试论我国农村集体建设用地使用权的流转

农村集体建设用地使用权的流转是理论界和实务界长期关注的焦点问题,本文从农村集体建设用地使用权流转的现状入手,简要分析了我国现行法律禁止农村集体建设用地使用权进入土地交易一级市场流转的弊端,最后结合民法价值判断问题的实体性论证规则论证了允许农村集体建设用地使用权依法自由流转的正当性。     

土地开发权与我国集体经营性建设用地入市

集体建设用地入市改革是当前研究的焦点和难点问题,亟须引入新的研究视角。从法理来看,立足于土地开发权视角,允许集体经营性建设用地入市,实现集体经营性建设用地与国有建设用地的"同地、同权、同价",其本质是回归集体经营性建设用地之开发权的处分权能,以实现集体经营性建设用地之开发权与国有建设用地之开发权的法律上平等。回到土地开发权制度平台层面,借鉴国有建设用地之开发权的法制资源,加强集体经营性建设用地入市的法律制度建设,乃是当下解决集体经营性建设用地法制需求的理性选择。此外,这亦是实现城乡统一建设用地市场的内在需要。     

后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲——以对我国十省农地问题立法调查为基础

农地权利体系是以集体土地所有权为基础,派生出土地承包经营权,集体建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,自留地、自留山使用权和债权性农地使用权的权利体系。同时,由集体土地所有权衍生出征收征用补偿权、农民的社会保障权和成员权、土地发展权等保障农地权利实现的权利。各项农地权利的运行机理以及法律救济有其内在的特点和规律。     

论农村集体土地所有权的缺省主体

《物权法》明确了村内农民集体、村农民集体、乡(镇)农民集体的农村集体土地所有权主体地位。由于近半数农村集体土地没有进行权利登记,应当在土地登记簿推定规则之外,确认农村集体土地所有权的缺省主体,在无法证明农村集体土地归属场合,推定其为农村集体土地所有权主体。在可供选择的制度资源中,村农民集体最适宜被依法确认为农村集体土地所有权的缺省主体。     

农村集体土地制度的宪法解释

八二宪法的集体土地制度包括所有权层面和使用权层面。无论是五四宪法还是八二宪法,从农民土地所有权到集体土地所有权的变化无非是国家管理农村经济手段的变化。但八二宪法的土地承包经营权之确立既带有国家管理手段变化的色彩,也带有基本权利的色彩。土地承包经营权的出现与自留地的保留一样,也是农民用生存权进行抗争的结果。因为其生存权属性,土地承包经营权具有对抗国家性,当然这种对抗国家性是伴随着现代法治观念的传播逐渐增强的。同时,由于其内在缺陷,生存权无法完全有效对抗国家权力,农村土地承包经营权需要从生存权本质转向自由权本质。     

农村土地国有化的必要性与可能性探析

为有效解决现行农村土地问题,通过对现行农村土地法律制度的历史反思,主张在土地立法模式上打破地方公有制,选择农村土地国有化模式并对农村土地国有化之必要性、可能性等方面进行论证,借此寻求土地立法新路径,俾使新的农村地权模型既不与现行主流意识形态相悖,且适于中国具体国情,使土地利益分享机制既不违背公平正义,又足以提高土地效率、增进土地价值.     

论集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突与协调

集体土地所有权与农村土地承包经营权并行存在于农村土地上的事实决定了两者之间必然会产生冲突与协调的问题。现实中,集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突普遍存在于农村土地的调整过程中、集体收回承包地的过程中以及农村土地承包经营权的流转过程中。严格限制集体调整承包地与收回承包地的权利,允许农民在自愿的基础上充分流转其承包地,建立集体土地所有权在土地承包经营权限制下实现的制度,可以达到协调两种权利的运行,构建和谐农村法秩序的目的。     

