论国有土地使用权的性质

以出让方式取得的国有土地使用权制度是我国重要的土地使用制度,国有土地使用权也是物权法要规定的重要内容之一.正确地认识并确定国有土地使用权的性质是必要的,应该充分地认识到:在我国现行的土地制度中,以出让方式获得的国有土地使用权是惟一可自由交易的土地使用权,在我国土地公有制的条件下, 一般公民与法人享有的是近似于所有权的土地使用权,在民法上土地使用权起着所有权的功能,土地使用权才是我国不动产的"自物权",土地使用权是不动产市场的基础.     

土地使用权的物权法定位——《物权法》规定之评析

不动产物权是根植于特定社会的法律制度,土地使用权便是独具中国特色的不动产物权,它是我国土地物权化的制度工具,是公有制与市场经济接轨的纽带。土地使用权在某种意义上属于他物权范畴,但因与大陆法国家用益物权的社会基础或功能不同,它并非大陆法国家意义上的用益物权。在我国,土地使用权充当自物权的功能,土地使用权自身不仅可以转让、处分,而且还可以设定用益物权。《物权法》将各土地使用权放入用益物权编规范,不仅不能凸显土地使用权在我国不动产物权上的基础地位,而且不利于建立清晰的土地使用权体系和用益物权体系。在笔者看来,我国不动产物权应当分土地所有权、土地使用权和用益物权三个层次,除地役权外,《物权法》并未规定真正意义上的用益物权。     

《物权法》名词解释

1、“物”在民法上包括不动产和动产。“不动产”是不可移动的物,比如土地以及房屋、林木等土地附着物。“动产”是不动产以外的可移动的物,比如汽车、电视机等。2、“物权”是一种财产权,指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。3、“所有权”是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。4、“用益物权”是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利,比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。5、“担保物权”是为了确保债务履行而设立的物权…     

土地使用权客体论——我国不动产物权制度设计的基本设想

全民(或国家)所有和集体所有的土地归属体制产生了两个相互联系的事实:一是全民所有和集体所有的土地只有分散到民事主体(自然人、法人和其他组织)才能得到利用;二是民事主体所享有土地权利只能是他物权。在大陆法称以用益为目的的他物权为用益物权。这样,我国的土地使用权一开始便被定位在用益物权。但是,我国的土地使用权区别于大陆法系中任何一种的用益物权。因为我国的土地使用权不是从个人所有权分离出来的一种权利,而是国家土地分散利用的必然途径;而国家所有权或全民所有权是一种制度化的权利,不可交易或转让,只有创设了土地使用权之后,才能完成土地产权设计的物权化。因此,大陆法所有权与用益物权理论不宜直接用来构筑不动产物权体系。基于此,作者提出借鉴英美法的地产权概念改造我国的土地使用权,将使用权塑造成不动产物权的基础性概念,以此来建立我国的不动产物权体系。     

谈国有土地使用权出让和转让的法律关系

国有土地使用权的出让和转让,是相互联系的两个层次。第一个层次,即土地使用权出让,它是指国家授权地方政府将国家所有的土地,以指定的地块、年限、用途和其他条件,有偿提供给土地使用权受让人依法开发经营使用的行为。第二个层次,即土地使用权转让,它是指土地使用权出让后,土地使用权受让人依法和按出让合同规定,将土地使用权再转移的经济行为。土地使用权转让的方式包括赠与、出售和交换。 一、国有土地使用权出让转让法律关系的主体 国有土地使用权出让转让法律关系的主体,是指在土地使用权出让和转让合同中享有权利和承担义务的法人或自然人。但是,第一个层次,土地使用权出让合同中的出让方,必须     

不能直接依据土地开发许可权证办理土地使用权变更登记

【裁判要旨】国有荒地经过土地规划开发后具备了耕种条件,土地开发许可权可以进行国有土地使用权的初始登记,但不能直接变更登记到第三人名下。因为土地开发许可权证不具有土地使用权证相同的效力,国有土地使用权转让的前提要件是国有土地使用权证,否则程序不合法。     

老阎谈公证证据（之十四）证明当事人用益物权合法性的主要证据（一）

第一节用益物权的概念及法律特征 一、用益物权的概念 用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。     

现行国有建设用地使用权抵押登记的法理探析

国有建设用地使用权抵押登记行为的法律性质《物权法》第6条规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。"《担保法》、《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》、原国家土地管理局《关于建设用地使用权抵押登记有关问题的通知》等都规定以国有建设用地使用权抵押,必须办理抵押登记。     

国有土地使用权转让变更登记的实质性审查问题探究

依照我国现行的土地政策和法律规定,国有土地使用权的取得仍然是"双轨制":一是国家无偿划拨方式;二是国家通过招拍挂出让方式。无论是通过划拨方式、还是出让方式取得的国有土地使用权,在进入"二级市场"交易时,抑或因使用者主体的变更、地上建筑物、构筑物的转移等因素,都必须到土地管理部门办理土地使用权的变更登记手续。一、国有土地使用权在转让过程中,土地管理部门在办理土地变更登记时,是否对土地使用权转让合同进行实质性审查     

