我国城市土地市场立法初探

我国城市土地制度目前正着手进行一场重大改革。改革的核心内容是按照土地所有权和使用权分离的原则,全面实行土地限期有偿使用,允许国有土地的使用权有偿出让和转让,促进土地市场的发育形成。我国城市土地市场的目标模式是:在土地国有的前提下,由国家按商品化原则垄断经营土地。这个市场分为两级。一级市场是国家批租土地市场。它包括两项内容,一项     

案件高发区:土地出租批租领域

1990年以来，随着土地使用制度的改革，国有土地在所有权不变的前提下，使用权开始由“三无变三有“，即无偿变有偿，无期限变有期限，无流动变有流动。这一重大改革措施的实施，结束了国有土地所有权和使用权不能分离的历史，盘活了巨大的土地资产，使国家和集体的土地所有权在经济上得到了体现。政府通过出让、转让国有土地使用权获得收入，并收取各种税费，这不仅为发展经济和各项社会事业提供了稳定的财源，同时促进了计划、规划、建筑．税务等领域的改革和发展。但是，国有土地使用制度改革在取得成切的同时，也存在着一些值得注意的问…     

国有土地使用权抵押贷款见证

建国以来，我国城市土地通过接管、没收、改造、征购、征用等方式，大部分已变为国家所有，特别是1982年宪法第十条规定“城市的土地属于国家所有”以后，使城市土地实现了国有化。1988年3月对宪法第十条第四款的修改，即规定“土地使用权可以依照法律的规定出让”。这是土地管理体制和土地使用制度上进行的重大改革，给我国土地使用权有偿经营奠定了法律基础。依照1990年5月颁布实施的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，我国目前的地产市场仍然是坚持土地国家所有制，以国家垄断土地所有权为…     

国有土地使用权出让公证简述

土地是我国十分宝贵的财富,随着经济体制改革的深入发展,土地使用制度改革正在逐步推进,作为改革的一个重要内容就是土地使用权作为商品进入市场,进行有偿出让。最近几年,笔者办理了宁波市国有土地使用权有偿出让招标及出让合同公证几百件,取得了较好的社会效益。文章结合公证实践,对国有土地使用权出让公证的具体做法谈谈初浅认识。     

城镇房地产交易价格法律规范的问题

随着改革开放的深入和社会主义市场经济新体制的确立,特别是随着土地使用制度改革和住房制度改革的推进,我国的房地产业得到了迅猛发展。房地产已经作为生产要素和商品进入市场流通,房地产市场逐渐形成。各地相继成立了房产交易所或房产交易市场,房地产商品交易量和交易金额不断上升,交易活动日趋活跃。但由于房地产交易市场刚刚形成,宏观调控和微观管理都还很不健全,其中,作为房地产市场管理核心内容的价格问题尤为突出。市场离不开价格,如何及时制定相应法规,正确地规范交易价格,是完善房地产价格宏观调控的重要内容,也将直接影响到房地产市场的健康发展。本文拟对此提出一些分析和见解。城镇房地产交易,包括各种所有制的房屋作为商品而发生的买卖、租赁、抵押、互换、赠与、典     

土地制度改革新常态下的律师业务透视

在我国经济新常态的周期中,土地制度改革将进一步深化,并呈现新常态的显著特征。由此引发的房地产律师业务增量,无疑是一个十分值得房地产律师深入关注和积极研究的重要课题。一、土地制度改革新常态就土地制度改革的背景而言,目前我国的土地制度主要存在以下四个方面的问题:其一,土地所有权实行城乡二元结构,城市土地属于国有,农村土地属于农民集体所有;其二,国有和集体两个土地市场相互封闭,所有权只能单向流动;其三,集体土地的物权权能不     

论城市土地市场立法的基本原则

<正> 当前,我国城市土地使用制度正在着手进行一场重大改革。改革的核心内容是按照土地所有权和使用权分离的原则,全面实行土地限期有偿使用,允许国有土地使用权有偿出让和转让。这一改革的试点工作正在深圳、上海等城市进行。从我国城市土地市场的目标模式和目前的实际情况来看,城市土地市场的目标模式是。在土地国有前提下,     

异化与回归:我国城市土地储备制度的正当性考辨

城市土地储备制度是近年来在我国各地实践中产生的一项土地供应新制度。其实质在于对一级市场土地供应的国家垄断的强化。无论从经济的合理性还是制度的合宪性分析,国家垄断土地一级市场都有其正当性;储备本身是天然的调控工具。但城市土地储备制度在其演进过程中日益偏离了“调控城市存量土地”的初衷,而异化为“地方政府将土地低进高出,实现利益最大化的工具”。因此,必须让城市土地储备制度回归其作为调控工具的本来价值。     

