《民法典》中物业服务人的管理权限

物业服务人系提供服务，但其又有一定的管理权限，这看似矛盾的现象需要一个妥当的解释，以厘清我国物业制度的基本架构。业主基于建筑物区分所有权中的成员权，可以为物的管理和人的管理，这是业主的物业管理。业主将物的管理中对共有部分的保存、维护内容，通过合同委托给物业服务人为之，这是物业服务人基于合同的物业服务。基于业主在人的管理上的天然不便，业主亦可将人的管理内容委托授权给物业服务人，从而形成物业服务人的管理权限。为避免必要的对人管理委托授权出现缺失，该委托授权有法定与约定两种类型。     

物业服务合同的有名化

物业服务合同是一种新型的合同,在法律上属于无名合同,我们只能运用类推原则适用有名合同的规则去解决物业服务合同纠纷。然而,由于不断上升的合同纠纷,立法不明确和物业服务合同的特殊}生,在类推适用时呈现出诸多问题。因此,物业服务合同的有名化不仅是现实的需要,也符合立法的价值取向。     

海南物业管理中业主自治难问题探析

我国物业管理实行业主自治和物业管理公司专业管理相结合的原则,而海南由于其地域的特殊性,出现了业主大会成立难、开会难、业主委员会选举难、更换难等业主自治难的问题。需要从加强小区公共管理,确保业主自治的选举工作、健全物业管理机制,保障业主合法权益、明确重要条款,规范业主自治、提供宣传及援助,推动业主自治几个方面来完善。     

我国现行房地产权属登记存在的问题及立法完善

房地产是我国特有的不动产概念,包括房产和地产,即土地及地上建筑物.我国现行房地产登记的职能基本沿用行政管理模式,这种模式在政治经济飞速发展的今天越来越显出其弊端.我国目前的产权登记制度已不能满足房地产市场的发展对登记职能的要求,存在诸多缺陷:登记的法律依据不统一;登记机关不统一,内部登记机构分设;房地产登记效力不统一、不规范;绝对的登记要件主义;错误地把登记作为不动产物权移转合同生效的要件等.针对这些存在的问题,应建立统一的登记机关,统一登记的程序,统一登记的效力,扩大登记的范围,淡化房地产登记制度的行政管理色彩.     

物业法律责任界定及解决合同纠纷的建议

廓清物业服务范围及维修责任的边界对于减少合同纠纷具有重要意义。排污管道责任归属问题的背后是物业服务意识差,管理方法落后、物业服务合同部分内容不合法以及利益的驱动。建议细化地方性物业管理条例实施细则;规范、细化、宣传物业服务合同;加强物业制度建设;修改排污管道设计;房地产开发企业与物业管理分离,严格招投标制度选聘物业;加强物业监督。     

物业服务合同法律性质辨析

物业服务合同是典型的民事合同,是一种新类型的服务合同,是合同法上的无名合同和要式合同。正确分析物业服务合同的性质,理清物业管理中的法律关系,对引导物业管理活动中当事人的行为有着重要意义。     

我国台湾地区不动产信托登记的经验与借鉴

随着我国信托业的发展,迫切需要完善信托登记制度。在我国推进不动产统一登记制度之际,构建不动产信托登记制度的时机已然成熟。我国台湾地区将不动产信托登记纳入不动产登记制度之中,区分信托公契与信托私契,平衡当事人隐私权保护与交易安全价值维护之利益的经验,值得借鉴。信托关系当事人及受益权的信息,应当纳入登记范围,以实现登记之目的。登记簿之设置则不宜采取“双登记簿”模式,而应将信托登记内容纳入不动产登记簿。     

房产税制度中建设用地使用权刍议

我国宪法规定土地归国家和集体所有,而税法规定房产税的缴纳主体为产权所有人。实践中对个人征收住宅房产税时,应考虑将住宅建设用地使用权价值予以扣除。考察英美法系和大陆法系国家经验,我国房产税试点中有两种征税模式可供选择:一是将住宅的土地使用税合并至房地产税中一并征收;二是在房地产税的计税依据中扣减住宅建设用地使用权的价值,同时对个人住宅建设用地使用权征收土地使用税。     

物业费纠纷中服务不到位抗辩的司法认定

当前,在物业费纠纷的司法实践中,鲜有被告业主获判减付物业费继而胜诉的判例。在这种"一边倒"的现象背后,物业企业确实存在着不同程度的服务不到位问题。当被告业主以此为由行使同时履行抗辩权时,法院应当本着对业主负责同时督促物业企业改善服务的宗旨,对于物业公司部分义务未履行或履行存在瑕疵,导致相应服务目的无法实现的情形,作出相适应的减付物业费的判决。     

论前期物业服务合同当事人之认定——一个合同示范文本引起的思考

《物业管理条例》第二十一条规定,前期物业服务合同的当事人为开发商与物业服务企业。但《北京市前期物业服务合同（示范文本）》却主张,业主作为甲方将前期物业管理委托给开发商,开发商作为乙方承担前期物业管理的责任,提供前期物业服务。因此,此二者在合同当事人问题上就产生了分歧。然而,无论从学理上分析,还是从实践的层面考察,第二十一条的规定均具合理性。     

