完善农村宅基地征收补偿制度

我国现行法律对农村宅基地征收补偿规定存在诸多缺陷，主要表现在对宅基地的补偿标准不合理、房屋拆迁补偿标准缺失、补偿程序不规范等问题。为避免征地拆迁纠纷、保持社会和谐稳定，必须对宅基地所有权消失进行市价补偿，并进行少数残存地、相关损害补偿；明确农民应获得宅基地使用权补偿；房屋拆迁补偿应包括房屋建筑物自身价值、安置补助、其他经济损失；加强补偿程序正当性。     

农村宅基地使用权之法律研究

物权法草案明确规定,农村村民经分配取得宅基地使用权.宅基地使用权在本质上是属于土地使用权,将宅基地使用权规定为一类独立的用益物权形态,对于维护农民合法权益具有重要意义.但草案规定宅基地使用权不能单独转让,不得抵押,并禁止城镇居民在农村购置宅基地.这就基本上禁止了宅基地使用权的流转,其合理性有待商榷.     

建立科学的宅基地流转制度

由于我国现行的城乡二元体制和法律规定,严格限制城市居民到农村购买房屋,阻碍了宅基地使用权的自由流转。这种做法是计划经济体制的延续,与我国市场经济的基本原则不符,造成农民与城市居民的不公平境遇。应打破身份的限制,建立科学合理的农村宅基地流转制度。     

农村宅基地制度变迁70年历史回顾与前景展望

农村宅基地制度改革是新时代城乡土地制度改革的难点和重点问题,其目的旨在通过制度创新降低协调成本、提高资源配置效率和为实现乡村振兴提供体制机制保障。在农村土地集体所有制和城市土地国家所有制这一特色社会主义土地公有制度锁定前提下,农村宅基地制度改革所要探索完成的主要任务是集体所有制的多种实现形式。反思新中国成立以来近70年农村宅基地制度变迁的基本路径,可以发现宅基地所有权与使用权分离过程具有明显的阶段性特征,正式制度约束显著决定着宅基地的权利关系构成,也对宅基地制度变革中的国家、集体、农户和其他市场主体间利益博弈产生重要影响。2013年底的十八届三中全会明确了农民住房财产权抵押、担保和转让的制度演进方向,2018年初中央"一号文件"提出实施乡村振兴战略进一步明确了宅基地制度改革的顶层设计架构。未来时期,紧紧围绕科学处理地方政府和集体农户在土地增值收益上的利益关系,不断增强农村土地制度改革的系统性、整体性和协同性,实现宅基地制度改革与城乡发展一体化制度体系建设的系统集成,就必须加快完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"的有效形式,真正落实宅基地集体所有权、切实保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,全面促进农村宅基地制度改革、农村集体经营性建设用地入市与农村土地"三权分置"制度改革实现协同创新。     

乡村民宿发展的困境与出路——以宅基地“三权分置”改革为视角

利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村民宿产业,是提高农村土地资源利用效率、增加农民收入的有效途径之一,也是激发乡村发展活力、促进乡村振兴的应有之义。但是,当前乡村民宿发展面临宅基地收益权能的缺失、宅基地使用权归属不明、经营主体的融资难等困境,应该抓住试点地区调整实施现行法律的时间窗口,赋予宅基地完整权能以确认乡村民宿的经营合法性,按照宅基地“三权分置”思路明晰乡村民宿租赁双方对宅基地及其地上房屋权属关系,探索宅基地使用权抵押的实现路径,走出乡村民宿发展的困境,形成农村宅基地制度改革的可复制、可借鉴的经验,为未来国家相关法律完善奠定坚实的基础。     

农村宅基地集约利用模式设想

当前我国农村宅基地集约利用率极低。要修改现行相关的法律,使集体所有土地使用权流转合法化。然后在农村宅基地上建设更多的房屋并在宅基地主人得到利益的条件下允许除宅基地主人以外的人居住。从而提高农村宅基地的集约利用率。     

我国农村宅基地使用权流转制度的法律重构

农村宅基地使用是我国特有的一种用益物权.我国的农村宅基地管理制度存在的缺陷使农村宅基地使用和流转都面临着不少矛盾和问题.实现农村宅基地使用权流转制度创新,促进农民增收,扩大农村消费需求,必须更新农村宅基地制度的立法理念、构建农村宅基地流转的法律支撑、探索农村宅基地使用权流转的制度设计.     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

我国试点地区宅基地使用权退出制度探析

建设和谐社会的关键是城乡统筹发展,而土地制度成为阻碍社会和经济进一步发展的主要瓶颈之一。我国部分试点地区已经开始探索宅基地使用权退出制度,并制定了一系列相关的政策法规,通过整理试点地区现行宅基地使用权退出制度的操作流程和相关规定,分析宅基地使用权退出条件、退出程序和保障中存在的问题,提出完善宅基地使用权退出制度的思路和建议。     

