商品房预售资金监管实验的报告(上)

针对商品房市场存在且在相当程度上可以避免或大幅度降低的种种风险和问题，２００１年４月开始，厦门市鹭江公证处利用一个适当的契机，进行了一次无任何前车可鉴的商品房预售资金监管的全面实践。虽然到目前还没有结束，但我们还是觉得从中受益匪浅。“插足”前心态：一个帐房先生而已《厦门市城市房屋管理条例》为我市公证机构带来了稳定的业务来源，成为全市公证机构赖以良性发展的主要支撑点。然而，由于种种原因，房地产公证在“热”了一段时期后，一些问题逐渐显现出来，重复买卖、售后抵押、重复抵押等损害购房人利益以及银行等债权…     

民商法的视野:商品房预售资金监管

对商品房预售资金进行监管的问题一提出，立即遭到不少开发商的异议，特别是资质、信用良好的开发商的反对。应当说，这一课题的提出来源于市场的要求，是经济生活实践的需要。商品房预售资金的监管不仅有具体的法律依据，而且还有理论的支持。     

我国商品房预售制度的完善

商品房预售制度是在开发商资金缺乏的情况下出现和发展起来的事物，该制度对国内房地产业在加速资金流动、降低成本，减轻风险等方面发挥着重要作用，但是随着社会的发展，它的不足逐渐体现出来，本文对此提出相关完善建议。     

我国商品房预售款监管模式法律分析

商品房预售方式在缓解房地产开发企业资金压力方面起到了重要的作用,然而由于其远期交易的特性使得作为弱势一方的购房者的利益极易受到侵犯.因此,对于商品房预售预售的监管.本文通过我国现实中不同地区的商品房预售款监管模式,以监管主体为核心,在比较分析的基础之上,分析了我国现有三种模式的利弊,并在此基础上,为我国商品房预售款的监管模式提出有效的完善建议.     

未经许可预售商品房造成购房人损失的界定

一、基本案情 刘某为承接房地产开发项目，挂靠到某房地产开发公司名下，并以某房地产开发公司的名义开发某综合楼工程。工程开发资金由刘某自行筹集，刘某在借了数百万元高利贷的情况下，开发资金仍短缺，于是，刘某于2004年至2005年lO月间，在综合楼工程未取得《商品房预售许可证》的情形下，与多名购房户签订商品房预售协议进行商品房预售，     

我国商品房预售监管制度的法律问题

近年来,随着内地房地产市场的繁荣和发展,商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段,成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用,但是也显现出来许多问题,由于对商品房预售制度的监管不利,对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究,讨论商品房预售制度监管方面的缺陷,并提出法律上的对策。     

商品房预售中消费者权益的立法保护

引言 对商品房预售的预购人权益保护的法律现状 规范商品房预售的法律渊源较多,如《民法通则》、《刑法》、《建筑法》、《房地产管理法》、《金融信贷法》等与商品房消费者权益保护相关的法律。而《消费者权益保护法》是否适用于房地产消费者,学界争议较大。我认为既然商品房是商品,即可以用于交换的人的劳动,则该法适用于房地产消费者是不能怀疑的。《城市商品房预售管理办法》及建设部和     

商品房预售的特征及其合同的法律性质

商品房预售作为房屋销售的一种普遍方式,在房地产领域发挥着极其重要的作用。商品房预售采用"先售后建"的方式,从而决定了商品房预售法律关系复杂、标的物不可预见、履行期过长等一系列特征。关于商品房预售合同的性质,存在不同的学说,宜认定为不动产买卖合同。     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

预售商品房能否成为房地产按揭担保的标的

从立法、理论和实践角度，探讨预售商品房可以成为房地产按揭标的物的依据，并从理论和实务上解决如何实现预售商品房所有权移转的问题。     

小议商品房预售制度的存废问题

2005年8月15日中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提出了“取消商品房预售制度”的建议,在社会各界引起了很大反响。以央行为首的少部分人士主张取消商品房预售制度,而以建设部为首的绝大多数专家学者赞成保留预售制度。笔者综合各方观点,陈述取消和保留取消商品房预售制度的利弊,认为商品房预售制度存在具有其合理性。     

浅谈我国商品房预售制度的完善

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。本文通过对我国房地产市场商品房预售制度的现状及存在的问题的分析，提出一些相应的对策和建议，以期完善我国的商品房预售制度。     

预售商品房开发商“隐性违约”新三招

随着我国经济回暖，作为经济复苏重要晴雨表的房地产交易也开始逐渐显现出活跃的态势，“楼市”开始走出低迷逐渐复苏升温。当前，由于我国房地产法制的El臻完善和购房者的维权意识日益增强，开发商在建设预售商品房本身的过程中出现明显违约的“硬伤”逐渐减少，然而，在预售楼盘的相关物业环境方面开始出现“偷工减料”的现象，业主人住时才发现与预售楼盘时广告宣传的物业环境标准相距甚远。     

商品房预售合同的法律问题研究

商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用。但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征，也给预购人带来了较大的风险。如何对这些风险进行有效的防范，不仅是关涉预购人权利保护的问题，同时也是关涉我国未来房地产市场能否健康有序发展的问题。     

浅谈商品房预售许可的必要性

<商品房预售许可证>的审查与颁发,体现了政府对商品房预售制度事前监管.由于近年来政府监管所产生实际效果与预期有着很大的差别,关于行政许可制度存在必要性引发了强烈的争议.而我们应当在肯定商品房预售许可制度存在必要性的同时,通过严格党政控制、具体法律约束等手段,使其在社会生活中的积极效应最大化.     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

商品房预售制度的几个法律问题

我国法律允许商品房预售制度的存在,但在理论和实践中对预售制度的存废和商品房预售卖的一系列程序都存在着争论,本文试图解析实践中遇到的一些理论和实践问题。