股份有限公司土地使用权管理暂行规定

第一条 为深化企业改革,优化配置土地资源,规范股份有限公司(以下简称公司)设立中的土地使用权管理,根据《中华人民共和国公司法》和国家关于土地法律、法规有关规定,制定本规定。第二条 办理地价评估,必须依法进行土地使用权登记,取得《国有土地使用证》。尚未登     

中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此．房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。     

土地使用权转让合同不应以转让登记为生效要件

律师世界２００１年第８期土地使用权是一种用益物权，土地使用权转让属于物权变动的一种形式。根据我国现行法律规定，物权变动采取的是意思主义与登记或交付之结合，即如要产生物权变动的法律效力，必须就该变动订立合同并依法办理登记手续或者完成物的交付，登记或交付作为物权变动的生效要件。但实践中往往将物权变动的登记形式要件与合同的有效要件相混淆，错误地将未办理登记手续作为否认有关物权变动合同法律效力的理由。这一现象突出表现在土地使用权转让合同纠纷中。１９９９年５月某市Ｃ公司因面临法院强制执行其所欠债务，与Ｔ公…     

中国土地承包经营权设立登记评析

土地承包经营权是中国特有的不动产用益物权,其设立的公示方式实际上采用了动产的公示方式。土地承包经营权的设立登记无法归入任何一种现有物权登记模式,本质上属于一种行政管理登记。由于涉及土地承包经营权互换、转让的变更登记属于典型的物权登记,中国《物权法》中的登记概念并不具有同一性。     

股份有限公司土地使用权管理暂行规定

第一条 为深化企业改革,优化配置土地资源,规范股份有限公司(以下简称公司)设立中的土地使用权管理,根据《中华人民共和国公司法》和国家关于土地法律、法规有关规定,制定本规定。第二条 办理地价评估,必须依法进行土地使用权登记,取得《国有土地使用证》,尚未登     

论物权法中占有的权利推定规则

占有的权利推定规则是物权法中的一项重要规则。该规则原则上应当适用于以交付作为物权变动条件的物,例外的情况下也可以适用于以登记为物权变动条件的物。依据该规则被推定的权利包括动产所有权、不动产所有权以及某些独立性的用益物权,如国有土地使用权、宅基地使用权以及农村土地承包经营权。占有的权利推定规则仅适用于自主占有人、间接占有人。该规则的主要效力是发生在诉讼程序当中。     

《物权法(草案)》中“预告登记”制度若干问题评析

《物权法(草案)》第三次审议稿(以下简称《草案》)已于2005年7月10日向全社会公布,该草案第21条对预告登记制度①作了规定:“当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的,债权人为限制债务人处分该不动产,保障将来取得物权,可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的,登记机构应当进行预告登记。预告登记后,债务人未经债权人同意,不得处分该不动产。预告登记后,债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,或者债权消灭的,预告登记失效。具有预告登记失效事由的,债务人有权申请注销…     

“土地使用权”是独立的不动产物权

本文首先对“土地使用权”提出新的含义，再从所有权的四项权能阐述“土地使用权”的不动产物权属性，再就‘土地使用权’作为不动产物权的独立性作进一步探讨，并建议将“土地使用权”改称为“土地财产权”，进而针对当前在“土地使用权”立法上的误区提出相关的建议。所有这些探讨，意在明确“土地使用权”是独立的不动产物权，冀望对物权立法有所裨益。     

作为生存法的不动产物权制度

不动产物权法的核心内容是关于土地的利用问题,而对土地的利用是人类生存的基础,为保证土地的永续利用,首先应该将土地看作自然资源的载体,进一步强化对“权利滥用”的禁止,因为对土地的利用直接影响到对各种自然资源的利用。其次是明确不动产物权制度作为强行法的功能,除确立物权法定原则和登记要件主义外,还要突出对耕地的特殊保护。第三是把人役权作为社会保障制度的一部分。我国的划拨土地使用权、集体土地使用权和公有房屋居住权都具有权利主体的特殊性和权利转让的限制性,因而具有传统民法中人役权的性质。第四是发挥地役权在土地资源利用中的特殊作用。地役权的私法色彩较为浓厚,目前一些发达国家已经注意到地役权在保护环境中的重要作用,并进行了卓有成效的实践     

预告登记制度的理解与适用

预告登记制度是德国中世纪民法创立的制度．是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记。该制度的设置旨在保全一项将来发生的不动产物权变动。预告登记又称预登记，日本法上称为假登记，是不动产物权登记的特殊类型．     

民事法律行为之外的原因所致物权变动规则

人民法院、仲裁委员会的法律文书不能产生严格意义的物权转让效力。引起物权变动的人民政府决定不仅限于征收决定,《物权法》第30条所言之事实行为除建造、拆除外至少应当包含先占和添附在内。明确标明征收土地四至的征收决定自公告之日起生效,没有标明土地四至的征收决定在实际明确征收土地的地块时生效。在建造行为完成时,建造人取得新建建造物的物权一般只为所有权。即使建造行为没有完成,建造人对于在建工程的整体也应当取得物权。因民事法律行为以外的原因而享有物权的人,处分其不动产而又没有登记的,物权变动没有发生,但当事人之间的债权效力却是依旧有效。