户籍新政--各地如火如荼

随着社会主义市场经济体制的建立,流动的商品、流动的市场、流动的人必然要推动沉重的户籍制度改革的车轮。     

竞争类国企混合所有制改革的法律路径——以多层次资本市场为视角

国务院关于深化国企混合所有制改革的意见,将国企分为公益类以及商业类下的竞争类、功能类和自然垄断类企业,确立了国企分类、分层改革和监管的方针。竞争类国企作为股份制改革较彻底、现代企业制度较完善、市场化程度较高的一批国企,其改革方向和内容对于增强国企竞争力、创造力和影响力有着重要意义。在多层次资本市场背景下,竞争类国企现有的改革路径存在一些问题,需要依托多层次资本市场进行混合所有制改革,建立健全竞争类国企产权流动和交易制度,为竞争类国企在多层次资本市场的混改提供充分、有效的法律保障。     

论我国土地征收收益分配制度改革

自上世纪我国实行土地统征和有偿使用制度以来,土地征收收益分配制度的缺陷日益凸显,表现在:农民集体和农民未能分享土地征收过程中产生的发展性利益;土地征收补偿标准太低;土地收益分配集中于市、县人民政府。究其成因在于:没有解决动态土地权利的制度安排;土地征收补偿机制不能适应市场经济新体制;"土地财政"的利益驱动。破除上述缺陷的改革思路为:建立土地发展权制度;遵循市场规则,改革土地征收补偿方式;增加中央土地收益分配比例,理顺土地收益分配关系。     

全面加强国有土地资产管理促进经济社会可持续发展

土地既是不可再生的资源，又是重要的资产。土地资产是社会主义经济的重要基础，是实现经济社会可持续发展的重要资产保障，为加强国有土地资产管理，规范土地市场，市政府根据国务院、省政府关于加强国有土地资产管理的文件精神，出台了《关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知》。这是在全面总结我市土地使用制度改革经验的基础上，针对当前国有土地资产管理中存在的突出问题，而制定的一部具有可操作性的规范性文件。这个文件的公布与实     

关于土地有偿使用的几个法律问题

文章指出:实行土地有偿使用制度是社会主义有计划商品经济发展的必然要求;就法律性质而言,土地有偿使用权是一种地上权;制定国有土地有偿使用条例和与之有关的其他法律、法规,是完善土地有偿使用制度的法律途径。     

土地行政案件的若干法律问题

随着我国土地使用制度改革的不断深入、土地市场的进一步发育成长,土地行政执法案件和诉讼案件必将增多。人民法院及时、准确、合法地审理土地行政诉讼案件,对于维护正常的土地行政管理秩序,保护当事人的合法权益和国家土地资源,保障土地的合理开发和利用,促进安定团...     

对我国农村集体土地非法交易的检讨

随着农村经济的发展及土地使用制度的改革 ,农村集体土地的非法交易现象出现并日益严重。本文从集体土地的产权关系、有关部门的责权、审判机关的案件审理、农村土地的法制与国情教育、地籍管理与土地评估制度等几方面提出解决对策 ,以期对我国农地立法以及规范土地市场有所裨益。     

对我国农村集体土地非法交易的检讨

随着我国农村经济的发展及土地使用制度的改革 ,农村集体土地的非法交易现象出现并日益严重。本文介绍了以直接出卖、直接或间接非法转让、非法低价出租等形式进行的非法交易 ;阐述了其对集体所有制、城乡建设规划、土地市场的发展和完善、农村物价等所带来的危害 ;并从现行的土地使用制度、政府有关部门的管理、农村干部和村民的法制意识、土地登记制度等方面分析了其产生原因 ;进而从集体土地的产权关系、有关部门的责权、审判机关的案件审理、农村土地的法制与国情教育、地籍管理与土地评估制度等几方面提出了解决对策 ,以期对我国农地立法及规范土地市场有所裨益。     

土地使用制度改革与完善企业立法

改革企业制度,使企业真正成为社会主义商品生产和经营单位,还需要进行土地使用制度改革,彻底改变国有土地无偿、无期限使用和企业不能以任何形式转让土地使用权制度,把土地使用权作为企     

对土地出租若干问题的探讨

随着我国土地使用制度的改革,土地有偿使用制度正在逐步推广和完善,土地出租作为土地有偿使用制度的一项重要内容也已得到广泛运用。然而,由于长期坚持土地无偿使用,土地不能出租的观念早已深入人心,加之现行法规的规定过于简     

物权立法中农村集体土地承包经营权完善之探讨

一、我国集体土地承包经营权制度概述 １９７９年十一届三中全会决议，在广大农村土地实行土地联产承包责任制，这是我国集体上地使用制度的重大改革。即在明确土地归集体所有的前提下，将土地使用权交给农民经营使用。我国《土地管理法》第１４、１５条规定集体所有的土地，以及由全民所有制、集体所有制单位使用的土地，可以由集体或个人承包经营，农村土地的承包经营者有保护和依照承包经营合同规定的用途合理利用土地经营农业的义务和权利。我国《民法通则》第８０条规定：公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承…     

我国土地权利制度的变迁与现状——以土地资源的配置和土地财富的分配为视角

我国现行的土地权利制度是在以市场化为目标取向的改革过程中逐步形成的.在现行的土地权利制度里,承载着土地资源的优化配置和利用以及实现社会个体对土地财富的分配是土地的使用权制度.承包合同(债)、登记制度不健全、受让主体范围限制、土地承包权流转市场的缺失是当前制约土地承包经营权流转的因素.