物权法下的农村宅基地使用权探析

宅基地使用权是农村村民依法享有的,为建造自有房屋在集体所有的土地上占有、使用,以及建造、保有房屋及附属设施的一种具有中国特色的用益物权,带有成员性色彩的福利性的集体权利。物权法对于宅基地使用权的规定具有重要的意义,但是,其规定过于简单,并且存在着多种不周延之处。我们应当完善宅基地使用权登记制度,肯定有限制的流转,并规定在取得宅基地使用权后,应当在一定期限内投入使用,以加快宅基地的利用,发挥其价值。     

农村土地调整的法律再解读

农村土地的调整实质是对利益的调整,除特殊情形外．原则上农村的土地是不能进行相应调整的、但现实生活的发展超出了法律的预测．法律的规定相对于现实生活来说存在一定的滞后性，应当赋予农民合理调整土地的权利，并积极构建合理的土地调整制度.     

农村房屋买卖合同效力问题研究

随着市场经济的发展和城乡人口流动加强,农村房屋买卖活动日益增多。现行法律、法规对此类农村房屋买卖合同的效力耒作出明确规定,使该问题在民法理论和司法实务中引发诸多争议。我国土地资源稀缺和地少人多的矛盾,决定了现阶段必须实行严格的土地法律制度,一户农村村民只能占用一处宅基地。为在资源有限的前提下确保农民生产和生活的稳定性,要求严格限制农村宅基地流转,不允许农村宅基地进入市场自由买卖。基于不动产房地一体的关联性,农村房屋流转亦应属于法律禁止之列。建议有关机关尽快研究并出台相应立法,这是社会主义法制统一的必然要求,也是维护社会稳定、和谐的重要途径。     

土地承包经营权抵押融资的可操作性分析

资金的缺乏是影响农村经济发展的关键性问题之一,多年来农村以外的资金来源多为国家支农资金,而商业性融资尤其是负债融资数量很少,原因是农民缺乏用于借款担保的财产.为了解决这一问题,有些地区开始进行土地承包经营权抵押融资试点.但是,由于我国现行法律制度和政策环境的局限,用土地承包经营权直接抵押融资时,债权人实现其抵押权存在着...     

开展土地承包经营权抵押的法律建议

土地承包经营权抵押是农村产权流转改革的必要组成部分,具有现实需求与可行性。但目前我国法律对其有着相当程度的限制．实践试点中也集中反映出目前法律制度对土地承包经营权抵押支持不足的问题。建议在立法上修改不必要的限制,同时通过修改相关法律规定、建立农村土地承包经营权流转服务中心、引进专业中介机构服务、出台金融扶持政策等多种渠道完善相关法律制度,切实保障农民的合法权益。     

知识产权担保融资的可行性探讨

知识产权是一种新型的可用来融资的有潜力的资产。从理论上分析,知识产权担保具有融资的可行性,实务中也有成功案例,但总体上属于探索实验阶段。尽管我国已有相关的法律、地方法规和政策,但如何使知识产权担保融资成为可行的法律制度仍是亟待解决的问题。     

宅基地使用权涵义之法律分析

关于宅基地使用权的涵义的理解存在分歧。宅基地使用权的涵义,包括主体、客体、内容以及法律性质等方面的要素。宅基地使用权的涵义界定为:宅基地使用权是指农村居民及部分城镇居民,在农村集体所有的土地上,对分配或通过其他合法途径得来的农村宅基地,依法享有的占有、使用、收益以及有限制地处分的用益物权。     

论按揭的法律定性和法律定位

在英美法上 ,按揭 (mortgage)是一种单一的担保方式 ,它在法律属性方面不同于大陆法上的抵押和质押 ,却类似于其让与担保。中国大陆的“按揭”一词来源于英美法 ,但它经过我国实践改造以后 ,本质上已经突破了英美法上按揭的涵义界限 ,从而成为我国一种将买卖、贷款 ,担保等紧密结合而设立的新型交易方式。文章最后指出 ,我国的合同立法有必要适时地将按揭合同类型化、固定化为一种新型的典型合同。     

农村土地承包经营权流转法律问题研究

农村土地承包经营权的规范有序流转涉及广大农民的切身利益。针对我国现行农村土地承包经营权流转法律制度存在的不足,应进一步明晰农村土地所有权主体,将有条件的抵押作为农村土地承包经营权流转的合法方式,并健全土地承包经营权登记制度。     

关于事实劳动关系保护的法律思考

事实劳动关系在现实社会生活中经常发生,但法律在这方面的规定多有疏漏,对其缺乏必要的法律保护。因此,以调整保护协调劳动关系为使命的劳动法(也不排除其他的法律),不应留下这样的法律空白。所以本文从分析事实劳动关系着手,论述了事实劳动关系的实质,对其进行法律保护的理论基础与法津依据以及应如何对之保护的问题,力求在这方面作些探讨,以期对劳动立法有所裨益。