浅议买卖合同中的瑕疵担保责任

买卖合同中瑕疵担保责任是出卖人的重要义务之一,也是合同法对买受人合法利益保护的重要体现之一。本文主要围绕买卖合同中瑕疵的类型、具备要件、出卖人违反该义务时应承担的责任等几方面展开论述,期望对瑕疵担保责任有更为清楚的认识。     

出卖人权利瑕疵担保责任的认定及处理

根据合同法的相关规定,买卖合同的出卖人应当向买受人交付符合合同约定的标的物,并对该标的物承担瑕疵担保义务。出卖人将曾用于出租的商业房屋进行出卖时,由于未及时督促原承租人至工商管理部门办理注销或公司注册地址迁移手续,导致买受人因该地址不能用于工商登记而遭受租金损失的,应承担相应的瑕疵担保责任。     

略论买卖合同标的物瑕疵责任

买卖合同是进行商品交换的法律形式。在商品交换法律关系中。买卖合同一经签订,合同双方当事人即出卖人和买受人都负有积极履行合同的义务。但是,在有些买卖关系中,由于出卖人不积极履行合同,而在交付合同标的物时,以次充好,以劣充优,从而给买受人带来财产上的损失。在司法实践中,因这种情况而引起的买卖合同纠纷并不少见。对于这种纠纷应该如何处理?买受人财产上的损失应该由谁承担?这就是民法中有关买卖合同标的物瑕疵责任的理论所要解决的问题。本文即试图从买卖合同标的物瑕疵的概念、承担标的物瑕疵责任的条件以及因标的物瑕疵而引起的民事法律后果三个方面作一些初步探讨,以就教于法学界人士。     

论无权处分与出卖他人之物——兼评《合同法》第51条与《买卖合同解释》第3条

认定无权处分关键在于处分人的处分权存在瑕疵,出卖他人之物属典型的无权处分.《合同法》第51条至少从字面上看违背了物权变动区分原则,但可通过民法解释学方法加以补正:无权处分所涉债权合同原则上有效.相对人恶意时,权利人有权主张无权处分所涉债权合同无效.《买卖合同解释》第3条乃《合同法》第51条的当然之意,其适用以出卖他人之物所涉合同有效为前提,应做如下理解:在出卖他人之物中,出卖人违反了《合同法》第150条规定的权利瑕疵担保义务;但根据《合同法》第151条的规定,出卖人仅在买受人善意之时才承担源于处分权缺陷这一权利瑕疵所引起的违约责任.     

分期付款买卖合同相关问题探析

一、对出卖人的取回权的探析 在分期付款买卖合同中,出卖人的取回权是基于保留所有权之本质及其担保债权的功能,在买受人不依约定履行义务、清偿不能或其行为违反合同,尤其因不当使用、处分标的物致危害出卖人的担保利益的情况下,出卖人得以取回标的物以实现其合同上利益的一种权利。法律创设出卖人取回权制度的目的是为出卖人提供一定的权利救济方法,而关于出卖人取回权的法律性质,学者问存在以下不同的观点:     

论出卖人的权利瑕疵担保

一、权利瑕疵担保责任含义权利暇疵是指买卖合同标的上附有第三人权利或侵犯了第三人权利，在出卖人将标的交付给买受人后，第三人的权利也随之合法转移或继续侵犯了第三人的权利，成为买受人的负担，妨碍买受人取得和行使对标的物的权利的情形。出卖人在出卖标的的同时应保证其所出售的标的没有权利吸疵，出卖人对买卖标的享有合法的权利，任何第三人不会就标的向买方主张任何权利和请求，出卖人的这种保证即为权利假疵担保。违反了这种担保义务，出卖人应承担权利联疵担保责任。出卖人的权利接疵担保有如下特征：（1）该项担保为默示担保…     

论一物数卖合同效力与买受人权利救济

学界主流观点不区分后买受人主观态度,主张一物数卖所涉合同均有效欠缺法理,且对恶意串通的认定存在认识偏差。只要后买受人明知先买受人的存在,则后买卖合同相对无效。先买受人未取得标的物所有权时,先买受人有权要求出卖人承担违约责任,有权要求恶意的后买受人承担侵权损害赔偿责任;先买受人行使债权人撤销权除要求后买受人主观恶意外,还需以出卖人不履行合同难以承担违约责任为前提。根据《合同法》第151条出卖人不承担权利瑕疵担保义务的规定,恶意的后买受人未取得所有权时,出卖人不承担违约责任。买受人要求出卖人承担违约责任及先买受人要求后买受人承担侵权损害赔偿责任时,责任主体的责任范围包含权利主体的预期利益在内。     