困境与出路:城市化背景下的集体建设用地使用权流转制度

经济的快速发展使得集体建设用地使用权进入市场已成为必然,现行立法对集体建设用地使用权流转的限制使市场机制难以发挥资源配置的基础作用。为此,确认集体建设用地使用权流转的合法性乃是立法对现实的回应。在集体建设用地使用权领域引入土地出让制度不失为一种低成本、高效益的制度设计,出让合同的客体只能限于商业化利用土地,出让合同的受让人应仅以出让土地所在的乡镇或村范围内的企业为限。允许通过出让途径获得的集体建设用地使用权再次进入流转程序实乃可持续发展战略在立法上的一大体现。     

解决小产权房问题对策研究

从小产权房形成的原因入手,提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。     

农村土地集体所有的困惑与消解

农村土地的使用权最终属于农户或农民个体,个体化的农地使用权应该受到法律尊重与保障。目前,由于农村土地使用权受到人为的法律约束,农地价值遭到极大贬损,亟需改革中国农村不合理的土地管制主义模式,将宪法赋予的集体土地财产权还给农民,并将城市化与征地脱钩。城市化涉及的实质问题是合理的城乡规划与政府审批,而当前中国各地的城乡规划严重缺乏民主参与并带有极大的随意性。要保证规划与审批的合理性,必须通过民主立法和参与程序保障政府规划权的行使符合多数民意,并通过适当的司法审查机制保证规划目的与程序的合法性。     

农村土地承包经营权流转法律问题新探——以北京地区部分基层人民法院所审理土地承包经营权流转纠纷案件为例

近十年来,我国农村土地承包经营权流转的现象由局部到全面,日益蓬勃展开,促使农村经济向农业产业化迈进,增加了农民收入,拓宽了农业建设之路。但是,一些地方却出现了农村土地承包经营权流转中损害农民财产权利的负面问题,并引发了为数不少的法律纠纷。北京地区基层人民法院陆续审理了多起农村土地承包经营权纠纷案件,其中的若干法律问题值得法学界从理论和实务结合的角度进行深入研究,以期寻找出完善相关法律制度的对策。     

集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理

我国现行的土地使用权出让和转让制度,不包括集体土地使用权的出让和转让。随着社会经济的发展,集体土地使用权为满足各种经济需求,以各种形式在市场中流转,并日益活跃,大量的农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态之下,引发大量纠纷的产生。具体分析集体土地所有权与使用权非法转让的客观现状及类型,结合实际提出对集体土地所有权与使用权纠纷案件的处理原则及对集体土地所有权与使用权纠纷合同效力的认定和处理原则,是完善我国集体土地所有权与使用权法律制度的重要内容。     

宅基地上私权处分的路径设计

《物权法》对宅基地上私权流动问题未予回答，为目前法律解释和适用制造了混乱。在立法论上，应当从反思房地强制捆绑交易模式入手，重新界定房地关系，在谨慎对待宅基地使用权直接处分行为的同时，应毫无保留地支持农民对自有住宅的处分自由。按照平等、效率、自由和社会保障的要求，调谐房地异主以后权利人之间的关系，以地上权为枢纽构建允许私权处分的宅基地上权利群体系。     

禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑

政府允许集体建设用地使用权流转却禁止其开发房地产,其理由不外乎是防止耕地流失、农村土地开发房地产与现行农村宅基地使用权制度相冲突、需要保持政府对房地产市场用地的垄断,这些理由并不充分和正当。从禁止所产生的后果来看,禁止也不具有正当性。政府在重新配置集体建设用地使用权时,要将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益,平等对待国有、集体建设用地使用权,以实现城乡房地产市场的一体化发展。     

