天津市宅基地换房模式的经济学分析

2005年以来，天津市试行宅基地换房模式，以推动城郊地区城镇化进程。政府在农民利益保护和公共品供给等方面进行了积极的探索，发挥了重要的主导作用。在这种模式中，政府行为既不同于自上而下的政府主导型城市化建设，也不同于自下而上的自由放任型城市化建设，而是在现有的法律框架内进行了大量的制度创新，由此形成了一种可资借鉴的城镇化模式。     

快速城市化进程中的失地农民问题——以天津市华明镇“宅基地换房”为例

失地农民的权益问题是中国快速城市化产生的突出问题之一。本文以天津市东丽区华明镇为例,探讨＂宅基地换房＂这种城市化模式产生的效果及问题,提出中国快速城市化应当稳步推进,注意及时消化负面问题。     

宅基地换房的利弊及对策分析

社会经济快速发展,城镇化步伐加快,迫切要求建设用地的扩张,与此同时我国还存在着18亿亩耕地红线的制约问题,那么,如何突破土地资源的瓶颈呢？在这种背景下,宅基地换房政策应运而生。它的执行,既集约了耕地,又促进了城市化的发展。但是,在此项政策执行过程中,会出现很多问题。那么,怎样根据实际情况,灵活执行政策,以及在此过程中,切实保障农民的利益,促进经济社会的持续发展,这就需要对宅基地换房政策进行深入的研究,分析其中存在的问题,提出应对的策略。     

正确认识和处理农村宅基地与耕地保护的关系

我国人口不断增长,耕地面积却在不断减少,这对农民增收、农民转移、新农村建设等产生了消极影响,对我国的粮食安全也构成威胁,长此以往,将会影响到全面建设小康社会目标的实现.因此,要保护有限的耕地资源,必须有针对性地多管齐下、标本兼治、综合治理,将农村宅基地建设纳入农村小城镇建设的规范之中.     

农村股份合作制企业构建及其公司治理法律机制研究——基于天津市宅基地换房实践的视角

我国一些地区农民以宅基地换房等方式进行农村土地流转尝试，牵涉到生产或生活方式的巨变。其中生产方式的载体按我国现行公司制度肯定不行，如果仍按农民原有的合作社组织恐怕也不行。能否把前两者嫁接起来。探索一种新的符合中国新农村特色的企业形态，这就需要地方或中央立法来探索，对现行企业制度包括治理结构和治理机制进行创新。所以，探索构建一种新型集体经济组织形式即农村股份合作制企业应不失为一种理想的制度选择。在构建农村股份合作制企业制度时，其中企业形态或地位、内外部治理机制、以及相应的风险保护机制等方面应是考虑的重点。在国家统一立法未出台之前．天津可利用国家赋予的先行先试政策．进行农村股份合作制企业的制度创新与试点。     

论宅基地使用权流转的宪法保护

宅基地使用权属于农民的私有财产，我国宪法保护公民私有财产权与现行法律限制公民自由处分宅基地使用权的规定相矛盾，也不利于我国经济建设大局和人民居住条件的改善。我国应该完善宪法对这种私有财产权的保护，使得法律限制财产自由更加符合社会公共利益。     

农村宅基地置换城镇住房的理论内涵阐释

农村土地流转作为破解制约我国经济和社会发展的“三农”问题的一种探索,刺激全国各地区分别从各自实际出发进行多样性方式的实践,具有代表性的是天津市单纯“宅基地换房”与嘉兴市“两分两换”模式下的农村宅基地置换城镇住房尝试。通过对两试验区的典型模式进行分析,找出这些模式立论的理论基础并探寻这些基础的局限,进而探究出农村宅基地置换城镇住房的价值向度是资本价值向度,忽略了农村宅基地天然具有的人权价值向度。     

农村宅基地立法的若干热点问题

改革开放以来,中国宅基地法制建设不断发展完善,但也存在不少问题。农村宅基地立法热点问题主要有:(1)宅基地能否继承问题;(2)宅基地转让问题;(3)城市居民购买农村宅基地问题;(4)农村宅基地使用权抵押问题;(5)农村宅基地使用期限问题;(6)农村宅基地使用权登记问题;(7)宅基地使用权补偿问题;等等。     

宅基地退出的风险探析

宅基地对于保障农民住房及基础生存条件有着不可替代的作用,但现存的宅基地闲置、一户多宅等情况造成土地资源的浪费,故宅基地退出对实现土地资源的高效利用、深化农村土地制度改革具有重要意义。由于宅基地法律制度不完善、宅基地监管机制缺位、农村社会保障水平偏低等原因,致使宅基地退出面临着经济、社会、生态等方面的风险。应从完善立法、加强监管、强化农村社会保障等方面,全面规制宅基地退出的风险。     

