农村集体建设用地流转的主体和利益分配——重庆市和成都市农村集体建设用地流转的政治经济学分析

在现行政府主导的农村集体建设用地流转模式中,土地流转的主体是政府.政府并不是通过市场交易购得土地,而是仍然以征地方式变农村集体土地为城市国有土地,从而占有了农地转用增值的主要部分,这无疑仍然是在一定程度上对农民土地权益的侵害.今后我国农村集体建设用地流转主要应处理好以下三方面的制度和体制建设问题:在城乡统筹战略思维下实行国有土地和农村集体建设用地同权同价;土地用途管制不能和土地所有制和征地制度画等号;尽快修订与土地相关的法律法规.     

农村集体经营性建设用地流转问题研究

农村集体经营性建设用地流转存在诸多问题,主要体现在市场对集体经营性建设用地资源调配作用不到位,招拍挂制度不完善,征收补偿问题依然凸显。必须在规范城乡统一土地使用权交易市场改革试点的基础上,强化农村集体土地承包经营权流转的专门立法,完善农村集体土地征收纠纷救济制度,严惩农村基层组织成员涉地职务犯罪。     

土地流转中农民权益保护的法理分析——基于农村集体经营性建设用地的视角

随着市场体制的发展和民事法律制度的完善,农村集体经营性建设用地入市流转成为城乡一体化发展的必然。在试点县(市、区)改革中部分地区提出了同权同价、统一市场、收益共享的土地流转原则以维护农民权益。然而实践中,农村集体经营性建设用地入市流转与农民权益保护尚未形成良好的实现机制,还存在许多制约因素,如规范性的法律制度缺失、农民的主体地位缺失、土地增值收益分配失衡等。为此,应统一立法,保证集体经营性建设用地入市有序流转,依法规范农村集体经营性建设用地流转路径,切实保障农民权益的实现。     

“第四次土地革命”亟需解决的问题

依照我国现行法律以及实践操作,农村土地归当地农民集体所有。但是,农民集体所有的土地原则上只能进行农业生产,如果要转为建设用地,必须经国家征收转为国有土地以后,再由国有土地管理部门以国有土地使用权的方式出让给土地使用人。实践中,这种做法被称为国家垄断建设用地的“一级市场”。由于国家征收农民集体土地而后再以出让国有土地使用权的形式向社会提供建设用地使用权的做法存在种种弊端,因此,国家目前在许多地方开始了农村集体建设用地使用权制度的试点。该试点在保留农村集体土地所有权的前提下,允许农村集体组织直接出让建设用地…     

不仅仅是“宅基地变革”

2007年6月，被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，重庆在土地改革领域进行大胆探索，创造了土地流转的“九龙坡模式”。九龙坡区试点“土地换社保”、“住房换宅基地”——政府拿出原农村宅基地的20％左右，集中兴建新型农村社区，其他80％左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地．用多得的土地出让金等收益补贴农民购房。去年以来，江津区在探索农村建设用地制度改革方面又进行了积极、有益的新探索：     

集体建设用地使用权流转中的法律问题探索

集体建设用地使用权的流转是现今农村土地改革的重要任务,现行法律制度对流转进行了严格的限制,致使我国农村中普遍进行自发流转,隐形流转市场庞大。在市场资源配置日益优化的今天,如何更优质的提高土地利用效率成为了亟待解决的问题。本文通过对现行法律法规进行梳理,结合实际遇到的困境提出针对性的解决方案,以期对集体建设用地使用权的流转有所裨益。     

增加农民财产性收入试点中存在的问题研究——以成都市金堂县多途径使用集体建设用地为例

金堂县扎实推进统筹城乡基础改革,为积极探索改变现有土地征收模式,多途径使用集体建设用地、农用地和未利用地等问题,破除体制机制障碍,改变政府自身投入多,经济市场化程度偏低的局面,先后实施生产要素在城乡之间自由流动、用地制度等试点改革,不断破除导致城乡公共服务资源配置不均衡的体制机制,在缩小征地范围,转变用地供给主体,推进集体建设用地自主开发利用,集体建设用地使用权流转,集体建设用地指标交易以及推进农用地、未利用地开发利用等方面进行了一些探索。     

