于或被弃用或被错用或被滥用的状态,究其根源,则在于对宅基地使用权收回的性质缺乏一个合理而精准的界定。为此,通过一体考虑宅基地使用权设立与收回,借鉴合同法中的强制缔约理论与解除权理论,树立宅基地使用权设立的合同观,从而最终将宅基地使用权收回界定为一种私法上的行为——合同解除行为。     

物权法下的农村宅基地使用权探析

宅基地使用权是农村村民依法享有的,为建造自有房屋在集体所有的土地上占有、使用,以及建造、保有房屋及附属设施的一种具有中国特色的用益物权,带有成员性色彩的福利性的集体权利。物权法对于宅基地使用权的规定具有重要的意义,但是,其规定过于简单,并且存在着多种不周延之处。我们应当完善宅基地使用权登记制度,肯定有限制的流转,并规定在取得宅基地使用权后,应当在一定期限内投入使用,以加快宅基地的利用,发挥其价值。     

浅析目前警用装备采购合同存在的主要问题及其法律完善

警用装备采购合同是公安以及武装警察部队与民用工业部门之间签订的为实现警用装备的生产和采购并明确相互权利关系的经济合同。本文就从警用装备采购合同内容和特点出发,研究和分析了目前警用装备采购合同存在的主要问题,并提出解决和完善警用装备采购合同的法律措施。警用装备采购合同法律上的完善,有助于规范装备采购行为,提高装备采购效益,进而全面推进警用装备的现代化建设。     

浅析我国专利法中的“许诺销售“

我国2000年8月25日通过的经第二次修订的专利法,增加规定了对专利权人的"许诺销售"权,文章从"许诺销售"权的立法目的入手,论述了许诺销售的概念和外延界定,并重新论证了许诺销售侵权的构成要件.