合同附随义务不构成行使先履行抗辩权的先决条件

【裁判要旨】先履行抗辩权中当事人的互负债务,要求双方债务具有对价关系。买卖合同中,对价关系的债务应该是出卖人的货物供给义务、买受人的支付货款义务,出卖人向买受人开具销售发票是附随义务,合同附随义务不构成行使先履行抗辩权的先决条件,买受人不能以出卖人单纯违反出具发票这一合同附随义务为由行使先履行抗辩权,从而拒绝支付货款。     

保留所有权出卖人取回权行使规则的冲突及其化解

《合同法》第134条对所有权保留买卖作出明确规定,虽然立法与实务不否认出卖人取回权的担保功能,但更注重其外在表现形式。原《买卖合同司法解释》第36条总体上采纳形式主义担保观,对出卖人取回权作了限制,以强化对买受人和第三人的权利保护。新《买卖合同司法解释》第26条延续上述做法,以买受人的付款比例作为限制出卖人取回权的标准,同时以善意取得制度保护善意第三人,这与《民法典》和《担保制度司法解释》将出卖人的“所有权”功能化为担保物权的基本理念不符,亦与正常经营活动买受人规则和统一清偿顺位规则存在一定冲突,故应限制其适用范围。     

论“正常经营买受人”的善意要求

为应对动产担保登记所引发的动产交易时查询权利负担的两难，正常经营买受人规则豁免买受人查询权利担保的义务，以提升交易效率。正常经营买受人的法律构成中，正常经营活动、已支付合理价款、取得担保财产等要件基本可兼顾对动产担保权益的保障。但《担保制度解释》第56条为正常经营买受人的构成设定了善意要件，依此，买受人对于动产担保知情及异常交易情形应查询登记而未查询时应知的，均不受特别保护。一旦要求买受人善意，对买受人的保护逻辑将转换为信赖保护法理，而且，应当查询登记的情形模糊难断及知情不予保护，将传递给当事人不确定的预期，增加主观层面的对峙，最终损及交易效率，甚至阻碍交易的进行。对于正常经营买受人保护的限制，重心应放在出卖人的正常经营活动，努力设定相对客观易判断且可预期的范围。规范应明示：只要属于出卖人正常经营活动，正常经营买受人即无查询义务，也无被追及的风险。     

物权、债权,谁优先——论房产交易完成前被另案查封案件的处理

在审判实践中不难看到某些与物权相似,但又不是严格法律意义上的物权,这类权利与债权相比,较难界定到底哪个权利应受到优先对待。本文主要阐述房产交易完成前,因房产出卖人尚有其他债务问题,债权人起诉并要求对未登记到买受人名下的房产进行查封,法院应否保障房产买受人的权益的问题。本文认为,如果法院查实房产买受人在合同的订立及履行过程中均为善意,并履行了合同义务,且交易过程符合当地习惯、交易价格符合市场价格的标准等等,那么可认定房产买卖合同有效,法律可赋与房产买受人一种与实际物权主体具有同等法律地位的主体形式（本文称之为拟制物权主体）,其已具备享有物权的内在条件,可对房产行使请求权。那么查封房产就会损害善意房产买受人的合法权益,法院应予保护。     

拍卖人的信息提供义务与担保责任 ——从居间商的法律地位出发

拍卖人属于居间商,对竞买人的主要义务为信息提供义务,在不能提供拍卖委托人的真实、具体身份信息时,须对买卖合同的履行负责。就拍卖标的瑕疵而言,应从是否属于消费者买卖,拍卖人是否承担出卖人义务,瑕疵是否涉及违法性、安全性或按照合理商业标准应当告知等方面出发,确定拍卖人履行信息提供义务的标准。作为居间商的拍卖人须按照交易中必要的注意标准进行积极调查。拍卖场合的瑕疵担保责任并非法定责任的保留地,而是违约救济的组成部分。仅作为居间人的拍卖人不必担保标的无瑕疵,而承担出卖人义务的拍卖人原则上应担保标的无瑕疵,此时免除瑕疵担保责任的格式条款可因违反《合同法》第40条无效;此类免责条款有效时,根据《民法总则》第132条,明知或应知瑕疵的拍卖人对其援用也构成滥用民事权利。拍卖人损害赔偿责任的范围根据其是否承担出卖人义务而有所不同。对《买卖合同司法解释》第33条但书,应严格限定其适用范围。     

