共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权的竞存

房屋优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的在时间上先与他人购买房屋的权利。优先购买权关系的主体是出卖人自己分得的财产的共有人或其他原共有人，或者出卖房屋的出租人和承租人。优先购买权关系的内容是其他原共有人或承租人享有的在同等条件下优先购买标的物的权利和出卖人承担的在同等条件下优先出卖标的物的义务。     

按份共有人优先购买权的理论与实务探析

优先购买权,又称先买权,是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的一种独立的民事权利。对于共有人的优先购买权,大陆法系国家民法典一般都有此规定。我国《民法通则》第78条第3款规定了按份共有人的优先购买权。《物权法》第101条规定:按份共有人可以转让其享有     

论优先购买权

一优先购买权是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买特定标的物的权利。其法律特征如下：第一，优先购买权是特定民事主体享有的权利。在某些特定的买卖关系中，特定的民事主体在购买买卖标的物时可以先于其他民事主体。这表明，在同一买卖关系中，享有优先购买权的民事主体与其他民事主体的购买法律地位是不平等的。第二，优先购买权是一种机会权利。本来，在一般的买卖关系中，所有的买方主体具有同等的法律地位和购买机会，不存在优先与否的问题。但在某些特定的买卖关系中，法律赋予某些特定的购买主体可以在其他购买主体之前…     

房屋优先购买权冲突的处理

房屋买卖中的优先购买权,是指在同等条件下,特定当事人优先购买的权利。优先购买权,在我国法律和实践中,按主体范围划分主要有四种:共有人的优先购买权、承租人的优先购买权、承典人的优先购买权与住房制度改革中的优先购买权。 需要指出的是,房改中的优先购买权,与共有人和承租人的优先购买权以及承典人的优先购买权均有所不同,房改中的优先购买权是绝对优先的,不存在同等条件的问题。因为房改中的优先购买权是基于一方是     

共有关系中的优先购买权研究

优先购买权,也称先买权,是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。优先购买权不仅仅适用于共有关系中,亦可依法适用于其他法律关系,但共有中的优先购买权具有典型意义。所谓共有人优先购买权,是指共有人在其他共有人有偿转让其份额或者转让已经分割的共有部分时,所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。我国民法理论和民事司法实践对共有人优先购买权规则并无统一认识,本文不揣浅薄,对共有关系中的优先购买权一陈管见,以求教于同仁。一、优先购买权在共有关系中的适用范围     

优先购买权优先顺序新探

一、优先购买权之意义（一）共有人之优先购买权。民法通则第７８条第３款规定：“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”我国《城市私有房屋管理条例》进一步对房屋共有人的优先购买权作了...     

优先购买权优先顺序新探

一、优先购买权之意义（一）共有人之优先购买权民法通则第７８条第３款规定,“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”我国《城市私有房屋管理条例》进一步对房屋共有人的优先购买权作了明...     

民法典中优先购买权制度的体系设计

我国现行法规定了10类法定优先购买权，实践中还有大量的政策型优先购买权和约定优先购买权。由于现行法缺乏关于优先购买权的一般性规定，导致不仅各类法定优先购买权欠缺应有的法律规范，政策型优先购买权和约定优先购买权也长期处于无法可依的状态。因此，应当利用我国编纂民法典的机会，通盘考虑和设计优先购买权制度。关于优先购买权制度在民法典中的体系设计，大陆法系国家和地区的民法典存在五种不同的立法模式。我国未来民法典应当参考德国、匈牙利的民法典的做法，在民法典分则编买卖合同一章的特种买卖一节中规定约定优先购买权的一般规则，并明确法定优先购买权原则上应适用关于约定优先购买权的规定。     

论我国文物优先购买权在拍卖中的行使

我国有关国家文物优先购买权的法律规定较为粗疏，这使得文物优先购买权的行使在实务中产生了诸多疑难。文章从现有法律体系出发，先对文物优先购买权的现有规则进行全面理解。并以此为基础，尝试构建出一个完整的文物优先购买权行使制度，以期为未来法律的完善提出一些个人认为可行的建议。     

法定优先购买权的法律性质、效力及实现

一、引言《民法通则》第 78条、《合同法》第 2 30条分别规定了按份共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权。这两种优先购买权都是依照法律直接规定而不是根据当事人之间合同产生的 ,属于法定优先购买权。但是有关法律均未明确法定优先购买权的法律性质及法律效力 ,学术上对其法律性质说法不一 ,对法律效力研究也很少。法律规定的疏漏及理论上的模糊 ,给现实中优先购买权的行使及保护带来了困难。二、据以研究的案例原告邱 XX租用被告 XX县饮食服务公司房屋 ,约定租期自 2 0 0 0年 1 2月 1 5日起至 2 0 0 4年 5月 31日止。 2 0 0 1…     

优先购买权的法律效力探析

分析优先购买权的法律效力,要从优先购买权法律关系的三方主体(财产出奏人、先买权人和第三人)之间在优先购买权法律关系中的权利义务入手.而优先购买权对第三人的效力又是其中的关键点,其也是在理论和实践中存有诸多争议的热点.要正确界定第三人在先买权法律关系中的权利义务,必须严格将第三人区分为善意第三人和恶意第三人,并赋予其不同的法律地位,从而兼顾先买权人的利益和交易的安全.     