我国农村土地法律制度变革的思路与框架——十八届三中全会《决定》相关内容解读

中国共产党十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》被视为新一轮农村制度改革的政治宣言,同时也应接受法学的审视。农村土地法律制度变革的基础在于"三个坚持",重心在于增加农民的财产性收入,亮点在于通过有效利用集体与农民财产自身的增值功能实现农民收入的持续增长,突破和创新点在于保障农民有机会公平分享土地增值收益,以及赋予农民更多更实际的财产权益。当然,《决定》将物权性质的土地承包经营权解释为独立的经营债权和承包物权而允许设定抵押担保的仅为经营权,以及通过赋予农民房屋所有权处分权能而保留宅基地使用权的房地分离的制度创新,有待辨析。农村土地法律制度变革的观念应是坚持法治原则的底线思维,坚持农民主体地位和保护农民利益的权利本位思维,坚持以整体性思考为工具、以构建权利制度为目标的体系化思维;逻辑进路应是农村土地权利体系化。农村土地法律制度变革的制度框架应包括:完善集体土地所有权,合理设定土地承包经营权和集体成员房屋财产权的处分条件,建立集体经营性建设用地入市的民法规则,通过立法建立集体成员权制度并为农村土地股份合作社运行提供依据,还赋集体土地征收补偿之权利。     

集体土地所有权的检讨及物权法上的制度重构——对《物权法(草案)》相关条款的评析

我国法律对集体土地所有权的权属规定不明确,集体土地所有权权能不完全,现实生活中存在很多弊端,因而要改革、完善农村集体土地所有权制度,赋予集体土地以一个明确的所有权主体。我国未来的物权法应当在承认农村土地集体所有的基础上,取消土地承包经营权的制度设计,构建农地使用权制度。     

论转型社会中的中国农村集体土地权利制度变革——兼评《物权法》的相关规定

当代中国农村集体土地权利制度存在所有权与所有制关系混同、使用权与所有权权能趋同、权利关系与权力关系混同、私法缺位和公法越位以及功能错位等问题,因而在社会转型过程中受到极大的挑战.以土地所有制与土地所有权相分离为原则,对现行集体土地所有制进行股份制改造,在土地价值形态上实行农民集体所有制,变农民为股东,实现公平的价值追求;在土地实物形态上建立"集体法人所有权"制度,变农民集体组织为集体法人组织,实现效率的价值追求,这是当代中国集体土地权利制度改革模式的最优选择.     

民法典视阈内宅基地使用权继承规则之构造

宅基地使用权应当被构造为可供继承之财产。宅基地使用权主体并非农户,而是作为自然人的农村居民。宅基地使用权既可为户主单独所有,亦可为户内全体家庭成员或者部分家庭成员共有。宅基地使用权人的继承人可以继承宅基地使用权或者宅基地使用权的权利份额。不过,根据《土地管理法》第62条所规定之"一户一宅"原则,继承人不得通过继承取得两项及以上宅基地使用权,亦不可借由宅基地使用权份额之继承而使其宅基地使用权所占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定的标准。继承人可以继承宅基地上房屋的所有权,但不能继承宅基地使用权,或者继承宅基地上房屋所有权后占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定标准的,继承人以宅基地上房屋所占用的宅基地或者超过标准部分的宅基地为限取得宅基地法定地上权,或曰宅基地法定建设用地使用权,但对集体土地所有权人负有给付适量土地使用金的法定债务。     

集体土地所有权与使用权法律制度的思考

关于我国集体土地所有权与使用权法律制度,存在立法上严重滞后的现象,其结果一是将我国土地制度改革的实践仅限于城市国有土地,对农村集体土地的改革实践从立法上封闭起来;二是由于立法上的封闭,使得农村土地使用权流转失去实践的机会,引发大量纠纷的产生。应具体分析集体土地所有权与使用权的现行立法规定,理顺集体土地使用权与建筑物所有权之间的关系,完善我国集体土地所有权与使用权法律制度。     

"小产权"房法律分析

"小产权"房交易违反了国家的强制性法规,却成为社会上通行的做法。处理此类纠纷既要兼顾国家法规的立法旨趣与保护私人利益二者的要求,又要兼顾各方当事人之间的利益衡平。根据法令违反行为效力理论发展了传统的解决方案,提出最大限度尊重民事主体选择的办法。