做好农村土地流转工作 促进农村社会快速发展

农村土地流转从性质和流向上划分,主要包括农民土地承包经营权流转、农村集体建设用地使用权流转、农民宅基地使用权流转和土地征收即强制性所有权流转。我们通常所说的农村土地流转是特指农民土地承包经营权流转。农村土地承包经营权流转是发展现代农业、实现农业产业化的需要,是解决当前耕地抛荒的需要,是增加农民收入的需要,也是促进城市化、降低农业人口比例的需要。     

对泰州土地流转与集约经营的思考

推进土地流转是实现集约经营，发展农村产业，促进集中居住与改善农民生活的基础与前提。多年来，泰州市以探索试点开展土地流转，以集约经营提升用地效益，以节约原则指导村镇建设，全市三市三区都有一些土地流转方面的典型，提供了土地流转的多种样式。当前，泰州应当在总结先行先试村镇的经验的基础上，进一步推广农地流转、推进集约经营、发展现代农业，不断促进泰州农业、农村和农民的现代化。     

浅议农村集体所有建设用地的保护

农村集体建设用地使用权流转的理论探讨与实践探索由来已久,而其在国家立法层面尚未得到明确支持及合理规制。实践中国家对农村建设用地采用征用的方式转变所有权,而在征地的过程中对农民的利益往往保护不够。要切实保障农民的合法权益,应当首先保障农村集体建设用地的所有权。     

湄潭:土改“第一槌” 竖起里程碑

<正>农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市,同权同价,竞拍后的土地溢价大部分归村集体所有,这将大大增强农民的获得感和集体经济实力。2015年8月27日,在贵州省湄潭县举行的全国第一宗农村集体经营性建设用地人市拍卖会上,李一业以80万元的价格,获得3332平方米土地的40年使用权。9月6日,公示期结束后,湄潭县茅坪镇土槽村村民委员会主任肖献忠代表村委会与受让人李一业签订了正式的《集体经营性建设用地使用权出让合同》,这是我国第一份《集体经     

论土地征收中的同地同价补偿

土地征收中的公正补偿,要求对各类土地财产实行平等待遇,也就是所谓的同地同价补偿,即在规划管制下,只要土地的现状用途相同、区位相当、条件相似,对其补偿水平就应当一致.目前,我国农用地补偿标准低,与此同时,有的地方对集体农用地和国有农用地实行不同的补偿办法和标准,存在同地不同价的问题.在建设用地补偿上,农村集体建设用地和城镇国有建设用地适用不同的法律法规,实行不同的补偿办法,普遍存在同地不同价的不平等待遇问题.未来必须通过稳步开放集体建设用地流转市场,逐步缩小征地范围,统筹协调和改革完善国有土地和集体土地征收补偿办法,建立国有土地和集体土地同地同价的公正补偿制度.     

湄潭县土地流转的经验思考

正湄潭自1987年成为全国农村改革试验区以来,一直推进土地管理制度改革,先后取得了"增人不增地、减人不减地","均衡减负、户户减负"等改革经验,为统筹城乡发展增强了内在动力。近年来,在加快统筹城乡发展中,用地需求急剧加大,土地瓶颈日益凸显。为推进城乡统筹发展,湄潭以创新集体建设用地流转、农地流转、土地资源市场配置"三项机制",控制土地总量、挖掘土地存量、盘活土地流量、用好土地质量,抓好土地利用与城镇     