一房二卖的债法救济

"一房二卖"主要是指房屋所有人在与先买受人签订房屋买卖合同后,未进行登记前又与后买受人订立买卖合同并转移所有权的情形。在此种情况下,先买受人往往处于被动状态。从债法救济的角度出发,分析不动产一物数卖的多个买卖合同的效力、先买受人的撤销权、侵权损害赔偿请求以及违约损害赔偿等问题,通过相关法律分析以及法律完善和救济来实现各方利益的均衡。     

房地产开发公司成本管理存在问题与解决方案

随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化,控制成本,提升管理水平,对房地产开发公司来说就尤显重要。目前,房地产开发公司整体成本管理水平不高,真正能将成本、合同、资金三条主线全面、有效地管理起来的公司少之又少。解决房地产开发公司成本管理的困惑,提升成本管理水平,应从成本、合同、资金三个环节发力,实施成本管理的三条主线与信息化系统相结合,真正实现房地产开发公司成本的科学管理。     

论房地产行业客户细分背景下的高端法律服务

房地产行业的发展必然导致房地产企业进行客户细分与产品细分.根据管理战略学中的相关观点,企业根据客户细分的结果进行战略定位,然后围绕定位组建系统.房地产律师服务作为房地产企业整个系统中的一个子系统,必须围绕企业的整体定位调整自身服务产品,才能真正地提供高品质的法律服务.     

浅论社区文化建设在物业管理企业经营中的作用

社区文化建设对物业管理企业经营起着重要的作用:社区文化建设是物业管理企业管理与时俱进的必然;社区文化建设有助于物业管理锻造企业品牌与核心竞争力;社区文化建设是物业管理企业参与城市社会主义精神文明建设的重要体现,是物业管理企业承担社会责任的重要体现。     

试析房改房物业管理的模式及其市场化

房改房在我国目前住宅构成的比例中占有相当大的比重 ,但其物业管理远远没有市场化。应通过建立以职工为主体的业主委员会 ,结合职工的承受能力逐步形成具有市场化意义的价格机制 ,推行单位后勤服务社会化 ,从而实现房改房物业管理的市场化。     

不完全契约形态：转型社会的社区治理结构——以上海康健地区业主委员会的发展为例

本文以业主组织的发展为例,考察分析中国城市基层社会治理结构的变化,进而探讨作为转型社会的微观基础——社区治理结构中的契约规范能否进一步扩展的问题。通过对上海康健地区业主委员会的个案研究,本文认为,社会契约形态的形成就是“个别性契约规范”向“关系性契约规范”转换的实现,以业主委员会、物业公司、居委会三方为基本主体的新的社区治理结构呈现不完全契约形态向契约形态发展态势。在社区治理结构中,随着各个独立交往主体都将获得更多或者完全的自主性,契约规范形成并发展着,但这并不会一帆风顺。在此过程中,以制度为杠杆的动态平衡非常重要。随着住房商品化程度的提高,随着开放条件下社会交往关系的发展,社区治理结构还将长期在不完全契约形态中运作,但未来的社区治理将以完全契约关系为生长点和发展指向而得到长足的推进。     

对现行房屋租赁登记备案制度的法律思考

我国现行立法未能将房屋买卖与房屋租赁两类不动产的性质作明确区分,将登记备案亦规定为房屋租赁合同的生效要件。文章从制度设计的角度入手,分析了不动产租赁权的债权性质以及登记系不动产物权变动的公示方法。提出房屋租赁合同并不会产生不动产物权变动的效果,因而登记备案亦不会对合同的效力发生任何影响,旨在修正与完善现行法律中的相关法律制度。     

房产商违反购房意向书时的责任承担——以请求权基础以及赔偿金额认定为视角

在房产商违反购房意向书、拒不与购房者签订商品房预售合同的案件中,请求权基础以及赔偿金额的认定是其中的两个审理难点。在确定请求权基础时,应当审查购房意向书是否实质上已经构成了商品房预售合同,并支持购房者直接依据作为预约的购房意向书追究房产商的违约责任;在认定赔偿金额时,应当采取酌定的方式,以讼争房产的增值额作为酌定起点,并根据房产商的举证情况酌减。     

论土地经营权行使中的“承包方同意”规则

《农村土地承包法》第43条、第46条和第47条分别规定了“投资改良土壤”“再流转”和“融资担保”情形下土地经营权人须征得土地承包经营权人同意的“承包方同意”规则。法理逻辑上,“承包方同意”规则乃是平衡与协调农地保障功能与市场功能冲突的法技术,亦是土地承包经营权“管理权能”的行使方式之一。规范属性上,其既非效力性强制性规范,违之亦不构成无权处分,而属于私权限制性规范,目的在于不同私权利益关系对抗和竞争下对土地承包经营权人权益的优先保护。司法适用上,应区分投资改良行为与再流转两类不同情形,对于违反“承包方同意”规则的行为,承包方可通过自主意志选择有利于自己的后果或在对抗力层面获得优先保护。     

房地产认购书法律问题初探

在房地产预售过程中 ,预售双方在签订正式的预售合同之前往往会预先订立一个房地产认购书。此房地产认购书的法律性质如何 ,实有进行探讨的必要。在此基础上文章进一步讨论了如果预售双方没有依约履行房地产认购书所确定的义务 ,应如何承担相应的法律责任。