对宅基地使用权初始取得市场化的反思

既有关于农村宅基地使用权初始取得制度的理论检讨均存在一定的认知偏差。浙北农村的经验显示,地方政府对农村宅基地指标不断压缩、村庄内部宅基地需求刚性化和村级治理主体的谋利化导致了宅基地资源在村庄社会分配中的异化。基本家庭再生产难以完成、村庄社会阶层再生产模化、宅基地财产属性显著增强与城市剥削农村隐性化,构成了当下农村宅基地使用权初始取得市场化的后果,其实质是宅基地使用权的财产权利化。农村宅基地使用权初始取得的市场化实践需要适度的政府干预,通过强化宅基地管理和村庄规划来确保宅基地资源分配的基本公平。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转：这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合时宜,建议我国建立宅基地使用权有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。     

论我国宅基地使用权制度的完善

我国宅基地使用权制度的滞后和不完善导致了宅基地使用权纠纷大量出现,只有完善我国宅基地使用权制度才能根本化解纠纷,保障国家权益、维护农民利益,促成农村经济与我国市场经济发展相协调.     

我国农村宅基地使用权流转的现状考察

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利,农村宅基地使用权是否可以流转的问题一直以来都是社会各界关注的焦点。本文主要考察了我国在立法上对我国农村宅基地使用权流转的规范与态度,以及我国的司法实务现状,并通过实证调查的方式考察了我国农村宅基地使用权流转在现实生活中的实际情况及其存在的问题与原因,旨在为宅基地使用权制度完善提供参考依据。     

关于我国农村宅基地使用权流转问题的探究

随着社会主义市场经济的发展,农村宅基地使用权流转具有必要性。它不仅能缓解社会新农村建设的融资问题,还能最大限度提高土地的利用效率。本文提出有条件的农村宅基地使用权自由流转制度,建议探索建立宅基地使用权流转市场;在完善社会保障的基础上加强宅基地使用权流转的程序建设,依法保护耕地并加强监管,促进宅基地使用权流转的规范化发展。     

建设特色山地城镇破解城镇建设发展难题

保护坝区农田、建设山地城镇,是中共云南省委、省政府作出的重大战略决策,也是云南省大理白族自治州破解耕地保护与城镇建设发展难题、推进城镇化科学发展的必由之路。我们必须坚定不移地落实好这一重大战略,扎实推进大理特色山地城镇建设。     

物权法下的农村宅基地使用权探析

宅基地使用权是农村村民依法享有的,为建造自有房屋在集体所有的土地上占有、使用,以及建造、保有房屋及附属设施的一种具有中国特色的用益物权,带有成员性色彩的福利性的集体权利。物权法对于宅基地使用权的规定具有重要的意义,但是,其规定过于简单,并且存在着多种不周延之处。我们应当完善宅基地使用权登记制度,肯定有限制的流转,并规定在取得宅基地使用权后,应当在一定期限内投入使用,以加快宅基地的利用,发挥其价值。     

宅基地使用权流转及初始取得制度的构建

宅基地使用权具有保障性、政治性与计划性,是一种特殊的用益物权。现阶段不宜开禁宅基地流转。宅基地上的房屋可以脱离宅基地使用权入市流转,建立专门系统的宅基地使用权制度规范体系,完善登记制度,从而解决宅基地初始取得和管理混乱的问题。     

物权法下宅基地使用权的转让

物权法草案对宅基地使用权转让作出了明确规定,但交易面窄,还不适应我国发展需要,不利于物的价值的发挥.扩大宅基地使用权流转范围,是社会主义市场经济发展的必然要求,是农村城镇化的客观需要.     

论宅基地管理的自治模式——治理视角下的宅基地制度改革研究

宅基地制度改革是国家自上而下推进的旨在提高宅基地管理能力及扩大宅基地权能的体制改革。以往的相关研究主要关注扩大宅基地权能层面,主要议题围绕宅基地是否应该流转及如何流转,忽视了基层治理现代化背景下宅基地管理层面的制度创新实践。对江西余江的个案研究表明,为了提升宅基地管理能力,地方政府注重动员基层社会,形成制度化了的宅基地管理的自治模式。对这一宅基地管理模式形成过程和运行机制的研究表明:积极发挥村民自治的作用,不仅关乎严格规范的宅基地管理制度的建立,而且对优化基层治理现代化路径有重要意义。在宅基地制度改革试点向全国范围拓展过程中,增加治理的视角有利于更全面地更准确地评估试点成果,避免掉入单向度扩大土地权利的财产权陷阱。     

论农村宅基地使用权的继承

农村宅基地使用权的继承，是用益物权、继承法和房屋的特点以及和谐社会的必然要求，且不与耕地保护政策和社会稳定相矛盾，又不存在对现行法律的重大突破。因此，应当在现有法律框架下开个口子，允许农村宅基地使用权的有条件继承。