附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性

【裁判要旨】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋进而其限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴,不影响合同效力。因此,这类合同如不具备合同法第五十二条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。     

寄送买卖的风险转移与损害赔偿——基于比较法的研究视角

寄送买卖是国内和国际贸易常见的一种交易形式,其本质特点在于出卖人仅负责安排运输发送货物,而不承担运输货物的义务。出卖人将货物移交给承运人,并非完成买卖合同的交付义务,所有权未发生转移,但价金风险发生转移。出卖人虽不负担运输义务,但如果未尽到合理安排运输以及其他注意和保护等附随义务,应承担损害赔偿责任,且价金风险不转移。寄送买卖中独立的承运人并非出卖人的债务履行辅助人,出卖人无须为承运人的过错负责。如果货物发生毁损灭失,在符合适当构成要件时,买受人可主张侵害货物所有权的损害赔偿请求权或违反运输合同的违约责任请求权。     

无权处分场合买卖合同的效力与权利瑕疵担保

《民法典》第597条第1款的主要规范目的是,无权处分不影响买卖合同的效力。只要承认权利人的追认会产生所有权变动的效果,就适宜承认存在效力未定的处分行为。区分负担行为和处分行为,在解释论上具有可取之处。在传统债法上,无权处分致使给付不能的,存在适用债务不履行责任抑或权利瑕疵担保责任的争论,两方面规定在构成要件上有实质区别。我国《民法典》合同编实行救济进路,第三人享有所有权、抵押权等权利致使所有权不能转移的,当事人可以选择适用《民法典》第597条第1款或第612条,两者在违约责任的构成要件和效果上并无实质区别。《民法典》第612条中规定的第三人“享有权利”文义范围较窄,应当对其进行目的论扩张,将第三人“过去享有权利”且主张权利的一些情形纳入其中;即使买受人构成善意取得,仍可认定出卖人违反权利瑕疵担保义务。     

未登记已占有的房屋买受人的权利保护

房屋二重买卖中,传统理论认为登记的后买受人优先于已占有的前买受人,因债权不能对抗物权.登记的后买受人可以对占有的前买受人主张返还请求权的要件是无权占有,前买受人之占有乃基于有效之买卖法律关系,该买卖之效力并不因出卖人的二重买卖而受影响,前买受人之依据交付获得的占有和收益权也不因再次转让行为而终止,故返还请求权不能成立.当将房屋交付后,前买受人取得了占有、使用和收益等权能,出卖人的再次转让行为属无权处分,登记的后买受人不能取得出卖人所没有的占有、使用和收益权.已登记的后买受人只有符合善意取得的要件时才能对抗前买受人的占有权利.前买受人的占有产生公示效力,后买受人负有合理调查占有的义务,未尽该调查义务的,构成调查知情.侧重保护前买受人既符合诚实信用原则,减少信赖损失,更有助于提高经济效率.     

浅述瑕疵担保责任

暇疵担保责任是指法律规定委托人对物品所有权合法性及质量等承担的保证责任。经济合同中出卖人依合同负有交付标的物的义务和使买受人获得标的物所有权的义务,此外,还负有两项瑕疵担保责任,即物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。     

现代买卖法瑕疵担保责任制度的定位

现代买卖法对出卖人买卖标的无瑕疵担保义务的认定采"履行说",即课加出卖人以无瑕疵给付的义务,也就是出卖人必须使所交付的标的物不存在任何物的瑕疵和权利瑕疵,以此实现瑕疵担保责任制度综合于合同法总则一般给付障碍法的转变。货物瑕疵检验和通知义务以及货物减价虽然表现为外在的独立化,但这并不妨碍统合的实质,因为这些制度的适用都以标的物存在瑕疵为前提条件。我国合同法在瑕疵担保责任制度上已经实现统合,其法律技术连接点为按照合同要求给付(与合同相符)以及在违约责任的承担上采取法律效果进路。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

买卖合同形式及内容的法律规制——以分期付款买卖合同为视角

以分期付款买卖合同为视角研究买卖合同的形式及内容的法律规制仍有诸多疑惑有待确定。分期付款中的“分期”与“付款”的界定系确定分期付款买卖基本涵义的关键。发达国家或地区对于分期付款买卖合同形式之法律规制系基于立法与司法制度层面更为复杂、深刻的考虑。演变中的合同形式所体现的形式价值以及合同形式瑕疵所生的其与合同效力的关系,基本涵盖了合同形式法律规制的全部思想。分期付款买卖合同内容之法律规制体现了对买受人(消费者)利益的特殊保护。