贯彻中央一号文件精神 加快农村土地经营权确权步伐

正2016年中央一号文件提出:"到2020年基本完成土地等农村集体资源性资产确权登记颁证","继续扩大农村承包地确权登记颁证整省推进试点"。农村土地确权是确定基本的土地制度和产权关系、把土地的权利和义务都明确地分配到每一个经营主体的过程,是推进土地流转和规模经营的基础条件和关键节点,对深化农村土地产权制度改革、有效维护和提升农民     

集体经营性建设用地入市税费征收现状及体系建设研究

党的十九大提出加快中国社会主义新农村建设的发展目标,实现这一目标的关键是要消除城乡土地管理的二元体制,构建统一无差别的城乡建设用地市场,全面推进集体经营性建设用地入市。集体经营性建设用地入市面临着多重挑战,本文聚焦于集体经营性建设用地入市税费问题展开研究,选取大兴区、德清县、郫县、海城市、南海区作为典型区域,对比分析各试点地区在税费征收等方面的异同,详细设计了土地入市的税费征收体系,以期为我国全面构建集体经营性建设用地入市税费体系提供参考。     

规范农村土地流转推进新农村建设——以温州市龙湾区农村土地流转为个案

规范农村土地流转是深化农村改革的重要内容，也是推进新农村建设的必然要求。农村产业结构调整优化、农村劳动力转移、农村科技示范集约效应以及工业化、城市化进程的推进，都带来了土地流转问题。土地流转具有流转范围普遍性、流转过程自发性、流转方式随意性、流转时间长期性、流转用途单一性、流转支付的现金支付为主等特点，其形式有农户自行转包、种养大户承包、集体反租转包、股份合作、租赁转包等等。文章还对土地流转的作用和效益进行了评析，揭示当前土地流转中存在的问题，并提出对策措施。     

转变乡镇干部作风的四点做法

搞活集体土地经营。走出一条以地生财的新路子。土地是最基本的生产要素，也是村里主要的集体资产。新一轮农业和农村经济的快速发展，土地升值潜力巨大。在严格依法办事和长期稳定土地承包关系的前提下，建立健全市场化的土地使用权流转机制，优化土地生产要素的配置，通过利用级差地租、集体非耕土地的入股联营、有偿转让土地整理获得的非耕地建设用地指标，以及将新增的耕地进行专业承包和专业经营等，使土地增值、集体增收。     

城镇化发展中的土地问题研究

土地是城镇化发展的基础,解决城镇化发展所面临的土地问题要以完善的土地管理制度为土地改革的指导纲领;这就要求同步推进集体经营性建设用地流转和征地制度改革;完善土地流转实现农业现代化,以农业现代化助力城镇化发展.     

论农村土地承包经营权流转

继家庭联产承包责任制以后,农村土地承包经营权的流转正在我国各地悄然兴起。从实际出发,分析土地流转的必然性及其影响因素,有利于推进农村的改革和发展。一、农村土地承包经营权流转的必然性1.延长土地承包期的内在要求。家庭承包经营是我国农村现行土地使用制度的基本特征。为了稳定这一制度,1984年中央明确土地承包期一般应在15年以上。1993年针对第一轮土地承包即将到期的情况,中央又提出,在原定的耕地承包期到期之后,再延长30年不变。农村土地承包期30年不变意味着农民获得了稳定的土地承包经营权。当农民与集体签订土地承包合同以后,…     

浅谈农村集体非农建设用地流转的“保权让利”模式

“保权让利”是指在保持集体非农建设用地所有权不变的前提下,仿照国有土地有偿使用管理的方式,将集体非农建设用地按一定年限通过转让、出租、入股、联营等方式直接流转,土地收益大部分留给集体经济组织的模式。上海嘉定、江苏无锡等地均采用这种模式。“保权让利”是一种直接入市模式,其核心内容是实行国有和集体土地“两种产权、同一市场、统一管理”。“两种产权”,是指城市规划区内,两种土地所有权同时并存,同质同价。“同一市场”,是指国有土地使用权和集体非农建设用地使用权在同一市场上流转。“统一管理”,是指政府把两种建设用地…