规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨

对于规避限购令之借名购房行为,一种颇有代表性的观点认为属于以合法形式掩盖非法目的,应认定无效,而所购之房屋应归名义购房人所有。这种观点值得商榷。借名购房可分为三种类型：名义购房人实施购房行为型、事实购房人实施购房行为型、冒名实施购房行为型。名义购房人实施购房行为型借名购房行为的性质属于间接代理,其内部关系中委托合同虽然只是违反有关国务院和地方政府关于房地产市场调控的通知、意见的有关规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,但其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容,损害了社会公共利益,应当认定为无效合同;而代理人与第三人之间的房屋买卖合同,系另一份独立的合同,属有效合同,应受法律保护。事实购房人实施购房行为型借名购房的名义购房人与事实购房人之间构成直接代理关系,名义购房人是本人（被代理人）,事实购房人是代理人。冒名实施购房行为型借名购房行为属于无权代理,该合同在被代理人（名义购房人）追认之前,属于效力待定合同。     

借名购买经济适用房之归属

在我国,因种种原因借用他人名义购买房屋的现象相当普遍,在房屋价格大幅上涨的近几年,由此引发的纠纷也非常多。普通的借名购房案件,如无其他原因,一般不会仅仅因是借名购房就认定合同无效。但对于借名购买经适房,则在合同效力及房屋所有权归属上,存在着截然相反的两种判决。一、对借名购房纠纷的司法判决情况及存在的问题借名购房合同纠纷产生后,首先涉及的是合同效力。关于借名购买合同效力     

国有法人股转让未进场交易的法律后果——兼论司法评价企业国有资产转让效力的法律根据

未经法定程序而进行的国有法人股转让应认定无效。因为企业国有资产转让,一方面符合民商事合同行为的一般特征,一方面又因其牵涉社会公共利益而需要法律特殊调整,因此它是兼具私法性质与公法性质的法律行为。我国国有资产法律法规中有关规范国有资产转让行为的强制性规定,既是管理性规范,也是效力性规范。对于公司国有股权转让合同的效力认定,应该并重适用经济法与民商法的有关规定。对于《企业国有资产法》实施以前相关转让行为的效力认定,可以援用损害社会公共利益而导致无效的合同法条款。     

借名买房之法律适用

借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以他方名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的行为。当事人常订有借名买房协议,综合合同法上的有名合同类型以及学理上关于典型合同与非典型合同的理论,该协议应属混合合同。对该合同的法律适用,应采"结合说",依个别给付所属合同类型的法律规定加以判断。借名登记中,出名人为房屋的登记名义人,而借名人为房屋的实际权利人,从而导致该房屋上法律物权与事实物权发生分离,在确定房屋归属时,应区分是否涉及第三人利益,以划定法律物权与事实物权的保护范围,并以此规范房屋物权变动。     

融资性贸易合同的定性及效力规制研究

融资性贸易合同名为买卖、实为融资，该类复杂合同的效力一直面临较大争议，各级法院倾向于遵循严厉的金融政策逻辑以认定合同无效，事由包括虚假意思表示、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等，但也有部分法院认可其效力。反思否认合同效力的主流裁判思路，商事思维缺位下的过度管制、墨守企业间借贷无效之成规、穿透式审判思维的不当扩张、合同无效认定标准过于宽泛等是为主要缘由。要确立审慎否定融资性贸易合同效力的裁判立场，在举证责任分配上，需要准确认定该类合同性质，区分合同效力、性质与履行的不同问题；在价值选择上，应以肯定该类合同效力为原则，从此类交易究竟损害抑或是促进实体经济发展进行价值判断，过度的穿透式审判思维应当缓行。     

论借名实施法律行为的效果

借名行为是指借名人使用出名人的名义实施法律行为,其在法律结构上包括内部借名的约定与外部借名行为,可以区分为直接借名行为与间接借名行为。对于直接借名行为的法律效果,应依据第三人是否知情及其意愿类推适用表见代理,或者对当事人的意思表示进行解释;而间接借名行为实质上属于间接代理。     