承租人优先购买权的损害赔偿研究

我国民事立法中关于优先购买权的规定不多,但一直规范有房屋承租人的优先购买权.不过,多数规定只是对承租人优先购买权的确认,该权利的行使及受到侵害后的救济措施却很不明确.最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>中,虽然规定侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求损害赔偿,但如何赔偿没有加以明确.承租人优先购买权是具有债权性的形成权,形成权具有可被侵害性,因此,在法律规定的合理期限内末通知承租人导致优先购买权不能行使、行使优先购买权的意思表示过程中受到不合理阻碍、优先购买权行使后导致该权利目的落空的,都构成对承租人优先购买权的侵害,应当承担相应的损害赔偿责任.     

房屋承租人优先购买权的几个问题

我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋时,承租人基于租赁合同,享有对租赁房屋同等条件下的优先购买权.但在转租以及强制拍卖方式下,承租人对租赁房屋是否享有优先购买权,则是需要理论和立法进一步解决的问题,避免因审判人员的理解不同而导致同类案件审判结果不同.另外,《中华人民共和国物权法》在涉及按份共有物处分时由共有人"全体同意之原则"改采"多数决原则".在按份共有人根据"多数决原则"出售共有物而少数共有人主张优先购买的情况下,为避免共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞合,应对多数共有人的处分权进行必要的限制:当多数共有人要求出售共有物时,应首先满足少数共有人优先购买多数共有人的共有份额的权利.     

试论“优先购买权”及其法律保护

关于“优先购买权”及法律保护,目前尚缺乏系统研究,而这些问题对民事审判实践至关重要。笔者谈点粗浅看法,就教于大家。一、优先购买权的概念及特征所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或者出租人出卖房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权关系的主体,是出卖自己分得的财产的原共有人和其他原共有人,或者出卖房屋的出租人和承租人。     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

论共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合

按照现行法律的规定 ,共有人优先购买权的客体是共有份额 ,承租人优先购买权的客体是 (共有 )物 ,两者根本不存在竞合的问题。从承租人优先购买权的立法意旨来考量 ,目前在我国也没有将承租人优先购买权扩张解释及于共有份额的必要。在传统民法中 ,由于共有物的处分须经过全体共有人的同意 ,所以无需考虑共有人对共有物的优先购买权问题。但在立法对共有物处分采“多数决原则”的情况下 ,为保护少数共有人的利益 ,应规定在多数共有人基于该原则处分共有物之前 ,少数共有人有权对多数共有人持有的共有份额行使“优先收购权”。     

论承租人的优先购买权

一、承租人优先购买权的法律性质　　承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。　　承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：　　1.承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人…     

股东优先购买权制度若干法律问题初探

我国现行《公司法》虽然规定了公司股东的优先购买权,对于有限责任公司股东的优先购买权的性质、效力、行使条件和期限等具体问题上规定得不够详尽,其他类型公司股东的优先购买权则未作任何规定,这根本不能满足复杂的社会实践需求,立法上的不足终将导致法律对社会法律关系调整的缺失和司法运用实践的困难.因此,对于股东优先购买权涉及的相关法律问题的研究和对相关立法的完善就尤为重要.     

优先购买权刍议

优先购买权是公民、法人在特定的买卖中,在同等条件下,优先于其他人购买某项财产的权利。优先购买权的特征如下: 1.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是先买权人任何时候都享有的一种现实权利。先买权人对其所享有优先购买权的那项财产,在出卖人出卖以前,仅仅存在实现优先购买权的可能性,而只有当出卖人将这项财产出卖时,先买权人才能行使自己的先购权,将这项权利的可能性变成现实性。 2.优先购买权是一种限制权。这种限制表现在两个方面。其一是对出卖人的限制,在优先购买权存在的情况下,出卖人出卖财产时,必须优先卖给先买权人,这是出卖人应当履行的法定义务,对此,我国民法通则和《城市私有房屋管理条例》都有规定。其二是对先买权人的限制,先买权人只有在同等的条件下,才能优先购买出卖人出售的财产。所谓“同等条件”是指先买权人所接受的买卖标的和价格条件、交付货款的时间、方式等与其他购买人相同。也就是说,先     

论侵害承租人优先购买权的赔偿问题

现有法律对房屋承租人优先购买权规定较为简单致使实践中操作不一。对此,本文在对相关现状进行分析的基础上,发现所存在的问题,并对侵害承租人优先购买权的赔偿依据、条件以及范围进行分析研究,以期对司法实务有所帮助。