浅议房产借名登记

随着近些年房地产市场的大热,房产价值的不断攀升,关于房子的纠纷也越来越多。虽然《物权法》明确规定不动产产权的归属和内容依据不动产登记簿的登记确定,但是在现实生活中存在着大量的房产登记名义人与实际权利人不一致的情形。而由于国家政策的调整,借名买房的现象开始频频发生,由此引发的房产纠纷也逐渐开始被各界所关注。本文旨在通过分析房产借名登记中所涉及的一些法律问题,对借名登记购房协议的效力、风险防范及特殊情况加以梳理。     

论效力性强制性规定合同的法律适用

我国《合同法》第52条第5项的规定是合同无效的一般条款,《合同法司法解释（二）》将其解释为效力性强制性规定.《合同法》中的效力性强制性规定既包括公法中的强制性规范也包括民法上的强制性规范,同国外立法相比,我国立法缺少但书的规定.本文认为,认定违反效力性强制性规定,要以法律、行政法规的明确规定和损害社会公共利益为基准.     

“借名贷款”法律关系及还款责任研究

近年来,金融机构"借名贷款"纠纷频发,此类纠纷能否妥善处理,关系到金融秩序及社会稳定。"借名贷款"纠纷处理的核心问题是法律关系及还款责任的认定。原则上应认定名义借款人为借款合同相对人,并承担相应的还款责任,其与实际用款人之间另形成单独的借款关系或其他法律关系;名义借款人在特定情形下得以依法免除还款责任,但名义借款人必须充分举证。     

商业银行为获取按揭业务向房贷中介支付返点费用的合同无效

【裁判要旨】商业银行为扩张房贷业务规模向房贷中介支付返点费用以获取相关客户资源,实质系商业银行与房贷中介以合作之名对购房客户选择贷款银行的权利进行交易,在房贷市场竞争激烈时,将引发房贷业务恶性竞争、扰乱市场秩序、抬高银行经营成本,损害消费者和银行利益。因此,相关协议损害了社会公共利益,系无效合同。     

论无效合同的判断标准

合同效力问题是合同法上的一个核心问题,而无效合同的判断直接决定着合同的效力问题,对于交易影响较大。我国《合同法》一个突出的亮点,就在于该法第52条第5项明确了合同无效的判断标准,从而为正确认定合同效力、贯彻鼓励交易的原则发挥了重要作用。但是在《合同法》适用过程中,有关无效合同的判断标准上仍然存在一些争议,从而使无效合同问题成为理论界和实务界都较为关注的焦点问题。本文结合《合同法》和相关司法解释的规定,对无效合同的判断标准谈一点看法。     

一起借股还股案的法律问题分析

本文通过一个具体案例探讨射幸合同在司法实践中的处理问题,认为射幸合同如并不损害社会公共利益,扰乱社会经济秩序,是当事人双方真实意思表示,且主体合格,内容也不违反法律规定,并有利于经济的活跃繁荣,应认定其合法有效。     

司法认定无效行政协议的标准

行政诉讼法明确将行政协议纳入受案范围。行政协议效力以及无效行政协议的认定涉及法院审理行政协议案件的法律适用。公私法规则在关于合同效力的价值取向上存在对极冲突,因此,无论是同时还是单独适用行政诉讼法或者民事法律,均无法搭建逻辑周延的行政协议的效力框架。与此同时,公法和私法在法律原则、法律规范等方面仍然存在相互融通并具备提取效力认定的公因式提供可能性。以违法作为无效的起点,无效行政协议的标准介于单方行政行为无效标准和民事合同无效标准之间。以列举形式在行政主体资格、私方合同当事人资格、协议内容、协议程序方面建构无效行政协议的标准,是解决理论和实践难题的出路。     

阴阳合同效力的认定——对龚某诉上海某房地产公司等买卖合同纠纷案评析

龚某诉上海某房地产公司一案,涉及多种法律关系,其中"阴阳合同"效力的认定,是本案的关键所在。在房屋买卖领域,尚无法律对"阴阳合同"的效力认定问题作出明文规定。司法实践中,法院在处理"阴阳合同"房地产买卖合同纠纷时,通常认定"阳合同"为无效合同。     

出卖人违反权利瑕疵担保义务问题研究——以国际货物买卖合同的法律效力为中心

《联合国国际货物销售合同公约》对合同效力问题采取了"知难而退"的回避态度,因此当出卖人违反瑕疵担保义务之际如何判定合同的效力便成为一个重大而棘手的问题。分析表明,如果在确定所有权归属时侧重于保护善意买受人,而在合同法中却认定善意买受人所订立的买卖合同无效或效力待定,这势必使法律的保护重心动不定,由此导致法律适用的困难。鉴于世界各国对保护善意第三人的立场基本一致,建议公约明确规定在出卖人违反权利瑕疵担保义务而买受人为善意时,买卖合同为有效合同。     

饶国礼与江西省监狱管理局物资供应站等房屋租赁合同纠纷案

违反行政规章一般不影响合同效力,但违反行政规章签订租赁合同,约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患,或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店,危及不特定公众人身及财产安全的,属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为,应当依法认定租赁合同无效,按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。     

股权代持的法律效果

在上市公司股权代持案件中,首先在股权代持关系的认定上,若无书面协议,则应进一步考察股权代持的原因、双方的磋商过程及实际履行情况来探究双方有无股权代持合意;对于合同效力的审查应分类探讨,不能泛化适用,认定合同无效与否的落脚点在于具体审查是否违反公共利益（或公序良俗）上,而非直接因违反部门规章而无效;在合同无效后的利益分配中,将股权代持关系与委托投资关系分开讨论,就股权中财产属性利益的分配,应根据诚实信用及公平原则,综合考虑双方对合同无效的过错程度及有无从合同无效中获益,将市场因素和经营行为分开讨论,从而达到利益平衡。     

论商事裁判中刑民交叉案件的犯罪构成与合同效力认定

竞合型刑民交叉案件中的合同效力认定是商事裁判实务中的难点,长期以来存在“无效论”和“有效论”的争议.“有效论”排除刑法对合同效力的影响缺乏依据,但传统“无效论”的主流裁判思路也应做调整.刑法应属于《合同法》第52条第(5)项规定的影响合同效力的强制性规定.个案中,应根据刑法的犯罪构成和规范目的,结合不同的犯罪类型,准确判断合同效力.根本标准是,合同承载的交易行为是否属于刑法所禁止或否定性评价的对象.当交易行为构成违反市场准入型犯罪时,刑法所禁止的仅系对市场准入监管的违反,而非直接否定交易行为本身.交易上的意思表示也不因犯罪而存有瑕疵.合同不因犯罪而无效.在交易行为上成立其他类型犯罪的场合,若合同目的或整个交易行为被纳入犯罪构成,则意味着交易行为被刑法所根本否定,相关合同因违反刑法强制性规定而无效.但若仅系交易的部分环节被纳入犯罪构成,合同目的并非刑法禁止的对象,则合同通常不因犯罪而无效.     

论恶意串通损害第三人利益之无效合同

《合同法》第52条第2项规定的恶意串通损害第三人利益的合同效力与损害国家、集体、社会公共利益以及违反法律法规强制性规定的合同效力有着天然的区别,其合同的性质并非一律当然无效、绝对无效。首先对于恶意串通损害第三人利益无效合同的请求确认权必须是利害关系人得以请求的权利,并非任何人都得以主张之。其次,恶意串通损害第三人利益的合同无效的主张应当依诉讼时效加以限制,从而促进权利的有效快速行使,同时也是对市场交易环境安全稳定的考虑。再次,对于损害第三人利益而无效的合同,法律在尊重当事人意思自治的基础上并不必然需要规定一律无效,有效的补正亦能维护当事人的合法权益,促进经济的发展。     

浙江金华市自来水公司诉江西三清山管委会联营建设索道纠纷案

当事人以同一标的先后与他人签订两个协议,两个协议内容均不违反法律、行政法规的强制性规定,依法符合合同生效条件的,不能因前协议有效而认定后协议无效,或认定前、后协议存在效力上的差异。当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的,应承担违约责任。